再建築不可物件

質問

都内の戸建て中古物件を買おうと検索しているのですが、再建築不可の物件が多いのに気付きます。また、同じような大きさの建物を建て替えるにも建蔽率の制約で建てられそうにありません。土地面積が小さいことや私道の接道幅の問題もあるのでしょう。
質問は過去に建てられた建物が何故に再建築不可や同じ大きさの住宅が建てられなくなるのですか。セットバック程度ならば我慢ができるが、法律が変わり再建築不可となって財産価値が低下するのも理不尽な話だし、それだけでもないように思えます。建築の法律に詳しい方の回答を望みます。

回答No.4

江戸川 コナン（@hanasuke12）

質問から、法第４３条第１項の接道義務だけについてお答えします。

まず、法の施行が昭和２５年ですが、施行当時に都市計画決定している地域ですべての道路の判断が済んでいたわけではありません。
一番の問題は、幅員が４ｍ未満の「道」が２項道路に該当するかどうか、です。
当時は特定行政庁の数が少ない。
多くは都道府県の出先機関が特庁であり、管轄の市町村の確認処分を行っていました。
たとえば管轄の市町村が５つあったとしましょう。
１つの市で年間の確認申請が５００件あったとしましょう。
これでその出先機関では年間に２５００件の確認の審査を行うことになります。
だいたい１日に１０件ですね。
審査の担当なんて２～３人程度だったろうし、４号なら審査機関が原則７日なのでけっこう忙しかったはずです。
これで審査と同時に路線の調査を行っていたら審査の期限に間に合いません。
で、確認処分をしながら並行して路線の調査を行い、データを蓄積していたんです。
そもそも出先機関が管轄する自治体の路線をすべて把握するのも物理的に不可能ですし。

確認処分は申請された書面の審査なので、設計者である建築士が２項道路と申請してきたら、多くの場合はそのままスルーして２項道路と判断してきました。
確認申請書の第１面には、
「申請の内容は事実に相違ありません」
との宣誓文から始まっていますしね。

で、その後、都道府県の出先機関から各市の特定・限定行政庁へ審査業務が移管されて、あらためて２項道路に該当するか否かの調査を行ったところ、当時の判断が誤まりだったことが多々あります。
平成１９年に施行された建築基準法施行規則により指定道路台帳の整備が各特庁に義務づけられ、過去の判断を全て洗い出した自治体もあります。
多くの自治体であらためて法の道路と非道路が仕分されました。

要はA建築士の所業で発覚した構造計算の偽装と同様に、建築士側の偽装が一番の原因と思います。
建築士の多くはそのときの仕事を片付ければいいと考えています。
建たない建物を建てるのが（も）仕事ですから。
非道路を２項道路と申請し、行政庁側がうっかり見逃してそのときだけ確認が通ればいいんですよ。
将来施主が再建築ができなくても、過去の設計者にとばっちりが来ることはありませんから。
建築士なんて今も昔もモラルが低い連中ばっかりです。
鈍感な行政も、やっとこさ性善説から性悪説で考えるようになりましたけどね。

で、すべての路線の調査・判断が済んでいない特定行政庁は、２項道路との申請内容をそのまま認めてしまい、確認処分をしてきました。
申請主義である法の趣旨から言えば、これは仕方の無いことかもしれません。

ウソをつく建築士側とそれを見抜けなかった行政庁側と、どっちに責任があるか、にもなりますが、それについてはノーコメント。
責任の所在以前にダメなものはダメなんです。
このような場合、行政庁側は４３条のただし書での救済を検討する場合もありますが、いずれにしても非道路であることには変わりはありません。
もちろん全てが４３ただしで救済できるはずもなく、法の道路に接しない、つまり再建築不可の敷地が発生しているのが事実です。

本来は建てられなかった敷地に今まで合法に建てられたのですので、考えようによってはラッキーだったんじゃないですかね。

以上、簡単に言うと、本来は救済措置であった２項道路の考えに少々無理があったということです。
それと、審査が書面だけで良い、という申請主義にも問題があると私は考えています。
これを今や民間機関は都合の良いほうに解釈し、現地と申請とに不整合があってもガンガン確認しちゃいますから。
ちなみに厳密に２項道路の指定条件を完備している路線って、郊外の都市ではそうそうありませんよ。
基準時の白図や航空写真などが手に入れば一目でわかります。
ただし、
「あの路線で２項道路なのにどうしてここでは非道路なんだ」
とゴネても無駄。

接道義務以外は法第３条第２項、つまり既存不適格が適用されますので、市街化区域に限っては再建築不可はそうそう無いと思います。
不適格を活用するなら新築ではなく棟別の増築で持っていきますし。

お礼

2回も回答していただき、ありがとうございました。

補足

再建築不可の家に住んでいる人は建築士や不動産屋に騙された。にわかには、信じがたい。
建築不可物件の周辺をグーグル地図で見ると、袋小路の私道を接道にして建物が密集していてます。この建物群は建売のようです。質問の後に自分なりに考えてみました。再建築不可物件群に再建築する方法は地上げしかありません。地上げした後の状態が建築前の状態であったのではないでしょうか。一つの土地に集合住宅群を作れば、接道が一つであっても住宅群が建てられる。そして建てた後に土地を切り売りすれば良い。切り売りした時点で再建築不可になってしまう。私道分も含めて建蔽率をバスさせ、後で私道を作る。私道を作ると建物は建蔽率オーバーになってしまう。
土地が最初から確定していたら、再建築不可の場所には建物が建てられないが、土地が最終確定していないところに建物を建てて、後で土地を分割してしまうので再建築不可になってしまう。