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競売物件を購入しました

不動産業者の方を仲介に、競売物件(特別売却)を購入しました。  まだこの物件には住人がいて、仲介の方を通して退去を要求中です。引越し代はこちらで持つことにしたのですが、その住人は引越し代以上の金額を要求しています。相手の要求どおりに払ったほうがいいと思いますか? ちなみに  ・破産者と賃借人は他人  ・差押後に賃借契約更新済み です。よろしくお願いします。

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質問者が選んだベストアンサー

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  • 回答No.6
noname#11476
noname#11476

>占有権原は短期賃借権 なるほど、それでもう賃貸権設定から5年を経過しているから、 >差押後に期限が経過しているので、買受人に対抗できない という話なわけですね。 であれば >賃借人に正当な借家権はもうないということでいいのでしょうか? そういうことですね。 短期賃貸では抵当権後の借家権であっても、5年は対抗できる特例があります。でもそれを過ぎると対抗できません。 今年の4月からはその特例はなくなりましたが、従前の契約ではまだ特例は有効ですが、5年を過ぎていれば期限切れですね。 あとは強制立ち退きにかかる費用(かなりかかるようですよ)を考えてその枠内で円満退去を目指すということになるかと思います。

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質問者からのお礼

とても参考になりました。強制立ち退きにかかる費用については仲介の方と相談して考えようと思います。丁寧なご回答ありがとうございました。

その他の回答 (7)

  • 回答No.8

いわゆるプロの占有屋対策に短賃は廃止されました。 単純に出て行ってもらえばいいです。 強気でいいでしょう。

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質問者からのお礼

遅くなってすみません。今住んでいる方には仲介の方の話し合いのみで妥当な金額で出てもらえそうです。ありがとうございました。

  • 回答No.7

買受人に対抗できない権原の賃借人は引渡し命令の対象になりますが、入札前に仲介の業者がどのような説明をされたか分かりませんがこの引渡し命令は意外と使い勝手が良くありません。最近の執行官も柔ですし、前の方もいつっていますが強制執行となるとかなりの費用が予定されその金額との兼ね合いでしょうね。一例として引渡し命令など申し立てせずに最初から相手方に占有名義移動禁止の仮処分をかけ、明け渡し済までの家賃相当額の損害金を請求をした明け渡し請求の本訴にし、判決を取ります。その方が時間的にはやい場合もあります。また相手方と法廷で話すほうが常識的な内容となる可能性もあると思います。もし相手方が出廷しなければすぐに判決が出る可能性もありその時は引渡し命令で送達されない、名義が変わったとしているより早い事もあります。どちらにしても 金銭的負担は覚悟でしょうから金で解決か意地で解決ということでしょうね。答えにはなっていない様な気もしますが?

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質問者からのお礼

遅くなってすみません。今住んでいる方には仲介の方の話し合いのみで妥当な金額で出てもらえそうです。ありがとうございました。

  • 回答No.5
noname#11476
noname#11476

一つ言い忘れていました。 たとえ法的に不当占拠であっても、強制執行実施となるとかなりの金額がかかります。 つまりその金額以下であれば妥協するのはご質問者にとっても利益があります。その点を考えてご判断ください。 上記のことから実務でも不法占拠者であってもそれなりの引越し代+αで折り合うということを行っています。

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質問者からの補足

詳しいご回答ありがとうございます。抵当権の設定登記日は賃貸契約よりも前の事のようで、占有権原は短期賃借権ということのようです。また、物件明細の備考欄に「住居人が主張する賃借権は、差押後に期限が経過しているので、買受人に対抗できない」と出ていました。ということは賃借人に正当な借家権はもうないということでいいのでしょうか?

  • 回答No.4
noname#11476
noname#11476

賃貸契約と抵当権設定又は差押実行の関係がわからないので、その借家人に正当な借家権があるのかどうかがわかりません。正統な借家権がある、つまり不当占拠とならずに居住できるのであれば、立ち退きに際して幾ら支払っても立ち退いてもらえるのであれば良しとすべきですし(相手の気が変わらないうちに)、不当占拠であれば値段交渉してもよいでしょう。 >・差押後に賃借契約更新済み ではその関係がわかりません。一番初めの契約時にどうなっていたかです。 抵当権などが設定されていなくていきなり差押、その後契約更新であれば賃貸は差押前からとなりますので、これは正当な借家権があると思われますが。。。。

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  • 回答No.3

賃貸契約者と引渡命令の関係がわからないのですいません。 引渡命令が住人にでないのなら、強制的に住人に退去させることはできませんから、ある程度の金額はしょうがないのでは。

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質問者からのお礼

ご回答ありがとうございました。参考にさせていただこうと思います。

  • 回答No.2

移転費用について、 もう10年も前ですが、道路計画事業の立ち退きの為に、東京都から家賃8.5万円の住まいの移転補償金として、(う~~ん、、、ウロ覚えですが)120万円程度受け取りました。 「生活を再建する為の費用」として、専門部署で算定されたものです。(明細は明かしてもらない) 相手の方は不法占拠なさっているのではないのでしょうから、金額について、話し合ってみて下さい。

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質問者からのお礼

アドバイスありがとうございました。参考にさせていただきます。

  • 回答No.1

 ちょっと言いにくいですが、いつかTVでやってました。 その筋の方が意図的に居座らせている、、、と。  で、わたしも裁判所で物件を探したのですが止めました。  落札しちゃったのだから粘り強く交渉して値段を下げる。 裁判にかけても、居住者優先なんだそうです。今の借家法では、、、。  弁護士ケースだと思います。

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質問者からのお礼

その筋の方はとくにかかわりはないようです。今後の参考にします。ありがとうございました。

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