地方の自所有マンションの売却契約は地方に出向く？

質問

私は関東に在住しており、熊本に賃貸マンションを所有しています。
今回売却（数百万円）することになり、３月中に売買契約を結ぶことになりました。
販売を依頼していた熊本の不動産屋から連絡があり、売買契約を結ぶにあたり、本人に立ち会ってほしいと言われました。本人確認、代金の受け渡し等で熊本まで来てほしいとのことです。
私としては出来れば、郵送等で済ませ、熊本まで自腹で行きたくはありません。
今回のように、売却契約等で売り主側が自腹で現地（熊本）まで行かなければならないのは当たり前のことなのでしょうか？
または、買主または不動産屋がこちら（関東）に来るべきなのでしょうか？
それとも、自腹の半分は買主または不動産屋が持つとか、何が常識（規定？）なのか、お教え頂けたら幸いです。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

販売を依頼しているということは、業者は仲介なのでしょう。
不動産の売買の基本は、物件所在地を管轄する法務局の所在地の近くで行います。即日に登記申請するためです。
ですから売買契約という表記が、代金全額を受領して物件の引渡しをするなら熊本で行うのが常識です。またこれに必要な交通費等、所在地から離れて住んでいるのは質問者さんの事情ですから、交通費など100％自己負担となるのも常識です。
契約と決済を同時に行う場合は、代金の受領と同時に登記に要する書類を引き渡さなければなりません。数百万の代金の受領を業者に任せることになりますが、任せられますか？？往復10万強の交通費がかかっても、自己で受領を確認されたほうが安心でしょう。

しかし、決済を伴わない手付けを受領しての売買契約の締結のみであれば、わざわざ出向く必要はありません。本人確認も写真付の身分証明書の写しの提出や、録音を承諾しての電話での会話録音など色々と業者として本人確認で証拠を残す手法はあります。
事前に売買契約書などに署名押印をして、手付金受領や契約締結の委任状（実印押印、印鑑証明書添付）を業者宛に差し入れておけば良いことです。
決済時は出向くので、契約は出向かずに済ませるようにと、業者に交渉してみましょう。

関東まで業者や買主が来ることはありません。質問者さんが支払う手数料が数百万単位になるならあるでしょうが、多くても30万強程度の手数料では経費の捻出しようがありません。関東へ来てくれといわれたら、当方でも交通費は別途請求するでしょう。

基本的なルールですが・・・・・
売買契約の場所は売主、買主共に業者で無いならば、基本的に仲介する宅建業者の事務所です。
決済場所は、法務局に当日出向ける距離で買主指定の場所となります。（現金を持ち歩くことは少ないですから、ローンを利用しなくとも大概は銀行などの金融機関となります）
買主であれ、売主であれ、不動産売買に要する交通費やその他の経費は自己負担です。譲渡所得があれば、それらの費用は経費（譲渡費用）となります。

お礼

丁寧にご回答頂き感謝致します。出来れば熊本に行かないで済むよう仲介業者（不動産屋）に相談中です。今回は相手の言い値で売却したので、買主は少しは考慮するのではと期待しています。
３月１６日に契約及び手付、３月末代金受領、引渡し予定です。
いずれにせよ、どちらにもリスクがある事案ですのでもう少し見極めたいと思っています。

補足

買主との話が付き、郵送で処理することになりました。少しはリスクがありますが、不動産屋も丁寧に対応して頂いておりますので信頼できると思っています。
おかげで、熊本まで行く必要はなくなりそうです。
いろいろご助言頂きありがとうございました。

回答No.6

lock_on

契約時：現地に赴く必要ナシ
決済時：現地に赴く必要アリ（登記の関係上）

上記は商慣習です。よほど買主が好意的なら決済に売主のところに行くでしょうがあまりないことです。

ところで契約時の旅費は売却費用に算入できます。決済時の旅費は算入不可です。

要するに旅費は１往復分だけ計上できますので、実務上は決済時の旅費を計上しておけば税務上は通ると思います。

回答No.5

yumeiroyamaneko

あえて根拠となるような条文を挙げるなら，民法第574条と第484条でしょうか。

（弁済の場所）
第四百八十四条　弁済をすべき場所について別段の意思表示がないときは、
　特定物の引渡しは債権発生の時にその物が存在した場所において、その他の
　弁済は債権者の現在の住所において、それぞれしなければならない。
（代金の支払場所）
第五百七十四条　売買の目的物の引渡しと同時に代金を支払うべきときは、
　その引渡しの場所において支払わなければならない。

売買対象物は不動産ですから特定物です。
民法第484条により，特定物の引き渡しは，「別段の意思表示がない」限りは
「債権発生の時にその物が存在した場所において」することになりますので，
不動産の所在地ということになります。

それ以外の場所でしたいというのであれば，
「別段の意思表示」により当事者が合意をする必要があるのですが，
そういったものもなくして「行きたくない」と言うのは，
もう一方当事者のわがままと評されてもいたし方ないと思いますし，
その費用を他方に持てと言うのは何ともはや…。

そういうのが嫌だったのであれば，
お住まいの近くの業者に依頼すべきだったのです。
そうすれば，少なくとも契約はその業者のところでできたでしょう。
それをわざわざ熊本の業者に自ら依頼したのですから，
その責任は自身にあるといわざるを得ません。

「行くのはいやだ」とか「その費用をだせ」とか言うのは
やめておかれたほうがよいように思われます。

回答No.4

detekoiya

そうですね、物件所在地でやるのが常識でしょう。

契約だけならば郵送等でできなくもありませんが

決済についてはすでに書かれている通り
代金の授受と、所有権移転登記の同時履行ですから

物件の所在地が基本ですね。

移動費用等は自腹です。

買主も仲介業者も負担しません。

この段階でその要求をしたら破談になるでしょう。

まあ事前に「契約の際の交通費は業者か買主で負担で」と
条件にしたら、どこの業者も引き受けないですが(笑)

回答No.3

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　賃貸契約で、連帯保証人に直筆でサインしてもらい、実印の押印、印鑑証明書添付・・・ などをしていても、いざトラブルがおきると「知らない」「連帯保証人などなった覚えはない」と言われます。

　裁判をやると勝てるのは間違いないのですが、勝訴判決が出るまで時間と費用がかかり、トラブルはさらに大きくなり、勝った時には目も当てられない状態になります。

　悲しいかな、そういう時代なんです。

　そして私も、正確には父が、先日一軒売却しましたが、本人確認が面倒でした。

　権利証もあり、実印で、印鑑証明書まで添付しているのに、父本人を連れて業者の所へ来させられました。

　さらに運転免許証で本人であることを確認されました。もちろん売買契約書は本人が署名、押印です。司法書士が見ていましたね。

　また、「すでに説明済みですが、再度確認します」と言って、重要事項説明書に従って説明し、「で、間違いないですよね」と父と相手に確認していました。買主に確認したのは、説明済みの内容と齟齬がないことの確認だろうと思いました。

　ここまで厳重なのは、買主として、あとで質問者さんに「知らないうちに誰かがやった」「マンションを返せ」とか言われるかもしれないからです。

　もちろん、質問者さん自身は「そんなことをしない」のは十分に知っています。が、万一の事態になると被害を受ける買主は知りません。巻き込まれる仲介業者も知りません。

　となると、トラブルを心配するのが当然なのです。

　このサイトを見ていてもわかる通り、軽率としかいいようがないようなことをなさっている方はたくさんいます。

　だから、当然心配するべき事（上記のようなトラブル）を心配せず、契約してしまうような買主にあたれば、どちらも遠地まで行く必要はありません。文書のやりとりで十分でしょう。

　しかし慎重な買主なら、どちらかがどちらかの所へ行って本人確認などをする必要があります。まあ、ふつう司法書士が絡みますので、慎重になるものと思います。

　そこで、どっちがどちらへ行くかは、力関係です。

　質問者さんが売りたくてしかたないなら、質問者さんが行く。買主が、「ぜひ買いたい」なら、買主（と司法書士）が質問者さんの所へ来るでしょう。

　「ふつうは」と言えば、物件があり、関係者がたくさんいるほうに行くのがふつうかなと思います（訴訟も物件所在地を管轄する裁判所で行います）が、義務ではないです。

　拒否すれば、契約が壊れるだけでしょう。

　まあ、あちらが質問者さんの所へ来ようとすると、司法書士の旅費も日当も、よけいにかかります。質問者さんから受け取る書類で十分なのか、買主はわからないので司法書士も同伴したいでしょう。その費用は買主負担。

　業者も重要事項の説明などを質問者さんの前でやって、間違いがないのを確認したいでしょうから、業者も「行く必要がある」と言うでしょう。その費用も買主負担。

　そうすると、買主はすごい料金をムダにしますので、たぶん契約が壊れるんじゃないかと思います。あるいは売買代金を大幅に値切ってくるか。

　お一人で済むなら、質問者さんが行かれることをお勧めします。

　「こっちへ来い」と要求するのが業界倫理違反だとか、法律違反だということはありません（ふつうだとは言えませんが）ので、破談覚悟で要求されるのもけっこうなことだと思います。

　※司法書士たちを連れてこないで済むように、登記に必要な書類を事前にぜんぶ送ってしまうのもいいですが、相手がそれで登記してしまって、代金を払わないリスクがあります。

回答No.2

titelist1

最終の決済による登記簿謄本と現金との交換は物件の所在地です。それは買主が受け取った登記簿謄本をその地の法務局に司法書士が登記に行くからです。また取引場所も現金を用意しやすい場所を買主が指定することになっています。取引場所は買主の取引銀行になる場合が多いです。口座から現金を引き出して売主に渡しやすいからです。だから決済には登記簿謄本を持って熊本に行かねばなりません。そこで現金を手にすることができるのです。
買主は登記簿を手にしないとお金を渡しません。貴方はお金を貰う前に買主に登記簿謄本を郵送できますか。それをすれば熊本に行かなくても良いです。