30坪の土地に建替えを考えています

質問

南九州に住んでいます。北5m道路で他３方は既に家が建っています。道路側8,912×奥行き11,500、第一種低層、建ぺい率50パーセント、容積率80パーセントです。土地が道路より1270高くなっています。
このような場所に現存する建物を壊して建替えをしようと考えています。車２台分の駐車場（高くなっている部分を削って）をつくり、２階部分に生活の中心となるリビングやキッチンを作ろうと思っています。トイレは２個、バスはユニットバスで普通。できれば３階（屋根裏を子供部屋に）が希望です。３～４年後をめどに考えています。

１　1500万～1800万ぐらいで全ておさめるためのアドバイス（工夫）をお願いします。

２　大手木造建築ハウスメーカー、地元でデザインがなかなか良いハウスメーカー、若手の建築士の方と工務店、３つぐらい考えています。どこに頼むのが良いでしょうか。

３　３～４年後の話を今から話し合ってつめていくのは、セールスや建築士の方にとって、ちょっと、よだきい（かったるい）ものですか？

ちなみに積水ハウスさんには「基本で2500万かかります」と言われて驚いたら、セールスの方が全くこなくなりました。

回答No.4

imagine · ベストアンサー

新築楽しみですネ！

３０坪・第一種低層・建蔽率５０％・容積率８０％ですか。環境の良い住宅街ですね（＾＾）。それだけに建築条件は少々厳しいですかね。

>１　1500万～1800万ぐらいで全ておさめるためのアドバイス（工夫）をお願いします。

予算が１，８００万円ですよね。
総額で前述予算はだいぶキビシイと思います。

総額となると消費税を除いて少なくとも、設計費・監理費・建物主体工事・付帯工事（屋外電気工事・屋外給排水工事・ガス工事等）・その他（空調・外溝・照明・カーテン等）・引越し代くらいは考えなければなりませんね。

他に、もし建替えであれば現物件の解体取り壊し費用・仮住まい費用がかかります。

信頼できる建築士を見つけ、３～４社程度の工務店より見積もりをとって頂き建築士に商談をしていただきましょう。

>２　大手木造建築ハウスメーカー、地元でデザインがなかなか良いハウスメーカー、若手の建築士の方と工務店、３つぐらい考えています。どこに頼むのが良いでしょうか。

建築士さんと建てられるのが良いでしょう。予算を考えるにビルダー・工務店と提携している建築士さんは避けるのが無難です。ハウスメーカーは価格的に困難と思います。また、違った視点からわたしはハウスメーカーはお勧めしません。
http://www3.coara.or.jp/~patio/merit/merit.html
http://homepage2.nifty.com/e-sumai/sub17.htm
http://www5.ocn.ne.jp/~ccs/3way/hikaku.html

semimaruさんと価値観が合う信頼できる建築士さんを探しましょう。建築士さんには設計・設計監理・施工監理までお願いし、施工は工務店さんにお願いするパターンをお勧めします。施工に入ると特に重要なのが【施工監理】です。この部分の業務は可能ならば施工業者（工務店）と離しましょう。つまり設計士さんにお願いすることですね。

>３　３～４年後の話を今から話し合ってつめていくのは、セールスや建築士の方にとって、
>ちょっと、よだきい（かったるい）ものですか？

いいえ。誠実な建築士さんであれば決してかったるくないです。いい家を作ろうとすればそれくらいあった方がいいと思います。

>できれば３階（屋根裏を子供部屋に）が希望です。

容積率の関係で、少々難しいですね。他の方も言われているとおり容積率に換算されないためには、二階の床面積の２分の１の広さまでで、天井高は１．４メートル以下です。ここは建築士と要相談（要工夫）です・・・。

因みに、１級建築士との資格のみで必ずしも２級建築士より優秀との判断は誤りです。念のため。資格制度の仕組みを調べればその理由は明確になります。
http://www.geocities.co.jp/WallStreet/6680/ju_main4.html

＜参考サイト＞
http://books.yahoo.co.jp/bin/detail?id=30637838

http://www3.coara.or.jp/~patio/
http://www.netcompe-system.com/
http://park7.wakwak.com/~ielinks/index.htm
http://www.thehouse.co.jp/
http://dcp-group.jp/
http://www.sumai.co.jp/
http://www.kentiku-web.com/
http://www.tcct.zaq.ne.jp/kennavi/

では、いい家ができることを願ってます（＾＾ｖ

参考URL：

http://www3.coara.or.jp/~patio/,http://books.yahoo.co.jp/bin/detail?id=30637838

お礼

詳しい解説ありがとうございます。１階部分半分近くがビルトイン式の駐車場にと思っているのですが、そこは延べ床面積には入れなくていいのですよね？あと、３階部分の天井高1.4mは「最高」ですよねロフトと同じ条件なのですね。

回答No.6

pikakoma

No.5です。
回答があいまいで失礼しました。見積もり価格は本体のみです。（立替だったので、元の家の取り壊し費用なども含みましたが。）

お隣は12年ほど前に鉄骨３階建てに建て替えされましたが（土地はうちより少し広いです）、本体価格で5000万円近かったと聞きました。まだ３階が少ない時でしたので、割高だったようです。
中部圏の割と便利なところなので、土地面積もみんなこのようなもので、マンションを購入しても同じような価格です。

大手メーカーさんは、社内の規格品を提案してきますので制限がある場合は、向かないなと感じています。その規格にあっている場合はいいんですが。
近所で仲良くしている方が同じ頃に立替をされましたが、予算を抑えたいということで工務店さんを使われました。大手のようにショールームなどが用意されているわけではないので、ご自分達であちこちと回って勉強して決めていかれましたが、かなり費用を抑えて面白い家が建っています。
私どもは介護などもあって、時間がかけられず「時間をお金で買った」と思っています。そういう形でしか新築できなかったですが、もう少し時間を割くことできたら、建築士さんにお願いしてじっくりと調べながらオリジナルの家を作って見たかったと思います。

回答No.5

pikakoma

30坪の土地に3階建てを建てた者です。直接の回答ではありませんが、ご参考まで。

建ぺい率60パーセント、容積率200パーセントという土地でした。（南道路ほぼ正方形）
ビルトイン車庫はのべ床面積に含まれると言われたので車庫は外です。
１階から３階まで同じ床面積（17坪-建蔽率ぎりぎり）で、北側は高度規制の関係で斜め屋根になっています。

大手建築メーカーの鉄骨系で建てました。本がとても多いので木造は考えませんでした。積水さんはちょっと高めでしたね。
数社に見積を依頼しましたが、どこも4000万円を越えていました。^_^;

要望は十分に取り入れてもらい出来た家には満足しています。いい営業さんに担当してもらえたせいか、何から何まで細かく手配してもらい楽をしましたが、最終的にそれなりの価格になりました。

敷地の条件などが難しいようですから、地元に強い工務店さんか、建築士の方と相談されるのが近道だと思います。

お礼

ありがとうございます。
＞４０００万をこえて
す、すごいですね。もちろん本体だけでなく全部込みでということでしょうが私の住む地方ならかなり条件のいい新興住宅地８０坪の土地にかなり希望の取り入れた注文住宅が建ってしまいます。。。。。

正直、高くても坪２５万ぐらい出せばかなりいい条件の土地が購入出来る地域なのでちょっと無理をすれば土地６０坪に余裕の注文住宅を建てることが出来ます。

私の住む地域で狭小住宅を建てるのはかなり恥ずかしい感じがしてます。が、金銭的な余裕を他のことにまわしたいと思っているので・・・

回答No.3

unos1201

屋根裏の部屋は3坪程度でも２５０万円程度かかると思います。

これは、３階建ての基準で木造の構造を作りますので、屋根も２階建ての基礎もしっかりする必要があるからです。

私は約６年前に住友林業で３階が屋根裏の木造を新築しました。夏は暑くて日中は３階にはいられませんが、採光や通風、こどもの遊び場として役に立っています。

条件を見ると、３０坪に５０％以下なので、１４坪程度の１階、容積率８０％以下なので、２階を１０坪にすると、３階は容積に積算されない高さ１．４ｍ以下の小屋裏仕様が限界と思います。

値段が坪単価３０万円未満は厳しいので、ギリギリ坪４０万円で９６０万円、壊して廃棄する費用が２００万円、諸費用で１００万円、駐車スペースが掘り下げも費用がかかるので、２００万円とすると３階の費用は厳しいでしょう。

第１種低層だと、最高で１０ｍ以下、北側斜線もクリヤーする必要があるので、南側ギリギリに建てる必要はあると思います。車庫の位置によっては、３階は諦めるか、費用がかかるのを容認する必要はあります。

水道、ガス、その他の引き込みも既存では許可されない可能性もありますので、口径を１３ｍｍから２５ｍｍとかにすると、工事や追加負担費用で５０万円はかかります。特に周囲より高い場所は基礎に２００万円程度余分にかかるので、５万円から１０万円程度かかりますが、大手のハウスメーカーで地盤検査と見積もりをしてもらうと実際の費用がわかると思います。

小型の家で、総２階建てでないものは屋根の形も変形し、費用が高くなるので、広い土地に総２階の正方形の家を建てるのに比べると高くなります。標準工事費が２５万円と書いてあるものでも、実際には坪４０万円かかるのはよくあることです。

とはいえ、先ほども書いたように、３階を諦めて、本体と駐車場だけであれば予算でもギリギリ可能だと思います。

お礼

とても詳しい内容で大変参考になります。ありがとうございます。ハウスメーカーさんの簡単な平面図のプランの中には「１階６坪（駐車場含まず）２階13.7坪、３階4.5坪」のプランが示されたものがありました。３階をあきらめるとすると子供部屋をどうするかが問題になるところなんです。。。

回答No.2

jixyoji

こんばんわ、jixyoji-と申しますσ(^^)。

まず新築住宅をこれから購入する方は下記法律は全部暗記してください(｀´)。いざトラブルが発生した場合に購入者側に強い見方となる法律です(゜_゜;)。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
http://www.chord.or.jp/shienc/law/hinkaku.htm

●1500万～1800万ぐらいで全ておさめるためのアドバイス（工夫）をお願いします。

(-_-)ウーム,これは新規に土地を購入し建物を壊して新たに建築する費用なのでしょうか？個人的には2,000万円程度あった方が無難かもしれません(「・・)。将来恐らく確実な消費税増税の可能性も考えると多少"予備費"をお考えください。数千万円の買い物の消費税はスーパーの野菜の税金額とはわけが違いますので...(+o+)。

購入が3～4年後と言う事なので下記サイトなどを参考にもっとめぼしい土地探しなどを行っては如何でしょう？選択肢は3～4ほどあれば後々何かあった場合プランA→プランBへ速やかに移動できます(~ヘ~;)。

「全国 土地の値段」
http://www.chintaihakase.com/tokusyu02_05/

「土地を探す」
http://allabout.co.jp/house/homebuilding/subject/msub_totisagasi.htm

「不動産検索サイト「うりいえ情報館」」
http://www.reds-net.co.jp/

土地購入の際下記サイトの投稿など参考にすると良いでしょう。

「「土地を買う」ときの注意点、アドバイスなど！！ 」
http://www.kingdom.or.jp/nanchie/html/05/07_01.html

「土地を買うときに注意すること」
http://www.ishidalaw.gr.jp/qa/tochibaibai.html

「土地購入の注意点（関連法規)」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~mos/newpage6.html

それと土地の選定の際【不動産コンサルティング】を雇って土地の瑕疵の有無,周辺環境の騒音,特異な条件,などを調べてもらう事をお奨めします`s(・'・;)。意外と落とし穴は様々なところにあり何千万円の売買の失敗を取り戻すのは極めて莫大な労力と時間がかかるので後々の莫大なリスクを考えるのであれば,プロを雇って地盤を固めましょう。

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人　さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

●大手木造建築ハウスメーカー、地元でデザインがなかなか良いハウスメーカー、若手の建築士の方と工務店、３つぐらい考えています。どこに頼むのが良いでしょうか。

個人的には一級建築士事務所を通じて建てた方が自分のイメージ通りの家が建てられると思います。ただ一級建築士でも一体どういった施工実績があり一級建築士の考え方やちゃんと施工をしっかりしてきたかを見極める必要があります。下記サイトでお近くの一級建築士を探せますし電話帳などでも探せます。

「一級建築士事務所.com 」
http://www.icom-com.com/

●３～４年後の話を今から話し合ってつめていくのは、セールスや建築士の方にとって、ちょっと、よだきい（かったるい）ものですか？

3～4年先の事であれば土地探しから慎重に選定し,家に関しては下記ソフトウェアで大体どんな形にしていくべきかをＰＣ上で建てては壊しを繰り返して具現化していけば良いと思いますね。

「3Dマイホームデザイナー」
http://www.megasoft.co.jp/3d/index.html

●ちなみに積水ハウスさんには「基本で2500万かかります」と言われて驚いたら、セールスの方が全くこなくなりました。

あ～こういうのは放っておいてください┐('～`；)┌。売る事だけが目的のメーカーはsemimaruさんが相手にする必要はありません。信頼できる一級建築士と共に"一緒に家を建てていく"方が遥かに安心です(-_-;)。

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。

お礼

ありがとうございました。３０坪の土地は実家の（と、いっても空き家になっています）です。ですから１５００万～という話は本体工事費、解体費用、その他諸費用ということになります。土地もいくつか探したのですが「土地にかける分を内装やインテリアにかけたいなあ」と思っいるところです。ですから、例えて言うと６０坪の土地を購入してそれなりの家を建てるか、３０坪のタダの土地（といっても解体費用はかかりますが）に建てるかをかなり迷っています。地域的に６０坪でも狭めと捉えられかなねない地域です。とは、いうものの６０坪だと希望の地域では１０００万～１５００万ぐらいはしますので・・・・

回答No.1

mitunai

そうですか、おめでとうございます。
　うちの友人がセキスイハイムで建てたときで（数年前）、全部で2,500万円くらいでした。
　うちは新築の家を買いましたが、その前にいろいろと本を読んだり、聞いたりしましたが木造が立替などの際も楽なようでした。
　どういう工法でもそれぞれの利点があるようです。
　一番良いのは、知人などで建てた人に聞くのが一番です。それかデザインの気に入ったのがあれば、その家で聞いて見られたらどうですか。自慢の家なら知っている人でなくても教えてくれる人多そうです。
　金額的にはまずまずとは思います。安ければいいとならないように気をつけられたらいいかと思います。
　良い家が建つといいですね。

お礼

ありがとうございます。まだまだ先の話でいろいろと悩んでいるところなんですが・・・

補足

積水さんが悪いという訳ではないのですが、建物本体が２５００万だったので、それから諸費用を入れるともっといい土地にそれなりの家が建てられます。
金額的にまずまずというのは１５００～１８００というのがですよね。