土地、建物の名義変更を個人でするには？

質問

15年前、母親から買った(貰った、譲り受けたのではなく)今住んでいる土地、建物を私名義に
変更したと考えてます。当時勤めていた会社の勤続年数が3年未満のため銀行からお金を
借りれず、やむなく妹の夫が買ったことにして毎月、妹夫婦に39,000円振り込んでました。

従いまして現在の名義は＜妹の夫＞となっております。

今の会社は勤続3年になるので銀行の支払いを直接私にし、名義変更したいと考えてます。
司法書士に頼むと高くつくので自力で行ないたいのです。ですが全くの素人です。

大変お手数ですが素人の私でも分かるご説明頂けますでしょうか。
何卒、よろしくお願いしたします。

回答No.5

yumeiroyamaneko · ベストアンサー

所有者として登記されているのは妹さんの夫になっているけど，
本当は，あなたが買ったんだけど，妹さんの夫の名義を借りたのだということですね。
それで真性な所有者であるあなたに名義を変えたいんだと。

できないことはないですけど，いろいろ難しいです。

所有権の問題と抵当権の問題は別なので，それぞれについて考える必要があります。

説明の関係で，あなたをＡ，妹の夫をＢ，銀行をＣと称します。

まずは所有権について。

まず，Ａが買ったという証拠はありますか？
売買契約書の買主がＢになっていませんか？
そうなっていれば，外見的には，買主はＡではありません。
それを覆すのは，ＢとＡとの間の約束の存在です。
Ｂ名義で買うけど，本当の買主はＡであることを確認したような書類。
そういうものはありますか？　身内ならばまず作っていないでしょう。
まあ，それについては，Ｂに書いてもらえればよしとしましょう。

不動産取得税や固定資産税の負担はどうなっていますか？
登記名義をＢとしてしまったために，納税義務者はＢになっていますよね。
役所としてはＢを買主だと認定しています。
それを覆せるのは，ＡがＢにそれらを支払っているという証拠でしょう。
それらの銀行振込の控えとか保存していますか？
そういうものがないと，税務署がうるさいかも知れません。

登記面ではどうかです。

所有権移転登記（名義変更の登記）をするには，登記原因が必要です。
登記原因＝法律行為とか，正当な理由による変更の事実です。
通常であれば，ＡＢ間の売買だとか，Ａ'からＡへの相続だとかです。
でも今回は，それがない。登記した最初から事実とは異なっているからです。
登記が事実でない。間違い，つまり「錯誤」があるのです。
といっても契約がＢ名義でされている以上，それは形式的に錯誤とは言えません。
でも真の所有者はＢではなくＡです。
そこで「真性な登記名義の回復」という登記原因を使用します。
本来Ａの名義で登記すべきところを誤ってＢとしてしまったので，
その正しい（真性な）Ａの地位を回復するのだという理屈です。
これなら事実と合致します。

ところで，登記申請には「登記原因を証明する情報」が必要です。
売買だったら売買契約書と売買代金の領収書だったりします。
でも，登記の目的，登記の原因及びその日付，当事者の氏名及び住所，
不動産の表示，登記の原因となる事実又は法律行為等を記した書類を
法務局に対する報告書形式で登記義務者が提すれば，
法務局は，それを登記原因証明情報として取り扱ってくれます。
司法書士は主にこの方法で登記申請をしていると思います。

今回の内容，「登記の原因となる事実」の証明が非常に困難なので，
この報告書形式の登記原因証明情報を使わないと難しいと思うのですが，
これ，作れますか？　司法書士でも頭を悩ますところです。

ぶっちゃけ，素人が手を出すような事案ではないと思います。

次に抵当権について。

債務者をＢからＡに変えたいとの意向ですが，
それって，実はＣを騙してお金を借りたんだということになります。
Ｂが不動産を買うためにＣにお金を貸してくれと申し込んだはずなのに，
事実としてＢは不動産を買っていないのですから（形式的には買ってますけど）。
Ｃはそれを簡単に認めてくれるでしょうか？
それに債務者をＡにするには，Ａの支払い能力が問われます。
後者はクリアできるとしても，最大の問題は前者です。
事情を説明したところでそんなローンは認められないと，
期限前一括返済を求められるかも知れません。
また，本件のＢの債務をＡが引き継ぐ手続は債務引受という方法になりますが，
それにはＣが同意しないとＣにその主張ができません。
ＡＢ間でどんなことをしていようが，ＣはＢを債務者として取り扱えます。
Ｃには黙って返済を続けるか，
全額返済をして抹消するしかないように思われます。

そして抵当権の登記について。

抹消ならば簡単です。
法務省民事局のサイトに申請書の例等がありますし，
他にもいろいろあると思います。素人でもできます。

仮に債務引き受けが認められたとすると，抵当権の変更登記になります。
間違ってＣに不利な内容に登記されると困るので，
Ｃは，Ｃの利用する司法書士にやらせると思います。
その費用は，ローンの契約内容に従い，債務者持ちになります。

ところで2番回答への補足に，
『早かれ、遅かれいづれローンが完済されれば　妻の夫→私　名義変更する
　流れが自然です。
　変更を決断したきっかけは＜妻との離婚＞たくさんの離婚手続きに合わせ、
　この件もかたずけてしまうと考えました。』
とありますが，なんか内容変わってませんか？
情報は正確に提供してもらえないと，回答も的確なものになりません。

お礼

詳しくご説明いただきありがとうございました。
とても無知な私にできる内容ではないと分かりました。

回答No.4

oyazi2008

不動産業者です。
実情は同あれ、税務署などは事実からしか判断しません。
登記名義が妹の夫（Aとします）で住宅ローンの借入人もAなのですから、あくまで母親からAが購入し所有している土地建物だということです。

ここで、質問者さんへAから所有権の移転をする場合は、売買しかないでしょう。ローンの残債で売買すれば良いですが、安すぎると贈与税が課せられる可能性もあります。（性が違うので可能性は薄いです）この場合贈与税が課せられるのは質問者さんですからAに迷惑はかかりません。

ローンというのは債務者（借入人）名義を変えることは相続以外はほぼ不可能です。質問者さんが新たに住宅ローンを別な銀行で借り入れして、Aはその代金の受領で現在の住宅ローンを返済することになります。
当然に銀行が指定した、または、司法書士会に属する司法書士が登記を行う必要があります。自己では出来ません。（銀行が承諾しません）

ここで問題となるのは、質問者さんが現在その物件にお住まいになられている場合です。不自然な流れとなりますから、Aはあくまで知らない第三者で39000円家賃をしはらっている家主さんという立場で、質問者さんは借主という流れで（賃貸契約書など作成して）申し込めば扱うでしょう。
真実を告知しての融資は、受け付けられない可能性が高いです。

残高が幾らかわかりませんが、銀行への申し込み手数料や保証料、所有権移転費用や設定、抹消登記費用、火災保険の加入などで数十万単位の出費にはなってしまいます。

こんな具合で進めるしか方法はないかと思います。

お礼

詳しい解説ありがとうございます。

ローン完済後に贈与(高額)、今行なうのであれば新たに住宅ローン組んで売買
(数十万単位)いづれにせよ大変な作業と出費が掛かるのですね。ちなみに残金
300万くらいだと思います。

15年前何も知らず母親の勧めで住むことになったのですが、ローンが終われば
自動的に自分名義になるものと大きな勘違いをしていました。妹の旦那はただ
「名前を貸しただけ」母親も妹旦那も先のことは考えてなかったと推測します。

早速二人に相談することにします。

回答No.3

watch-lot

＃２です。
＞早かれ、遅かれいづれローンが完済されれば　妹の夫→私　名義変更する流れが自然です。
●いえ、そういう意味ではなくて、所有権移転登記の手続きをする場合にはその原因となる証書が必要なのです。
売買ならば売買契約書、贈与ならば贈与契約書という具合にです。
本当は自分のお金で、名義だけ妹の夫にしてあったので自分の名義にしたいなんて筋は通りません。
そのことを言っているのです。

回答No.2

watch-lot

妹の夫からあなたへの所有権移転登記ですが、その原因は何にされるつもりでしょうか？

書かれているような「実はこうだった」はダメです。
贈与くらいしか考えられませんが、それだと贈与税（かなり高額と思われます）がかかってきます。

登記の手続きについては法務局に行けば相談にはのってくれますが、そのまえに所有権移転の原因をどうするのか、それについて税理士さんに相談された方がいいですよ。

補足

ご回答ありがとうございます。
＞妹の夫からあなたへの所有権移転登記ですが、その原因は何にされるつもりでしょうか？

早かれ、遅かれいづれローンが完済されれば　妻の夫→私　名義変更する流れが自然です。
変更を決断したきっかけは＜妻との離婚＞たくさんの離婚手続きに合わせ、この件もかたず
けてしまうと考えました。

現在私41歳、母68歳、妹の夫50歳。面倒だからといって先送りすること、よくないと思ったまでです。
原因として不足でしょうか。。。

回答No.1

yasuto07

土地の登記書の、名義は誰、、、。
銀行のローンは誰、、、ということ。

ローンの交代は、、あなたが、、全額借りて、弟のローンを全部返せば良い。

登記の変更は、個人では、むりじゃないの、、登記所に行って聞いてみれば。