先日、親戚が所有していて競売にかかった自分の家を落

質問

札したという業者が訪ねて来ました。

ちなみに、入札期間が8月下旬、改札日が9月4日です。

業者は、「ここを落札したが、月々3万円の分割で70万円払ってもらえれば、落札を取り消す。ただし、70万については、もしも今後落札者が現れれば払わなくてもよい。ここは多分、誰も入札する人はいないだろう。そうすれば、10年あなたが住み続けていれば、あなたのものになる。」と言いました。

ちなみに、70万の内訳は、入札時に裁判所に納付した「保証金(40万)」と「調査費(30万)」だといいます。なお、売却基準価格は160万で売却価格は170万です。

「入札を取り消す」と「今後、誰も入札する人はいないだろう」の意味がよくわかりません。
また、3万円ずつ払って、本当にこの業者は、買受人としての資格を放棄するのでしょうか(70万を受け取って買取人資格を放棄するのであれば、なぜ、そんな「分割」などというのか)?
この家が裁判所管理になって10年経てば、私の物になるという根拠は?
今後、落札者が現れないと本当に言い切れるのか?(・・もちろん、落札者が現れればそれまで払った分はパー)

どうやらこの業者が落札し売却許可決定を受けたのは間違いなさそうですが、保証金以外の残額を納付したのかはわかりません。
これまで、立ち退きを要求されるか、住み続けられても家賃を請求されるか、のどちらかを想定し、こういう展開はまさに「想定外」なので、困惑しています。

この業者は何屋ですか??

回答No.5

kita52326

◆業者の思惑　　まとめると以下のようなことだと思います。
・その業者(＝Ａ)は競売で落札したが、落札した代金はまだ納付していない。
・落札後に気が変わり、代金を納付するつもりがない。(→競売はやり直しになります)
　あるいは、この話がまとまらないなら代金を全額納付して物件を取得するつもりだが、
　立退交渉も面倒だし転売しても利益が殆ど見込めないと考えている。
・入札する際に支払った保証金４０万は、競売を行う裁判所に没収されてしまうので、
　その分が多少でも戻るならオンの字だと考えている。
　(調査費３０万はその他の経費とあわよくば少しは儲けたいというものでしょう。)
・競売がやり直しになって誰か他の人が落札したら、月３万の支払はやめていい、
　と言ってるのだから、のってくるかもしれないと思っている。

◆注意点としては以下の通り。
・Ａは単なる落札者。代金全額を支払った物件所有者でもないのだから、
　相談者がＡにお金を払う理由・根拠は何もない。(賃料でもなんでもない)
・Ａが代金を払わず、競売をやり直しても誰も落札しないなら、
　物件の所有者は親戚のままです。
・「１０年住んだら自分のもの」なんてことはない。
　→取得時効(10年間所有の意思をもって平穏かつ公然に他人の物を占有した場合
　　所有権を取得するというもの)を言ってるのでしょうが、
　　本件のような場合あてはまるはずがない。
・Ａが代金全額を支払って物件所有者になった場合でも、月３万でいいよ、
　とはＡは言っていない。
・つまり、Ａは自分が落札をやめて物件所有者にならない場合に、月３万円払って、
　と言っている。
・競売をやり直しても誰も落札しないという保証はどこにもない。

◆結論としては以下のようなことかと。
・Ａの話に応じる意味はない。
・競売の結果、本当の所有者が現れれば、引越費用等の交渉の余地はあるにせよ
　立退きには応じざるをえない。
・新たな所有者が賃貸でもいいと言ってくれて、
　賃料の協議が整い、賃貸借契約を結べれば継続して住める。
・競売をやり直しになった場合に、ご自分でも入札に参加して落札するのが可能なら、
　これが最も良い案です。

回答No.4

noname#184677

競売は、債務不履行に対して抵当権者が行使する行為です。簡単にいえば、お金を貸した人が取り立てるために担保になっている不動産を売る。
落札者は債権者に代価を支払う義務があります。

＞「入札を取り消す」と「今後、誰も入札する人はいないだろう」の意味がよくわかりません

入札は取り消せません。仮に落札者が代価を払えない場合はなんらかのペナルティを課して、再入札ということになるでしょう。

＞この業者は何屋ですか??
競売物件の転売屋でしょう。

つまり占有者がいたまま転売するのは面倒なので家賃をとって借家人付貸家として第三者に売る

第三者はこの業者と賃貸借契約を結ぶ。

家賃は2年間振り込まれる。

3年目に家賃が払われないと退去してくれ、もしくは従来通り家賃を払えと言ってくる。

業者は2年目で買主との賃貸契約を解除すれば、買主との直接の交渉になる。

いずれにしろ転売屋は物件を利益上乗せで売り抜ければOK

回答No.3

S-FURUKAWA

今回の場合は、競売物件の保証金は払ったが、納付期日まで全額納付はしていない・・
又は、納付するには色々障害があるので放棄したいが、裁判所に保証金が没収されるので
その分を回収したい・・だけ。　　落札は成立していません。
分割で支払っても「再入札」までの期間まで住んでいられるだけで意味はないです。

それと分からない事があります。

家の名義人は彼方なのですか？　ただ住んでいるだけなのですか？　家賃は発生しているのですか？
同時に競売物件と言う以上は、何処から差し押さえられたのですか？

税金等の未納の差し押さえなら、未納税金を国や県が権利を放棄するはずはありませんので
当然として第２回、３回、４回、と永遠に競売は続きます。
同時に彼方名義でないなら家賃名目で回収して来ます。
又は、金融機関の差し押さえでも同じですよね。　財産ですから諦める事はないです。

当然ですが、土地の名義が変更になっている以上は、毎年固定資産税を払い続けなければ
ならない以上は、必ず「再入札」は繰り返されます。
極端な話として、入札価格を２０万にすれば誰かに落札されます。
次回に自分で落札する方法もありますが・・・

それと競売物件は、占有者があるのなら立退き交渉が必要となります。
また、強制執行による強制退去の手続きをとる方法もありますが、費用や時間の点で出来れば任意執行に持っていく方が多いので、任意退去の場合は残代金納入の日より１ヵ月ほど前より立退き料を示して交渉し、納入日のあたりをめどに退去してもらうのが一般的です。

逆に強制退去の場合は、残代金納入の日に引渡命令の申し立てをして手続きを開始します。その後だいたい２ヶ月ほどで強制退去手続きは完了しますので、最低でも次回競売までの１年前後含め・・・
１３～５ヶ月は、住み続けられます。

ただ、家の権利がどうなっているかが分からないので上記が一般的です。

因みに取得時効は、他人の物または財産権を一定期間継続して占有または準占有する者に
その権利を与える制度であり、消滅時効とともに時効制度の一つであり　一般的には２０年です。
従って１０年は有り得ません。

最終的には、自分の名義でないなら生活が苦しいとかで、やんわり立退き料の増額を求めるのが
最良だとは思うのですが・・

回答No.2

donmai208

想定外と思われるようでは困ります。これは明らかに詐欺の類です。いやよくあると申し上げたほうがいいでしょう確実に詐欺です。
親戚の方はこの競売に関して弁護士との付き合いはおありと思います。相談されるまでもないことですが納得のいくように確認されたらいいと思います。
入札を取り消す？なんてことはできようがありません。手順を踏まなければ裁判所から買受人の資格を失うだけです。この業者の自主的な行為ではありません。
落札を取り消すなんてありえません。最終納付代金を支払わなければ最高価額申し出人としての資格を失ない業者が入札の際に支払っていればの話ですが補償金を裁判所に没収されるだけで、取り消すのではなく裁判所から取り消されるのです。
ほーっておけば次点の買受人が繰り上がりますので落札者がいなくなるわけではありませんし今後入札者もいないだろうなんてこの業者が判断できるわけがありません。入札するかしないかは別の法人個人の判断です。裁判所は入札者がいなければ特別売却とかの方法ででもいったん競売になったものは最後まで売り切ります。
１０年間債権者がほーっておくわけがありません。現にいま競売に掛けているではありませんか。
競売を取り消すのは　競売を申請した債権者のみです。この業者は縁もゆかりもありません。
この業者は何屋ですか？・・・・・・・詐欺師です。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
9月4日が改札期日であれば、2週間後に売却決定確定されていますから、残金の納付書などは買受人に届いています。納期は1ヶ月間です。債務者本人から裁判所の競売係りへ電話して確認すれば（事件場番号を要す、平成24年（ケ）123号というのが事件番号です）、残金納付があったかどうかは、教えてもらえます。
そんな、申し出を受ける必要はありません。
おそらく、物件には何か所有して自己で使用するにあたり障害となるような記述があるのではありませんかね？簡単に言えば、所有しても自己で、使用できないとか？商品として売り物にならないなど・・・これはあくまで経験上の推測です。
ですから、業者は落札したは良いものの、残金を支払い自己所有としても仕方ない、損失だけ無ければ良い。競売とかあまり経験のない輩なのでは？？
残金を納付しなければ5年間は、その落札人は入札資格が執行しますから、それを商売としてやっているなら、例え間違いがあっても170万程度の代金は支払いますから。

ですから、そんなお金を支払って今回約束通り、相手が残金を支払わずに失効しても、遅くとも3ヶ月もすれば競売に再度公告なれますから、なんの意味もありません。

今回買受人が残金を支払えば、原価は200万ちょっとで、他に売却や使用できないような物件なら、利益込みで300万程度を分割で支払うような交渉で買い戻しも可能でしょうし、業者が残金を支払わなければ、次回競売時に160万が用意できれば入札も可能でしょう。最低売却額が下がるかもしれません。

競売は申立人（債権者）が申し立てて行うのであり、裁判所はあくまで手続きをするだけで管理しているわけではありません。その価額帯ですと競売が2回～3回程度不調に終わると、裁判所は換金化の見込みが無いと見なして債権者に対して、競売を取り下げるように勧告します。

尚、第三者に落札された場合、家賃を支払い住み続けると言う希望は捨てたほうが良いです。立ち退きを迫られると考えてください。

親戚が債務者（所有者）で、質問者さんが賃借人で賃借権がその債務の担保権設定以前から、契約されていた賃借権の場合のみ、質問者さんの賃借権が買受人にも対抗できる権利として認められます。もしかしたら、それに該当していれば、他に入札者は無いという見解も理解できますし、その場合質問者さんは、所有者が誰になっても、賃貸契約を存続させることが可能です。
これも、質問者さんが当事者なら競売の資料は閲覧可能ですから、身分証明書や印鑑、を持参して裁判所の競売係で確認してください。

160万なら質問者さんが買ったらどうです？