マンション大規模修繕でタイル補修後の確認方法

質問

マンション大規模修繕でタイル補修が適正に行われたか確認する方法をご教示ください。
当方は築１２年、３０戸のマンションの理事をしております。
予算の関係で監理者をおいておりません。理事全員で勉強しながらの大規模修繕です。
今回の質問ですが、まとまったタイルの浮き（浮きの種類は分からず）を目地に穴をあけて接着剤を低圧充填しての補修後、理事が打音検査をするとはじめと同じような浮きのある音がします。正しく充填補修ができていれば浮き部分の打音とは異なると思うのですが、詳しい方にご教示願いたいと思います。

回答No.3

something2013 · ベストアンサー

失礼ながら、考え方を改めた方が良いと思います。

私の住んでいるマンションも大規模修繕の準備作業をしています。
管理組合でいろいろ意見交換をし、設計事務所を管理組合から、
公募して決定しました。

30戸のマンションと言うことで予算的にも厳しい、とは思いますが、
大規模修繕で最も重要なのは、設計事務所だと思います。

単純に考えて、そちらのマンションで修繕する必要があるのは、外壁タイル
のみでしょうか？屋上防水層は大丈夫でしょうか？（保証期間10年）
シール類は亀裂が無いでしょうか？（４～5年が一般的な耐用年数）
設備配管の劣化は大丈夫でしょうか？コンクリートの中性化の状態は？etc,etc.

これらの現状と今後のスケジュールを作成し、管理費が適正か、どのように
管理費を推移させるか？予算的に厳しければ、今回は、最低限優先させる
項目として、、何を取り上げるか？

設計事務所が担うべき、建物診断、修繕ロードマップ、設計、工事監理は
それ自体は極度に高度な技術と言うわけではありませんが、失礼ながら
素人が出来るレベルのものではありません。

お話から推測するに、今後の進捗が非常に危ぶまれると思います。

タイルの浮きの調査は誰が行い、その調査結果には誰が責任を持っているので
しょうか？高層階であれば、足場も必要でしょうし、打診検査が本当に
全面積をカバーしているのでしょうか？タイルの付着力試験は実施されたので
しょうか？

これらに回答するためには、プロの知識が必要です。

今からでも遅くないと思います。
先ず、そちらのマンションの現状を客観的に把握して、それから対策を
講じるべきです。

失礼な事ばかり申し上げました。しかし他人事とも思われず記載しました。

しかし、重要なのは、マンションの管理組合が団結して事に当たることです。
その為には、責任範囲を明確にしておく必要があります。

設計事務所は、建物の現状を把握し、タイムスケジュールを提示し、設計し、
施工業者の選定に協力し、施工業者が適切に施工を行ったかを設計事務所の
責任で工事監理します。

設計事務所は管理組合の利益の代弁者の位置にあり、予算によって、緊急
工事とそうでない物を選別します。
また、マンションの住民に必要な技術的説明もしてくれるでしょう。

補足

皆様早速のご回答ありがとうございます。この場をお借りして御礼申し上げます。
私の質問の仕方が拙かったため皆様のお手を煩わせてしまいました。
マンション規模は小さいのですが、偶然にも理事役員に建築士、マンション管理士、電設系会社でお仕事をされている方などがそろっております。
今回の大規模修繕に関しては数年の検討期間を設け、修繕設計は設計事務所に依頼しております。各種検査も必要と思われる個所は実施済みです。また業者選定は競争入札とし、プレゼン実施後投票で決定しました。
長期修繕計画も定期的に見直しておりますが、機械式駐車場のメンテナンス費用が高額になるためなるべく節約する方向で意思統一を図っております。
監理は週１回程度で２００万弱の見積提示を受けました。責任の所在もかえって曖昧になるとの意見もあり自前の監理に踏み切りました。
今回の質問は建築士の理事が海外出張でしばらく不在のため、急遽疑問点を解消すべく皆様のお知恵をお借りいたしました。親身にアドバイスをいただき大変ありがたく思っております。

回答No.5

inon

ＮＯ．３の方の回答が全てを網羅していると思います。
素人が幾ら勉強しても大規模修繕に対処するのは無理ですよ。理事の中に専門家がおられるようにも思いません。
専門家であっても、大規模修繕は経験のある事務所でないとできないのですよ。新築を作るより難しい程です。
これからでは遅いかもしれませんが（請けてもらえない）専門家に調査を依頼して下さい。

回答No.4

titelist1

マンションの大規模修理って築12年でもうしなければならないものなのですか。しかも、タイル張りにすれば長持ちすると思っていました。何か異常な感じがするのですが、理事会では問題にならなかったのでしようか。
素人が打音検査のまね事を勉強しても仕方がないと思うのですが。
失礼ですが大事なことが抜けているような気がします。

回答No.2

nitto3

施工時のチェック、下地検査、などしておくべきでした。
まとまった浮きはやり直しが必要と思います。
注入は１，２枚の浮きの手直しだけです。
低圧ではそんな奥のほうには届かないですよ、
一枚一枚注入ならいいかもしれません。

回答No.1

S-FURUKAWA

通常は・・・

（管理会社・理事会）⇒公募⇒設計会社決定⇒業者の公募⇒業者決定・大規模修繕工事
の流れになり　責任を負うのは設計会社と業者となります。
業者を誰が決めたのでしょうか？？？　業者の責任を問えば済むと思うのですが・・・

そてとも住民の素人が集まって修繕工事をしていると言う事でしょうか？
⇒それは「大規模修繕」とは言いません。

＞目地に穴をあけて接着剤を低圧充填しての補修後、理事が打音検査をするとはじめと同じような浮きのある音がします。正しく充填補修ができていれば浮き部分の打音とは異なると思うのですが・・

最近は地震も多く多少の歪みが出て来るのは当然だと思います。
ですが「まとまったタイルの浮き」の場合は、本来なら浮きの部分を一度剥がして新たなタイルを焼いて
貼り付ける為に同じ色にする為に時間が掛るものですが・・・・

焼き直しもせずに低圧充填だけなのですか？？？

ご理解頂けると思いますが・・・タイルが浮くのは歪みがあるからで当然として何処かは逆に隙間が
生まれていると言う事ですよね。　その隙間から雨風が入りますよ。
つまり素人仕事の為に、いつかは雨漏れからコンクリート本体の劣化を生み漏水の原因となりますよ。

同時にタイルが浮くと言うならその部分を剥がし接着後に貼り直すなら分かります。
それなのに１枚も剥がさず接着剤の充てんだけですか？？？

接着剤の充てんだけなら中の空気の逃げ場がなくなり何処かに空洞が有るのは当たり前ですよね。
素人が車の遮光フィルムを張ると所々に空気の溜り場が出来て見た目にも悪くなりますよね。
それと同じ状態が連結タイル内で出来ているのだと思います。

費用面で追加工事が出来ないなら更にタイルに穴をあけて接着剤を充填しするしかないでしょうね。
車の遮光フィルムに空気が入ってしまったら針で穴を開け空気を抜くでしょう？
それと同じ理屈ですよ。　個人的な感想では既に他の接着剤が固まっているので浮いたままの状態で
充てんを繰り返し固定するしかないと思いますが・・・最低でも何枚かは剥がしてタイルを削り
充てん剤を入れてから圧迫固定するのが当然だと感じます。

手の届く打音でミスが半明する位ですから・・・見えない部分や手の届かない部分は一体どうなっているのか
非常に不安だと思います。
外壁の痛みは目に見えませんので内部がどうなっているか分からないでしょう？？
コンクリートの劣化は、財産価値を下げる事になりますし　今後の地震にコンクリートが持たない事も
考えられますよ。　非破壊検査も有るでしょうに・・・

まずは施工不良で直させるか告訴するのがベストでしょうね。
因みに私達は、順番に張り付き・・殆んど嫌がらせのようにケチを付けていましたけどね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
No3の方の捕捉にも記しましたが、私の質問が拙く皆様のお手を大いに煩わせてしまいました。
今回の個所は施工不良で直させるつもりですが、他の場所も不安ですね。
＞因みに私達は、順番に張り付き・・殆んど嫌がらせのようにケチを付けていましたけどね
というようにやっていただける設計監理事務所に出会わなかったのが残念至極です。
当方で依頼を検討した事務所は週１回の巡回が基本とのスタンスでした。これでは監理責任が取れるのか疑問で依頼をしませんでした。