占有権を持つ家（店舗付き住宅）を貸すことができる？

質問

母（73歳）が一人で暮らしてる家があります。
名義は母の兄の名義になっています。
その家を貸店舗として貸せるのか？
貸した後で何か問題になるのかを教えていただきたいのです。

話の経緯をまず説明すると。
購入する際に母の実家（母の兄名義）に購入してもらい住んでいました。
私の父の会社倒産で借金を作った際などにも母の実家（母の兄）にずいぶん迷惑をかけたと聞いてます。
今から30年ほど前に母の父が他界し、相続の際に兄から今までのことと引き換えに
相続を放棄するよう言われて母は相続を放棄しました（他に母の姉がいましたがすでに他界しており
姉の夫も同じく放棄したそうです。
母の実家は田舎ですが、敷地400坪ほど自宅と、山や田畑など持っていたので兄妹で相続分けするとそこそこの金額になったと思います。
まだ借金が残っていたので本当は財産分与をしてほしかったのですが、いままでの事を考え放棄したそうです。
今から15年ほど前に母の母が他界し、その際にも相続を放棄する代わりにと200万だけもらったそうです。
母も私も（私は一人娘で、私の父は20年前に他界しました）祖父が亡くなった時の財産放棄したので今現在の家は母のものだと思っていました。
しかし手続き等はしていない為、今も母の兄名義の家になっています。
購入後、毎年払う固定資産税や、家の修復費用、下水道への転換費用等も全て母が払っています。
今まで母の兄に家賃的なものも支払ったことがありません。
母が現在病気で3カ月ほど入院しています。退院後も一人暮らしは不安があり私が引き取り面倒を観ようと思っています。
母の住んでた自宅を貸店舗として貸してほしいという話があり、そうしたいと思っているのですが、それは可能なのでしょうか？
１階の店舗部分だけ貸すという話と、２階も含めた1軒貸すという話が出ています。
所有権は家の名義人である母の兄ですが、占有権は母にあるので大丈夫と知り合いの不動産業者に聞いたのですが、本当に貸せるのでしょうか？
また、もし貸したとして、その後母の兄や母が他界した際などに問題が出てこないのでしょうか？

長文になりましたが、素人の私でもわかるよう詳しく教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.1

yumeiroyamaneko

お母さんはそのお兄さんに家賃等を支払っていないようですので，
この貸借関係は，民法第593条の使用貸借になると思います。
（固定資産税等の支払いがあっても使用貸借と見られます）

使用貸借においては，貸借物を第三者へ転貸するに際しては
民法第594条2項により貸主の承諾を必要とすることから，
お母さんが勝手に建物を第三者に貸すことはできません。

もしも貸そうとするのであれば，
お母さんのお兄さんが貸主となって契約をするか，
お兄さんの承諾のもとにお母さんが契約をするか，
そのどちらかの方法にする必要があります。

また使用貸借は借主の死亡により失効する（民法第599条）ので，
お母さんがお亡くなりになると建物を返還しなければなりません。
よって借手の立場に立つならば，
お兄さんが貸主となって契約をする方法を選択するものと思われます。

なお，お母さんの占有権はこの使用貸借による使用権を基にしており，
占有権があるから建物を貸すことができるなんてことにはなりません。

ただ現状として，
お母さんのお兄さんがこの建物をお母さんにあげたという認識であるならば，
贈与税を払うことになるかもしれませんが，
正式に贈与を受けてお母さんの名義にすれば，
この建物を第三者に貸すことも可能になります。

お礼

身内だからといって・・というより身内だからこそ相続を放棄したときに
名義を書き換えてないからこういう問題になるのですね(>_<)
使用貸借の事でもう少し調べてみます。
ありがとうございました。