新築住宅の持分の登記について

質問

私と父持分1/2づつの土地に家を建て替えることになりました。
総費用3500万円で銀行借り入れ2800万円、妻との収入合算で審査がとおりました。
そこで質問ですが、建物の15%を私の事業用として使用しますが、頭金は同居する父の資金で、2000万円が私が主債務者・800万円が妻を主債務者とする２本立ローンを考えています。
この場合、妻と私の建物の持分の登記はどのようにしたら後々問題がないでしょう。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

ＮＯ．1です。
お書きになられた借り入れの仕方は、単独債務となります。
お父さんから住宅取得資金贈与での適用を受け譲与を受けるなら
質問者さんが700+2000＝2700　　35分の27
奥さんが　　　　　　　　　　　　35分の8　　でＯＫです。
翌年の確定申告時期に、住宅ローン控除と合わせて、住宅取得資金贈与の申告も要します。

事業用で使用するは、あくまでその部分の貸借ですから、事業上の税務処理で家賃を支払うなら、原則持分に応じた収入分配となります。

余談ですが、お父さんが快く承諾されるなら、土地のお父さんの持分も相続時課税清算制度の利用により、無税で贈与を受けることが可能ですから、検討してみてください。（金額にもよりますので国税庁のＨＰでご確認下さい）
その理由
1、お父さんは担保提供者となり、銀行に足を運び抵当権設定契約書に署名押印等手間をかける。
2、万一質問者さんが他の2人より先に亡くなった場合、奥さんはお父さんの相続人にはなれないので、土地の持ち分をお父さんから、奥さんへ変更する場合は、贈与以外の手法が無い（贈与税の課税）、また他に質問者さん以外の相続人がいれば、お父さんが亡くなった際、奥さんへ贈与されるのか？確実ではない。
あくまで「快く承諾」してくれる場合ですよ！

お礼

持分についてのご説明有難うございました。

土地については相続税が発生するようなものではないのでそのままにしようかなと考えております。
有難うございます。

回答No.2

masa072

固定資産税（家屋）の賦課を行っている者です。
私は持分について相談を受けた際は、出資額の割合で持分を決めるように話をしています。
（未登記物件でこういう質問が多くあります。本来は表題登記をしないと違法なのですが…）

これは贈与との関わりがあるためです。
仮に質問者様が2600/3380,奥様が780/3380と登記した場合、お父様から600万円の贈与があったとみなされかねません。その場合、住宅に関わる贈与税の特例の適用を税務署に申告していれば問題ありませんが、していない場合は600万円の贈与があったとみなされる可能性があります。
奥様についても同様です。

お礼

ご回答有難うございます。
まだ住宅ローンの負担割合を決めてはいませんが、父からの贈与については回答者様の言われる通り申告しようと思っています。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
記述で不明な箇所がありますので、補足していただければ回答します。

収入合算とありますがその場合は、連帯債務となるのが通常です。
しかし連帯債務の場合は、2本立てで融資をする意味がありません。

1、融資の形態はご主人さんと奥さんそれぞれ単独債務（それぞれ別の借り入れで連帯保証人などとなる）ではありませんか？それとも主債務者と合算者など連名での、連帯債務なのでしょうか？

それぞれ単独債務の場合は、それだけ答えていただければOK。下記は不要です。

2、連帯債務の場合
ご主人さんは、法人経営の給与所得者ですか？　自営業の申告所得ですか？
給与所得者の場合は　収入　ご主人さんと奥さん　それぞれ
自営業の場合は　ご主人さんの　所得額と　奥さんの収入（奥さんは給与収入ですよね？）
おおよその金額で結構です。十万単位ぐらいで。

尚、事務所で使用する云々は住宅ローンの持分には関係がありません。

上記がわかりませんとお答えのしようがありません。

補足

自分だけが判っているような説明ですいません。

当初、主債務者の私に妻が連帯保証するローンを銀行に勧められました。（事前審査で妻との収入合算の条件で審査がおりました。）
ただ、最近の金利動向で(1)変動金利と10年固定のミックスにし私が主債務者で妻が連帯保証する方法及び(2)変動と10年固定を私と妻が各々が主債務者（各々が連帯保証）となる方法を今銀行に聞いているところです。
(2)については事前審査と異なるので再度審査が必要とのことで保証会社に銀行経由で質問しているところです。
(1)は建物の持分の問題は起きないのですが(2)は贈与の問題があるため支払いの割合で持分を登記する必要があると聞きました。
ただご回答者様の説明にあるように、事業用は関係がないとのことでしたら、私の父からの贈与（600万円）+私のローン額（2000万円）：妻のローン額（780万円）の割合で登記をすれば良いのでしょうか。