登記をする段階なのですが持分などで悩んでます

質問

家を建てました。
これから登記をする段階です。
次のような条件なのですが、私（妻）が数年で死んだ場合、どうなるか教えて下さい。
また主人が数年で死んで、私が出て行きたいと思った場合も教えてください。
そして私が損をしない方法も教えてください。

○土地は主人の父親のもので隣あわせで弟夫婦、両親の家が建っている。
○土地の名義は主人の父親
○建築資金の4分の3は私（妻）が出した
○建築資金の4分の1は銀行で借りる
（借りるのは主人の父親名義、実際に返すのは私たち夫婦）
※主人が銀行審査が通らなかった為
○主人の父親も同居するということにして住民票も移した
○家の持分は私（妻）が2分の1、主人の父が2分の1とする
○実際には主人の父はお金を1円も出していないが、出したことにして所有権の2分の1を所得ということにしている
（私が貸したことにして、利子つきの借用書を作成）
○私たち夫婦に子供はいない

結局こうなったのは、建物の所有権が全部、または4分の３が妻にあったところで建物の価値は下がる一方。
数年たてば何の価値もない、ということで土地の半分との交換という話になりました。

しかし土地の名義を変えるにはまたお金のかかる話。
かといって、公正証書にしたところであまり意味がないようですし。

結局、私は建物の4分の3を出したにも関わらず、何の手続きもとらぬまま、今のところは建物の半分の持分だけもらったということです。

説明不足かもしれませんが、よろしくお願いします。

回答No.2

53r

持分は資金を出した割合で決めるべきです。

　質問者様４分の３、夫の父４分の１です。

＞○建築資金の4分の3は私（妻）が出した
＞○建築資金の4分の1は銀行で借りる
（借りるのは主人の父親名義、実際に返すのは私たち夫婦）

　夫の父が銀行と借入れの契約をした以上、ローンの借主はあくまでお父様です。債務者名義を借りたという考えはしない方が宜しいでしょう。質問者様ご夫婦がローンを返済されることについては、色んな法律構成があるでしょうが、負担付贈与契約が考えられます。つまり、お父様の名義４分の１の贈与をご夫婦が受ける代わりに、お父様の住宅ローン債務をご夫婦で引き受けるという負担を負うという契約です。贈与及び債務引受割合はご夫婦の収入割合で決めてください。

　ただし、ローンが残っている間は、お父様の名義をご夫婦に変更することは、銀行との契約違反になりますので、ローンの返済が終わってから名義変更ということになるのもやむをえないということになります。

＞○主人の父親も同居するということにして住民票も移した

　そうしないと住宅ローンが借りれなかったのでしょうか？それにしても、お父様の居住用建物として登録免許税の軽減を受けられることはおやめになった方が宜しいでしょう。実際に居住しているか事後調査が入ることがあります。

○家の持分は私（妻）が2分の1、主人の父が2分の1とする

　４分の３、４分の１の名義にはできませんか？お父様の持分が２分の１以上でないと住宅ローンが借りれないということでしょうか？そのような事情がない限りは、出資割合にあわせてください。

○実際には主人の父はお金を1円も出していないが、出したことにして所有権の2分の1を所得ということにしている
（私が貸したことにして、利子つきの借用書を作成）

　出したこと、とか、貸したことという考え方がおかしいです。贈与税がかからないようにと考えられたのかもしれませんが、身内間のお金の貸し借りは、単に借用書があるとか利子の定めがあるとかではなく、返済の証拠がない限り税務署に認められないのが通常です。

　むしろ、質問者夫婦が、お父様の住宅ローンを代わりに返済したという証拠（通帳の振込み記録）を残すことが大事です。負担付贈与契約書と債務を代わりに返したという証拠がないと、建物の単なる贈与とみなされて贈与税の課税対象になります。

＞結局こうなったのは、建物の所有権が全部、または4分の３が妻にあったところで建物の価値は下がる一方。
数年たてば何の価値もない、ということで土地の半分との交換という話になりました。

　質問者様が建物の資金４分の３を出したのだから、質問者様が建物の４分の３の名義を取得されるのが自然です。数年たてば減価する建物の取得資金を出されたのです。

　土地の半分との交換ですが、法的には交換ではなく、お父様名義の土地の持分２分の１の売買ですね。売買代金とお父様の建物名義２分の１取得に関する求償金（もしくは貸金）との相殺でしょうか。求償金（貸金）がきちんと土地の時価に見合っていれば宜しいのでしょうが、見合うでしょうか？それにしてもややこしいですね。

　土地の名義は、お父様がその気になられたら相続時清算課税を使いご主人に贈与して頂くのが一番簡単なのではないでしょうか？

＞結局、私は建物の4分の3を出したにも関わらず、何の手続きもとらぬまま、今のところは建物の半分の持分だけもらったということです。

　策をめぐらすより、一番自然な、誰に対しても説明できる方法を採る、これが、もっとも後で後悔せず、かつ損もしない方法です。

　奥様が亡くなれば、奥様の財産は、法定相続にしたがって相続されます。（ご両親が健在なら夫に３分の２、ご両親に３分の１、ご両親が亡くなっており質問者様に兄弟がいる場合は夫に４分の３、兄弟に４分の１です。）夫が先に亡くなったときも同じことです。

　ですから、子供のいない夫婦というのは、相互に全財産を配偶者に相続させるという公正証書遺言を作成しておくのがベストです。

　そして、ご主人が亡くなられ、家を出たいというのであれば、お父様と協力し土地建物を売却し、代金を名義に従って受けとればいいのです。

回答No.1

tk-kubota

まず最初に「4分の３が妻にあったところで建物の価値は下がる一方。」と云う理由で持分権を2分の1にするそうですが、それは誤りです。
4分の３でも、2分の1でも築年数の経過で下落するのは当然です。
持分権は出資額の比率でして下さい。
つまり、titiiさんが4分の３、夫の父が4分の1です。
また「・・・1円も出していないが、出したことにして」と云う部分を芳しくありません。夫の父が4分の1ですから、ローンの返済は夫の父が支払うべきです。
それを誰かが貸すのであれば、貸す者と借りる者との間で約束しておくべきです。
お問い合わせの「私（妻）が数年で死んだ場合、どうなるか教えて下さい。」とのことですが、夫より妻が早く死亡すれば、妻の財産は夫が相続し、その逆ならば逆な結果となります。(「私たち夫婦に子供はいない」と云うことですから)
それだけのことですが、問題は、土地との関係です。
土地の所有権が主人の父親である関係で、父親の意志次第で「建物収去」が考えられます。
それを回避するには、今、父親と、土地と建物の権利関係を明らかにすべきです。
使用借か(地代がないから権利が貧弱)、賃貸借(ある程度の権利は保護される=地代の支払いが絶対条件)とすべきで、これを公正証書とすべきです。