年収700万円でのマイホーム購入についてご相談です

質問

• 年収700万円でのマイホーム購入について、資金繰りや将来の不安があるため相談しています。
• 夫年収700万円、妻無職、子0歳の場合、3600万円のマンション購入は無謀ではないか悩んでいます。
• 貯金は400万円で、手付金200万円支払いと頭金300万円、ローンを組む予定ですが、これで無理はないでしょうか。

回答No.5

86tarou

結婚三年目、貯金は400万円です。そのうち100万円は半年かけて慌てて貯めたもので、このままのペースで貯金を続けられれば引き渡しまでにあと200万円貯まる計算です。取り急ぎ必要な経費は手付金が約200万円です。手付金を支払い、頭金に300万円を充ててローンを組み、手元には100万円が残る計算をしています。＞
収入が多いわりに貯蓄が少ないように思います。そのうちから少しの頭金を出しても、残りが100万円というのも少な過ぎるでしょう。
先ず諸費用に物件価格の５～10程度必要で、これは基本的に現金が必要です。頭金は物件価格の20～30％以上は用意して、ローン残高＞マンションの価値にならないようにしておきます。こうすることによっていつでも売却出来ますし、万一返済出来なくなっても売って清算することも出来ます。もし、これが逆の状態だと差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ません。この他に残しておくべき貯蓄については、生活費の半年から１年分以上を常に現金貯蓄で置いておきます。これについては家の購入に関係なく必要であり、減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来るようにしておきましょう。また、お子さんも居られるので、その分の費用も別に貯めておく必要があります。大体子供１人当たり1000万円のローンを組んだと思ってください（学校によってはその数倍）。

ご相談させていただきたいのが、この買い物自体が無謀なものではないのかということです。＞
ローンについては情報が少な過ぎるので何とも言えませんが、一応目安程度のことは書いておきますね。銀行の審査に通るか通らないような条件では払えるか疑問なため、無理のないであろう試算としておきます。具体的には、収入の25％程度までを返済に充て、全期間固定金利で定年までのローンで幾ら借りられるかです。これに頭金を足し、諸費用を引けば購入可能物件価格が出ます。マンションを選ぶ前にすることがこのような試算であり、逆だと無理なローンを組む可能性があります。
収入の25％を返済としましたが、家庭によってお金の使い方が違うため現在の家賃との比較の方が簡単です。現在の家賃より数万円少ない返済が限度であり、差額は今まで必要でなかった固定資産税（年10万円～）や修繕積立金、管理費に充てることになります（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心）。この状態で十分な貯蓄が出来るかどうかが判断基準であり、貯蓄についても将来の大きな出費毎に分けてする必要があるでしょう。それぞれ必要な時期や金額に対して、今から毎月幾らずつ必要かが分るでしょうから少なくともその分は確実に貯めておくようにします。子供についての費用もそうですが、一番大きなものの一つに老後資金があります。年金だけでは生活出来ないでしょうから、収入が途絶える定年までに不足のない金額が必要です。
これにも絡むのですが、定年までの返済としたのも以降の返済があると困ることになります。更に繰上返済で10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄にもまわしたいでしょうか。
全期間固定金利で試算しましたが変動金利の選択もありで、この場合でも試算だけは固定金利で無理のないようにして、差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないと思います。ただ、今の日銀政策や株価上昇のことを考えると、変動金利はお勧め出来ない状況になっています。景気が回復すれば金利は上昇するでしょうし、これが失敗終ってデフォルトするような状態にでもなれば同じく急上昇する可能性も否定出来ませんので（あくまで私感 ＾＾；）。

今後、教育費がかかることや、お互いの実家がそれぞれ遠方のため帰省費用がかかることを考えると不安になり、今更ながら迷いが出てきてしまいました。＞
帰省だけならまだ良いのですが、近い将来どちらかの実家辺りに引っ越す可能性あるなら購入せずこのまま賃貸がお勧めです。永住することが決まってから現金で買うか、少額のローンを組んで買う選択肢もあるのです。賃貸なら購入より費用が掛かりませんし、金利負担がない分も加えその分多くの貯蓄が出来ます。賃貸なら比較的簡単に新築や築浅に引っ越せますが、一度買ってしまえば古くなる一方というのも覚えておきましょう。あまり若くして買うのも、いつまで住むのかにもよりますがその時に築何年になるかも考えておいてください。安くて造りが悪く、その上管理状態も悪ければ寿命も短いかもしれません。買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品だと思っておきましょう。

永住したいと思える素敵な物件であるものの、お互いの地元が離れている点からも、万一手放さなけらばならなくなった時に、部屋が広い方が売りに出しやすいと聞いたことも影響しています。話がまとまらず申し訳ありませんが、現在冷静な判断ができない状況のため、客観的に見て今回の買い物がふさわしいものであるかどうか、どなたか判断していただけませんでしょうか。＞
今まで多くの不動産をご覧になってきたのでしょうか？綺麗なマンションギャラリーを見れば、大抵の人は魅かれます。新品ですし、必要以上に良い家具家電も置いてありますし。生活感がない見た目だけの空間も実際より良く見せているというのもあります。
売ることも考えるなら駅近は必須条件です。一戸建てでなくマンションに住む人は、独立性や広さを諦め利便性を優先しているでしょうから。郊外のマンションは何か特別のことがない限り、売る時に後悔する可能性があり得ます。新築時にも売れ残り、その時点で価格がどんどん下がっていくというのもよくあるパターンです。
頭金や貯蓄が少ないこともあるので、５年先10年先に目標を定め先ずは頭金をもう少し貯めることから始めてみては如何でしょう。その間に不動産や住宅ローンのことについても勉強が出来ます。そのマンションが本当に良いものかカタログやギャラリー等の見た目だけでは分かりません。営業の言うことだけを信じて買うのはお勧め出来ませんし、自分でもある程度は判断出来るようにしておきましょう。ローンについても不動産屋（メーカー）に任せず、自分で出来るだけ多くの金融機関に相談するべきです。その中で一番低い金利の（総支払額の少ない）銀行を選びましょう。不動産屋は売ることが仕事ですので、金融関係の専門家ではありません。ローン審査にさえ通れば無理なローンでも良いわけで、こうならないためにも自分で判断出来るようにしておかないといけないのです。

人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思います。月々幾らなら払えるとか短期的な展望だけでなく、もっと長いスパンで考え後々後悔しないようにしましょう。
家の購入は生活の質を高めますが、これによって家計を極限まで切り詰めたり払えなくなって破綻したり、引っ越す事情が出来て売却しようにもローンを完済出来ずに困るような事態にでもなれば本末転倒ということになります。無理のないローンと十分な貯蓄は必須であり、外食や旅行にも行けるようにして子供との思い出作りもしましょう。家はあくまで手段であり、目的ではないのですから。

いいマンションに住めると良いですね♪

お礼

大変丁寧な回答本当にありがとうございます。
頭金をより多く用意することの意義や今後の貯金の必要性、たくさんのリスクなど、とてもよくわかりました。
ローンについても、現在の試算では、月々の返済が今の家賃を若干上回っています。
さらに管理費や修繕積立金をプラスすると結構な値上がりになります。
引き渡しがかなり先なので確定ではないですが、だからこそ慎重にならなければいけませんね。
参考にさせていただき、主人とよく話し合います。
親身に回答していただき本当にありがとうございました。