市街化調整区域の家屋移転保障について

質問

現在、市街化調整区域に家（築１５年）があります。昨年から土地区画整理事業が始まりました。近所で代替地の整地も始まっています。そこで不安に感じているのは家屋移転の保障についてです。移転（建替え）のための１００％の費用が支給されるのでしょうか？それとも現在の評価額にもとづいた金額しかでないのでしょうか？移転事態には同意できるのですが、我が家の経済状況は教育費で毎月赤字です。これが５，６年は続きそうです。ローンも残っているし不安でなりません。経済的な理由で移転を拒否、または延期でるのでしょうか？拒否しても強制執行されるのでしょうか？法律的にはどうなのか教えてください。

回答No.3

bonnnou

少し、意地の悪い補足要求をしました。
このサイトには、おもしろ半分で「質問」が多いので、少し、私なりのテストでした。すいません。

もう少し、補足も欲しいのですが、これ以上の補足要求は、こちらの真意が伝わらないので、分かっている範囲で、回答します。

まず、私がしつこく確認した「土地区画整理事業」か否かの問題について解説しておきます。

土地区画整理事業であれば、当然、「国」からの補助金があり、「地元」の負担が軽くなります。

その他、農地であれば、「土地改良事業」として、これも、「国」からの補助金がでます。
取り敢えず、どちらの事業であっても、補助金がで、「事業主体」しいては、その事業に組み込まれている土地所有者・建物所有者への負担は軽減されるのです。

そのような、事業による建物の「移転補償」に対しては、国内では、ほぼ、同一基準が用いられています。
その基準の大元は、「国土交通省」ですが、その「補償」の考え方は、他の公共事業にも用いられます。
ただ、地方の「地町村」のレベルでは、その買収担当職員の知識が乏しく、不適正な補償が行われる可能性があります。
また、農林系統の事業であっても、その市町村職員が貴方の補償交渉を行う事になるでしょう。

文面から判断すると、その事業は、農林主体の、農村集落に関する区画整理事業の公算が高そうです。
あるいは、国交省も関係しているかもしれません。

ただ、事業主体が不明です。
地元の市なのか、土地所有者の組合なのか。
現状では、土地区画整理事業は、市が直接行うことは少なく、地元の土地所有者で結成される組合施行ということになるのでしょう。
この場合も、市は、組合の事務局として、設計施工に関与、というより、主体のような動きをします。

さて、貴方が聞きたいことです。
公共事業の買収にかかったのと同じですから、そのような場合は、現在と同等の家を建設するのであれば、同じようなローンを引き継いで、同様の毎月の支払で、移転先建物の建築は可能なはずなのですが、デフレ傾向の現状では、
いろいろな不都合が発生しそうです。

貴方の現在の建物にローンは、一旦、一括返済が原則だと思われます。（それは、貴方の家が、自営業等で、金融機関と普段から付き合っていれば、また交渉の方法はあるでしょうが・・・・。）
その一括返済は、蓄えその他の金融がなければ、その事業の補償金を基に銀行と話し合うことになりそうです。
このあたりは、そう心配はしません。

しかし、問題は、改めて、家のローンを組む必要がある事です。
１５年前に比べ、年収が増加しているとは思われますが、返済期間への跳ね返りがどうなるのか？
あるいは、リストラ等により、年収が低下しており、現状と同じ条件でローンが組めない可能性があります。
その場合どうするのか？

経験豊富な、都道府県の用地担当職員であれば、さまざまな提案をしてくれる可能性がありますが、用地買収の経験に乏しい市町村職員であれば、「ごねている」で、すまされてしまう公算がたかそうです。
そして、事業の組合の理事長（地元有力者）に対して、あらぬ方向がゆきそうです。

そして、最後まで拒めば、土地収用法に基づく収用となるのでしょう。

お礼

どうもありがとうございます。大変参考になりました。やはり保障金額が少ない場合は家をあきらめないとだめなんですね。ご指摘のとうり収入の低下の上に子供の学費（高校、大学）の増加で自分の小遣いにも都合がつかない現状です。ローン額の増加は不可能です。覚悟をきめてこれからの交渉にあたりたいと思います。

回答No.2

bonnnou

補足要求内容
１．「土地区画整理事業」は、市街化区域で行われる
　　事業です。それが、何故、市街化調整区域で行わ
　　れるのでしょうか？
　　（事業名を確認してください）

２．通常、「市街化調整区域」においては、建物を建設
　　することができません。
　　しかし、一定の理由があれば、建築は可能です。
　　貴方は、どのような、「事由」によって、
　　建築が許可になったのでしょうか？

３．「区画整理事業」という事ですが、事業主体は、
　　「誰」でしょうか？

補足

１．正式な事業名はまだ書類などで確認していません。事前の家屋調査は市の職員の方と業者の方とで見えられました。

２．多分農家の子息が建てる家ということで許可されたものと思います。

３．駅前道路の整理事業なので、市か県だと思います。

回答No.1

bonnnou

少し、補足を要求します。

そもそも、土地区画整理事業は、優良な宅地を生み出すための事業です。
その事業に何故、建物の建築が制限されている「市街化調整区域」が含まれるのでしょうか？

あなたの所有する建物は、どのような状況で、土地区画整理事業地に含まれる事になったのでしょうか？

建物の話は、ありますが、その敷地は誰の所有なのでしょうか？

補足

現在家が建っている土地はもともと農地で父が所有しております。その土地を借りるかたちでの建設許可をいただいております。現在は宅地として登録しなおしました。当然代替地も父の土地になります。これでよろしいでしょうか？よろしくおねがいします。