新築戸建ての売買契約後の引き渡し前の契約解除はでき

質問

新築戸建ての売買契約後の引き渡し前の契約解除はできるのでしょうか？

角地（以前、戸建てが立っていた場所を取り壊し、新しく立てた場所の様です。）に立つ新築戸建の購入を決めたのですが、オープン外構の為、敷地の境界付近を埋め込み式のチェーンポールで囲う事にしてハウスメーカーに発注しました。

ハウスメーカーでポールを埋める為の穴を掘ったところ、地下50cmのところに、敷地に隣接している側溝（市が以前つくった雨水用のもの）の土台が40センチほど、敷地内に入っており、この土台を壊すと別料金がかかり、また側溝のバランスがくずれ、敷地内に側溝が倒れてくる可能性があるとの事で、安全にポールを立てる場合、もっと敷地内でないとつけられないということでした。

ブロック塀でクローズ外構にする場合も地下に土台をつける必要がある時は、この側溝の土台が邪魔して、40cm以上も敷地内部に着けなければいけないそうです。

ハウスメーカーは、「地下なので、昔の市のずさんな工事のせいで、私たちも知らなかったので、しょうがない」との事で特に何もせずこのままの状態で進める様です。

庭が狭く280cmと車一台分の幅の土地しかない敷地の為、この40cmの部分が大変大きく、この事がわかっていれば、おそらく購入をしませんでした。

すでに契約書に捺印済みで外構を除く内覧もすませた状態で、ハウスメーカーの内覧の際に指摘した箇所の補修と銀行の支払い手続き待ちの引き渡し前の状態です。

できたら場所は気にいってる事と引っ越しの準備などをしており、2月末には引っ越す手配をしているので、このまま住みたいと思っておりますが、この様な場合、ハウスメーカー、もしくは側溝を作った市のお金で敷地に入らない様に工事をしてもらえるものなのでしょうか？

もし、それが無理な場合、相当分の値下げもしくは今回の購入の契約自体を解除（違約金なしで）を出来ないものでしょうか？

回答No.5

oyazi2008

不動産業者です。
私は、瑕疵に該当するという見解です。しかし、契約解除出来るほどの事案ではないでしょう。その部分についてはNO.2さんの記載の通りです。
瑕疵と言うのは、通常見てわからない物件の傷です。この場合、対象の埋設された構築物が「市」という官所有だから、何か正当化されるという感覚があるだけで、隣地所有者の塀の基礎がはみ出している、や、庭にコンクリガラが埋まっていたという事案と変わりはありません。
売主も知らなかった所有地内への第三者所有の構築物があるのですから、それの対処を売主である不動産業者が免れるわけではありません。業者は土地であれば最低限引渡しより2年間瑕疵担保を負わなければなりませんので、元々知らないから・・・・、市のものだから・・・・で責任を免れれることは無いでしょう。重要事項や物件の告知事項で告知されていない欠陥は瑕疵に該当します。

これの対処ですが、メーカー側はまず、市の担当課へ出向いて現状の告知と市はどう対処するのか？また、現状で邪魔なわけですから、どうすれば良いのか？を市に問わなければなりません。
その市の見解を踏まえ、売主としてどう対処するのか？提示してもらいましょう。

＞敷地内に入っており、この土台を壊すと別料金がかかり、また側溝のバランスがくずれ、敷地内に側溝が倒れてくる可能性があるとの事で
瑕疵ですから売主の負担で行うのが当然で別料金など発生しません。
また、それを市の意向で撤去出来ないなら、出来ないなりにその損害は買主へ賠償しなければなりません。市側とメーカーの責任の有無は買主には関係ありません。あくまで買主と売主業者の問題です。

現実的にその40ｃｍ程度厚さがある側溝の保護のベース？の様なものに、数ｍ間隔で穴を開けたり、壊したりして、雨水側溝程度のものが傾くとは思えません。コア抜きの費用がかかったり、ブレーカーなど重機を要する費用は見込まれるでしょうが、市と交渉して出来ない工事ではないでしょう。
市側は、費用負担などは基本むずかしいですから、（そべて予算を取り付ける必要があり、時間がかかる）私有地へはみ出している市の構築物を一部撤去するまたは、穴を開けるということを説明して、何か不具合が生じれば市側で対処するか？最初から市で撤去なり、やり直しなりして欲しいという交渉をさせるべきです。また、そんな丈夫なものであれば、塀を作るなら最初からそれにアンカーなど打てばよい話でベースなど不要になります、これも市との交渉次第でしょう。

実は当方も買取再販物件で数年前、同様の案件があったのです。側溝ではなく、理由は不明なのですが前面道路と敷地境界に厚さ20ｃｍ程の土留めの様な構築物が深さ1.5ｍ程度にわたり、境界にまたがって埋設されていました。以前堀や水路があったわけでもなく、隣地側にも伸びてりることから、道路側の（市の）構築物であろうということになりました。市側と話しましたが、市が撤去するのは無理ではないが、予算の関係があり早くとも半年先以降で調査の上、必要な部分のみという事で、その旨の書類提示をお願いし、買主さんへ報告、買主さんが承諾の上当方で負担し、必要な工事をした経験があります。＊それを撤去したから、何か障害があるということでは今回の事案とは違いますが・・・・
その時に一応弁護士へ相談して上記の様な見解を得ています。

結論とすれば、売主メーカー（業者）は、買主の希望に沿う工事を行い引き渡す義務があり、それが瑕疵により不可能ならば、その損害等賠償する義務を負うことになると思います。
出来ない工事ではなく、メーカーがやりたくないだけの工事だと思いますが・・・・・
出来ないなら値引き対応させるしかないでしょう。
ハウスメーカーといえども、土地の売主になっている以上、宅地建物取引業者で、その業法の縛りの中で業者として対応しなければなりません。土地の売買契約時に重要事項を説明した、または売主表記に書かれている宅地建物取引主任者に、瑕疵担保について説明を求めたほうが良いですよ。メーカーの設計や現場管理、営業マンなど取引主任者以外のものでは認識不足かと思います。

回答No.4

garasunoringo

今回のケースが瑕疵にあたるかどうかは、専門家でも見解が分かれます

仮に瑕疵であったとしても、直ちに無条件解約にはならないでしょうし、値引きに応じるかどうかも定かではありません

とりあえず、埋設物の管理責任者（市）に、文句を言ってみてはいかがですか!?

回答No.3

kamaryu

側溝の土台の上にコンクリートブロック等を設置してポールを立てることはできそうに思うのですが…？

今の段階で契約解除をすると違約金の支払いが生じてきますので、ポールなりフェンスなりを設置できるような方策を考えてもらうのが得策です。

違約金無しで・・・というのは無理でしょう。

回答No.2

noname#184449

不動産業者です

今回のケースで業者に瑕疵担保責任を追及できるか？ですね。

私個人の見解としては「難しい」と感じます。

土地売買の場合、瑕疵が認められるのは「売買の目的を達する事ができない場合」ですが、今回の場合は「家を建てられるか、建てられないか」が目的であり、その目的は達せられる訳です。

つまり、外構に関しては今回の場合元々オープン外構であり、それなら家を建てるに支障はありませんので「瑕疵ではない」と。

それにご質問文のような状況を事前にハウスメーカーが知りえるかと問われれば、ちょっとそれは強引かなとも思えますし。

勿論、これはあくまで私個人の見解ですから、違う見解もあるでしょう。
で、双方が折れなければ行き着くところは「司法の場」です。

要はそこまで行く覚悟があるかどうかがまず一つ。
また、そこまで行って負けた場合の費用（訴訟、弁護士費用等）を支払うだけの覚悟と経済力があるかどうか。

それを慎重に精査する必要があります。

先ずは自治体にある「無料法律相談」若しくは不動産に明るい弁護士に相談する事をお勧めします。

回答No.1

garasunoringo

建て売りではなくて、ハウスメーカーと工事請け負い契約をしたということでしょうか?

契約解除についても、取り交わした契約書に沿う形となります

このタイミングでの契約解除も不可能ではないと思われますが、違約金無しどころか、ほぼ100%の工事代金分が違約金となるでしょう

土地も込みで契約したとしても、今回の件がハウスメーカー側の瑕疵にあたるかどうかが争点ですが、おそらく瑕疵ではないので、値引きも無理でしょう

補足

回答、ありがとうございます、補足になります。ハウスメーカーパワービルダーと呼ばれるハウスメーカーから戸建の土地つきの建売を購入したのですが、、オープン外構の為、オプションでポールを追加依頼したところ、今回の件が発覚しました。