地上権契約書 配分比率が間違っていたら

質問

現在７階建てのマンションに居ます
地上権設定物件です

今回わけあって色々調べています
その中で地主が1階＆2階を所有しています
地上権は建物＋空スペース（建ぺい率上）だと思います
で・・・配分比率に１階はは入っていますが　２階が入っていません
７階だてのうち６階分で配分されています
おそらく契約書の不備と思われます

質問　契約書不備として・・
１）契約書を改訂して今後の地代配分を減らす
２）過去に遡って地主に地代の過払い分を請求できる

どちらなのでしょうか？

よろしくお願いいたします

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

一応、不動産賃貸業を営んでおります。

　しかし、その手のことはやったことがないので、素人同然ですが、聞くところに寄れば、建設会社がここぞと思う場所の地主に、「坪○○円の地上権を設定できますので、分譲マンションを建てさせてもらえませんか」的な話をもっていくのが発端らしいです。

　従って、「最初に地代ありき」で、地代は建設開始以前に確定。

　その地代を分譲マンションの部屋の持ち主が、それぞれどれだけ負担するかという、内部分担の問題にすぎない契約になっているものと思います。

　従って、「地代」はいじれない可能性が大きいと思われます。つまり（２）ではない、と。

　本問では、たまたま１、２階の持ち主が地主であるそうですが、「地主」であることは忘れましょう。

　７階のうち、１、２階所有者が、つまり地代の７分の２を負担するべきヒトが、７分の１しか負担していないということなのですから、再計算して、７分の２を負担してもらえばいいだけです。

　その結果、当然に質問者さんの負担分は減ります。

　まあ、さかのぼれるかどうか、つまり初回にさかのぼって計算し直して差額を負担させられるかどうかはわかりません。

　私は逆に、１、2階に不利な管理費・修繕積立金規約を最初にさかのぼって是正させ、差額を返してもらおうとしたことがありますが、失敗しました。

　建設の経緯や契約の仕方などで、さまざまタイプは変わってきますので一概には言えませんが、まあ多数決ですので、質問者さん側が勝てそうな気はします。

お礼

回答ありがとうございます
大変参考になりました

（追加の状況説明）
追加：土地の約半分？が1号棟（マンション）のみ地上権設定　2号棟（母屋）地主が住んでる

（回答について）
＞建設会社がここぞと思う場所の地主に・・
公社が）地上権設定S39年＞昭和41年完成）＞賃貸＞平成13年（分譲）＞現在）建替・耐震など討議中

＞「地代」はいじれない可能性が大きいと思われます。
いろいろ作を講じてみます
上記解釈は全戸の合計地代は日本不動産研究所・公租公課で毎年算出

＞つまり（２）ではない
そうですか　あとは法律論ですね　時効を探します
あと地上権契約書の改訂　必須

＞１、２階の持ち主が地主である「地主」であることは忘れましょう。
たしかに・・そうですね

＞７分の２を負担してもらえばいいだけです。その結果、当然に質問者さんの負担分は減ります。
そうですね過去に遡れるかが疑問があります　fujic-1990のように普通無理でしょうね

※契約書不備として・・1）でも2）としても地上権契約書の改訂が必要でね
1）地上権契約書の改訂
　　　・時効内の遡及請求は可能かも（時効を確認します）
　　　・過去の全てはほぼ無理
　　　・改定後は改定料金で・・・・・・の3パターンかな？？

ありがとうございます