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転貸借について
今度、ウチの会社で工場をたて、あまった階層を他社に転貸する予定です。 しかしながら転貸の上積みする賃料の根拠がまったくわかりません。 自分は専門外なのですが、ウチは小さな会社なので他に知識ある者がおりません。 ちなみに転貸先の会社は大手なので、専門家もおり、根拠開示をもとめられております。 ○○費○○％というような打ち出し方で、一般的なことを教えていただけませんか？ 大家としての管理・修繕も入っております。
- h-mizuta0319
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- fujic-1990
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不動産賃貸業を営んでおります。 1番さんもお書きのように、質問者さんの会社が建てて、質問者さんの会社が他社に貸すなら、転貸ではなくて「賃貸」です。 質問者さんの会社が、大家さんに建ててもらって全体を借りて、空き階を他社に貸すなら「転貸」ですが、ふつうの賃貸借契約では「転貸禁止」になっています。まずそちらをクリアする必要が有りますよ。 賃貸でも、許可を得た転貸でも、貸す料金の算出根拠を出す必要はありません。 家賃は、払った会社とっては全額経費になりますので、明細を聞いて振り分ける必要もなく、なんのために聞くのか意味がわかりません。 おそらく明細を出せば、「これはいらない」「これもいらない」とか言って、家賃を下げさせるためでしょうから、言わないほうがよかろうと思います。 父の代から長らく不動産賃貸業を営んでおりますが、そんな内訳・論拠を尋ねられた経験はありません。 まあ、２・３度、「共益費って何に使っているのか」と尋ねられたことはありますが。 ほかではそんな説明をしている、という話も聞いたことがありません。 まあ、物件が多くなると本当に儲かっているのかどうか、かかる経費や税金などを合算して詳細に試算します。 が、それでも借り入れの金利や保険金の変動などなど、確定できないものが残ります。最近は、地震保険をどうするかなど考える物件も出てきています。建てた時は想定していませんでしたね。 そして、その経験を次の物件を建てるときに参考にしますが、数軒持つ程度の人がそれほど詳細な計算などをしているとは思えません。 返済額や委託管理費、固定資産税などからザックリと逆算して、「これくらいはもらわないと」的なものだろうと想像します。 であれば、相手の納得を得られるはずがありません。 また、どんなに詳細な計算をしても、それでは借り手が付かなければ値下げしなければならないし、借りたい人が次々に申し出てくれば値上げします。 それが商売です、と言って下さい。 なんで航空会社の運賃が、盆暮れなどの忙繁期だけ、突然高く成るのか。なぜ突然その値段になるのか、説明しろ、なんて言う人間はいないし、説明できるものでもありません。 建築会社だって、瓦を何枚使って人夫が何人で・・・ なんて見積もりを出してはくれません。鉛筆やパソコンの価格の明細なんて知らないでしょ。 最終的に、「計算は出せない」、「出さなきゃいやだと言うなら借りないでくれてＯＫ」と言えばいいだけの話です。
自社工場で、なんで「転貸」なのでしょう？ 普通に「賃貸」でいいのでは？
お礼
初期投資の軽減と、利回りの平準化のために「リース会社」→賃借者→転借者というスキーム予定です。
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以前質問させて頂いた者です。 http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2722468.html その節はありがとうございました。 この後結局、更新期日前に管理会社へ「コンセント口」「キッチンの排水」の修繕をお願いし、管理会社と修繕を行うとの事で話がつき、そのまま更新を行いました。*当方の誤りがあって更新月は2月末でした。 先々週、管理会社手配の業者の方が来て状態を見てもらいました。「コンセント口」の修繕は簡単な修理で済むみたいなのですが、「キッチンの排水（床に水が溢れてこない様、対処してほしい。）」に関しては、一度床を剥がしてパイフから修繕しないといけないみたいで大掛かりな工事になるとの事。 大家さんがうるさいのを気にしてか、コンセント口の修繕費は管理会社が持ってくださるみたいですが（大家さんは「管理会社がそれ位持つのは当たり前よ。管理費払っているんだから。」ぐらいの勢いです。）、キッチンの排水に関しては工事が大掛かりで金額も張るため、管理会社から大家さんへ修繕依頼を申し出たみたいです。いつもの通り、大家さんが「自分で業者を手配する」と言ってきたのですが、「その前に自分が見て水が流れるようだったら、修繕しない」とも言ってきました。しかし、水の流れに関しての排水は、パイプ専用の洗浄剤でマメに洗浄しているため今のところ問題はありません。しかし、いつまた床下のパイプが詰まって床に溢れてきたらと思うと心配で堪らなく、家も傷むし、その修繕費を退室時に払わされるのではないかとも心配ですので、床に水が溢れない様にしっかり修繕して頂きたいのです。 内装以外にキッチンの排水に関しても、素人の大家さんがパイプに手を加えて、詰まると床に水が溢れる構造にしてしまった感じです。大家さんとこの件で話している時、何度言ってもきちんとした修繕をする気がなさそうだったので、私も段々怒ってしまい、「入居して過ごしてみたら、大家さんの素人内装に気がついて、排水もこんな構造で驚きました。更新すんじゃなかった」と言ってしまいました。大家さんも大家さんで「その内装見てあなたも契約したんでしょ（私は、まさか内装を素人がやる物件があるとは疑いもせずに入居したんですが）」「今月で出て行くの？（私はそんなことは一切言っていない）」とまくし立ててきました。 大家さんの話とはまた違う話ですが、隣家も変わった人が住んでいて子供が玄関先で話をするだけで「うるせぇ！！」と怒鳴ってきたりして、子供が怯えている為、周辺環境にもあまり恵まれた環境とは言えなく、やはり引越しを検討しています。 この場合、 ・（無理だとは思いますが）先月末に支払った更新料は返金請求可能ですか？ ・キッチンの排水の件は、連絡したものの、まだ大家さんに見てもらっていません。「もう出て行くので結構です」と断ったとして、今まで排水漏れに関しての請求などはされますか？
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はじめまして、閲覧ありがとうございます。 現在築50年超えの木造平屋賃貸住宅に20年程住んでおります。 この家の管理は直接大家さんがなさっています。 ですので、雨漏りがした場合や床が傷んで張り替えをして頂く場合も直接大家さんに連絡を入れることになっています。 どこの大家さんも同じかとは思いますがあまり修繕等にはお金をかけたくないらしく 嫌な顔をされる場合も多いので、できる範囲の事は借主に修繕義務が無い箇所等も自分でお金を出して修繕してまいりました。 初めに書きましたように築年数も長く、家全体のメンテナンス等もまったく行われていません。 最近、地震が起こった際等どうなるのか心配になっています。 中々直接大家さんに言う事は難しいです。また管理会社等ももちろんありませんので第三者を通すことも不可能です。 このような場合は自身で耐震検査等を申し込む他無いのでしょうか？ 役所等から大家さんに注意していただく事は不可能でしょうか。 大阪府豊中市に住んでいまして、検索しましたら 耐震診断の助成など大家さん向けの情報等は調べたら出てくるのですが… どうしたらいいか、日々悶々としております。 何かアドバイス等ありましたら、よろしくお願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 敷金と保険のちがい
これまで管理会社が不具合を全く修繕しない事や、その他のずさんな対応にどうにもならなくなった為、報告と改善要請をかねて、大家に手紙を書き、大家から、管理会社を動かしてもらう考えで準備中の者です。勉強の為、他の方の回答欄を拝見してますが、大家や管理会社には、入居者を追い出す手立ては、いくらでもある、という回答を見て、これから大家に連絡する事は、メリットはないのではないか、と疑問が出て来ました。管理会社は、顧客である大家からの苦情であれば、逆にチャンスとなり、逆にそれを利用して、大家と管理会社の双方が有利になるよう、入居者をいずらくさせる介入や手立てはいくらでもある訳で、すぐに引っ越しが出来ない状況下、波風立てたくない思いもあり、それならば、退去時に長期間修繕を放置したという理由で、不具合部分の敷金は支払いません。と現時点で交渉するのがいいのではないか、加入している保険で修繕出来るので、その方が都合が良いのかも知れないと考え始めております。天井雨漏りなど、生活上不自由はありますが、退去時まで我慢をすればいい事。退去時に、敷金からではなく保険で修繕対応してもらう為の交渉をするには、文書での約束が保管されていれば有効でしょうか。 また、天井漏水に伴う二次被害で、風呂場や台所など配管が繋がっている場所にも不具合があり、これも全部保険対応出来ると確認済みですので、これらも全部退去時に敷金からではなく、保険で対応する。という約束を交わしたいのですが、こういう文書には有効期限などあるのか、担当者が毎年人事異動で変わる管理会社なので後々揉めたくないんです。このような場合、他に円満な交渉術がありましたら、ご教授下さい。 経験者や専門知識のある方の回答をお願いします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
お礼
回答ありがとうございます。 とても実務的で参考になりました。 今回の経緯は最初から相手側とＰＪとして進めてきて、その手法として転貸というスキームになっております。ですので、相手も家賃の透明化をもとめてきますし、こちらも条件が合わないといって、破棄されると計画が白紙になるので困っています。