一年未満の転出時の敷金返還

質問

今月宮崎市内の一軒家を借りました。
しかし移り住んだその日からとても使い勝手の悪いことがいろいろ出てきました。今日で一週間になりますが、ますますここには住みたくないと思うばかりです。
そこで又引越ししたいと不動産屋に電話したところ、契約書に「本契約後12ヶ月未満に解約の場合は、理由の如何を問わず敷金に相当する損料及び違約金を支払うものとする。」という特約条項があるから、損ですよ。
といわれました。
不覚にもこの条項についてまったく気がついていませんでした。
しかしいくら考えても、12ヶ月未満の解約が、貸主にとって敷金5ヶ月相当の損失をもたらすと思えません。
都内からの転居でこれまでは持マンションでしたので、賃貸契約について疎いのですが、一般常識にそぐわなくても、契約書に記載があって契約を交わした以上は、この条項どおりに敷金が返ってこないのはやむをえないのでしょうか？
貸主がそういうつもりなら、敷金5か月分は前家賃と思って一切家賃を払わずにいようか、とも考えますが、もう今月あるいは来月には引越ししたいのです。
ちなみに敷金は当初3ヶ月のところ猫を飼うということで5ヶ月になったいきさつがあります。
また宮崎市もしくは宮崎県でのこのようなトラブルの
相談窓口をご存知でしたら教えてください。

回答No.12

ikuzou · ベストアンサー

今度は、失敗しないで下さいね。今後の注意事項です。
１　良い業者を選ぶこと。経歴、悪い噂はないか。
２　物件は、目と足で一つ一つチェック。築年数、構造、間取り、交通の便利さ、住環境（日照、通風、騒音、振動、近隣の人）、日常生活（学校、商店、病院）付帯設備、施設の状況、
３　契約の前に、重要事項の説明をきちんと受けること
４　契約書をよく読みましょう。（紛争が生じたときは、原則として契約書の各条項によって解決されることになりますから、納得できるまで聞きましょう。）

お礼

最後の最後までお心遣いいただきまして誠に有難うございます。
しかし今回で借りる立場の不快さをいやというほど味わいました。
これはもうカモ扱いですね。
すぐにはペット可の借家、マンションが見つかりそうにもないので、結局いったん東京の持ちマンションに戻ることにしました。
又宮崎に越してくるとしても持家もしくはマンションを手に入れられた場合、ということにします。
いつになるか、あるいはもうその機会はないかもしれませんが。
相当な無駄遣いになりましたが、それというのも自分で下見せず人任せにしたためです。
例え問題のない物件でも、相性という物があるので必ず現場の空気に触れないと駄目ですね。
つくづく迂闊であった、と思っております。
このような時でしたのでなお更にikuzou様のご親切、本当に心に沁みました。
メールアドレスまでお知らせいただき誠に有難うございました。

回答No.11

ikuzou

この問題も、最終段階に近づいてきましたね。
多分最後のアドバイスになるでしょう。
退去時の原状回復については、その範囲や費用負担を巡ってトラブルが非常に多いので、近年、原状回復の基準をガイドラインとして、事細かにまとめたものがありますから（ポスターを貼った跡とか、４枚組のふすまの１枚だけの汚れとかも）入手してください。ガイドラインは、（財）不動産適正取引推進機構（tel03-3435-8111）で作成しています。入手困難でしたら、連絡いただければ、FAXでお送りします。（宅建協会にもあると思いますが）

お礼

ikuzou様、重ね重ねのご親切痛み入ります。
何度もご親切な回答をいただき、感謝の言葉も尽きるくらいです。

教えていただきました「ガイドライン」はすぐに注文いたしました。（本になっているそうです。）
特約事項の削除の明文化も文書（Fax）で依頼しました。あちらも返答はFaxでするとのことで、まだ届いていません。
県の宅地審査担当者から「契約している相手は大家さんだから、直接大家さんと話したほうがよい。」と言われたので、「敷金の全額返済は出来ない。」というのは大家さんの意向なのか尋ねて、この件も書き添えました。

補足

返答がありました。
敷金につきましては家主様はこちらに任されていますので、立会いをさせていただいてからのご相談となります。
書類作成の件については、契約書の削除をしなくても家主様ともども○○住宅（業者の名前）の方も了解済みです。今まで信頼のもとにお仕事をしてきました。同時にこれからもです。
という返答です。
なんかピントはずれな感じがしますが、余りことを荒げずこれからの推移を見ようかと思っております。
「ガイドライン」片手に立会いに望もうと思っています。

回答No.10

ikuzou

条文（特約条項も含む）の削除の方法は、実際の契約書はそのままにして置いて、別紙に作成してもらいましょう。
何年何月何日に作成した何という契約書の何条を削除します。この様な内容の書類に大家、２仲介業者の記名押印されたものをもらえばいいのです。
原状回復については、同じ教えてGOOの「原状回復について、すごく困っています。」に私が回答していますので参考にしてください。宅建協会の担当者の考え方は、？です。やはり業者のものの考え方か？。先に県庁に相談した方がいいでしょう。

お礼

具体的な回答をいただきまして重ね重ね感謝いたします。
さっそく特約事項削除の書類作成を要請いたします。
本日県庁の方に相談しましたが、？でした。
出かけるつもりでお電話したのですが、出掛けるまでも行きませんでした。
12ヶ月未満の解約ウンヌンの特約事項について話したところ、
「そのことが妥当かそうでないかはあなたの考えで、この特約事項が無効であるかどうかについては何もいえない。」「いくら敷金が戻ってくるか、何を原状回復としてその分をいくらとるのかはっきりしない今の時点ではこちらも対応できない。今の時点で行政が動くと干渉になる。」といいます。がっかりしました。
国土交通省の通達では「原状回復は入居時の状態に戻すということではない」とあるではないか、といいますと、それはあくまで建前で何の強制力もなく、裁判の時の指針でしかない、とも言います。
又「実際大屋さんが原状回復のための金額を差し引いて敷金を返すといっているのか、仲介業者が気を利かせていっているのかわからないのだから、直接大家さんの話を聞くのがいいのでは。」とも言いました。
結論は実際敷金が戻った時点で納得いかなければ又相談してくれ、ということでした。
これは宅建協会の相談よりお粗末です。
宅建協会では少なくとも、小額訴訟と消費者契約法について説明してくれましたから。
多分敷金返還後に県庁に相談しても「宅建協会」の相談窓口を紹介するのがせいぜいではないでしょうか？

補足

もうひとつ進展がありました。
来月分の家賃について「家賃は月単位だから一月分を今月末までに振り込むように」といってきていましたが、契約書には月単位という文言はなく、一月前に転出届を出して一ヵ月後、もしくは転出日のうちの長いほうまでの家賃を支払う、となっていることを指摘しましたところ「こちらの間違いでした。31分の20日分のお支払いとなります。」
といってきました。
指摘したさいにネットでいろいろ情報を得ている、一両日中には住宅課にも話しを聞いて貰いに出かけるつもりだ、と言っておいたのが聞いたのかもしれません。笑
まったく何も言わないならいただき、というのがミエミエで益々しっかり敷金を取り戻そうと思いました。

回答No.9

ikuzou

そうです、あなたの都合のいい方の業者と交渉すれば良いでしょう。特約条項が無効なら、その部分を削除してもらいましょう。穏便な対応をお願いしてもらうのではなく、仲介業者の責任を問いましょう。はっきり、県に相談に行きますと、言ってみたら？
例えば、１１ヶ月目で解約すると５ヶ月分の家賃分の損料＋違約金を支払い、１２ヶ月以上だとそれは０という特約なんですよ。同じ様な特約の締約を他の人と何度も結んでいるのかもしれません。被害者が増える前に、もう一押ししたら、いかがでしょうか

お礼

まったくおっしゃるとおりで、専門家の方のご意見だけに勇気が出ます。
＃８の補足に書きましたように、通常の転出扱いするといってきましたが、ご指摘のように現時点で契約書から削除してもらうということをした方がいいですか？
一ヶ月前に転出届を出すということなので、本日出しましたので、来月20日までになります。
家賃は月単位なので来月分は丸々はらってくれ、といってきましたのでそれは承知しました。
しかし今度は通常の転出扱い、ということについて解せないのです。
私の入居に際して鍵を新しくしたからその分と、フローリング・ふすま・畳等の傷みを荷物搬出後に立会い確認したうえで、必要な補修代金を差し引いて敷金を返すと言います。
僅か25日間の居住です。
こちらとしては、果たして鍵を新しくしたのかどうかも確認できないし、フローリング等の痛みについても入居前の状態をきっちり写真ででも見せてもらわねば納得できません。
そのことは立会い確認の時に言えばいいのか、とも思いまだ何も言っておりません。
宅建協会の相談員のお話では、事が生じてから、つまり相手の対応がありそのことが承服出来ない、ということで始めて協会への相談、ということになる、とおっしゃってました。
ということですと、実際敷金を大家の都合の額しか返してこなかった時点で宅建協会に相談した方がいいですよね。
またこの転出についての特約事態に関しては、実際の敷金返還の動きとは別に、契約の仲介業務を問うという意味で、このような借り手に不利で、貸主の利益のみ優先した条項の違法性を県の方に訴える、ということですね。当然のことのように思われます。
こういうことをおっくうがっているから、何時までも借り手がカモにされていると考えれば社会的にも意義のあることですよね。

補足

転出届の件ですが、実際の荷物の搬出・私の移動は6日にしています。
不動産屋には8日といっています。
搬出後にゴミなどを姉に処理してもらうため、2日の予備日をとりました。
ですので実際の居住は25日間ということになります。

回答No.8

ikuzou

だんだん込み入ってきましたね。
論点を整理して見ると
契約は、貸主と借主とで交わされいますね。それを２業者が仲介しています。質問文の４行目から６行目の特約条項が、無効か否かということでしょう。貸主は、普通一般人ですから、専門の不動産業者に特約条項を含めて、アドバイスを受けて、この特約を記載したはずです。猫を飼うというので敷金を２ヶ月分上げたのもそうかと思います。だから、無効かもしれない、または借主に特別不利な条項かもしれないと感じながら仲介した。このことが問題なのでは。このことは２業者双方に問題がありますが、どちらか

補足

度々のご回答有難う存じます。
途中で切れているのは、恐らく「どちらかの業者に絞って交渉しなさい。」ということではないですか。
その後の進捗ですが、始の業者が何も行ってこないので、どうなっているのか電話しましたところ「○○不動産の連絡待ちです。」と申します。「いつまでに連絡するということになってますか？」と聴くと「兎に角連絡有次第そちらに電話します。」と言います。
この時点ですっかり切れてしまいましたので、直接〇〇不動産に電話しました。
ここはまともで「転出届を出される前にそれとなく大家にそちらの事情を伝えて、穏便な対応をお願いしてみます。」と言ってくれました。
その結果「大家さんは通常の転出手続きでよい、とのことです。」と言ってきました。
つまり、敷金本来の扱い、家の痛みについての補修相当は返さない、と言うことでしょう。
この件に関しても私もそれなりの考えがありますが、ともあれ現時点では当初の12ヶ月未満の転出についての特約事項はなかったことになりました。　
以上ご報告いたします。

回答No.7

ikuzou

またまた補足です。私が書きました、県本部及び県庁に相談に行きます。とその業者の代表者に電話するだけで、急にその業者は、手のひらを返したように、妥協してくる可能性があります。

お礼

ご紹介の県の住宅課に相談するのは、大家さんの出方がはっきりしてからのことになりますよね？
しかし「宅建協会」の方に改めて相談に伺う、ということにしてありますので、県の住宅課に行くのはその後進展がないときにした方がいいでしょうね？いかがでしょうか？
アドバイスいただいたことと、話が前後してしまって申し訳ございません。

補足

ikuzou様、ご親切本当に有難うございます。
回答を読む前に宅地建物取引業協会宮崎県本部に相談に行ってまいりました。
これまでに説明しておりませんでしたが、仲介の業者が二つになっています。
東京に居ましたので、ネットで見つけたこの業者のところに宮崎在住の私の姉が出向いて、下見などをしてくれました。
しかしこの業者は大家さんから管理委託されている業者ではなく、大家さんが管理委託している業者が別にあるので、さらにそこを介して大家さんとつながるようになっています。
契約書の仲介業者もこの二社の連名となっています。
そのため、話がまどろっこしかったのです。
そのため私にとっては、どちらも責任もって対応しているように思えなかったといういきさつがあります。このことも踏まえて、どちらを相手にするべきかと言うようなことも含めて相談しました。
そこで相談員の方の意見は
「両方の業者を揃えた席で転居の意思を表明して、敷金が全額戻らないのは承服できない。しかしこちらも何がしかの負担はする意思があるから（自分が承服できる金額を伝えて）大屋さんにとりなしてくれ。」
という。その後大家さんの出方をみてあなた自身が承服できなければ、改めてこちらに相談を持ち込んでください。」
と言うことでした。
こちらも何がしかの負担・・・は相談員の方の意見ではなく、私もその用意がある、とお話してましたので。
フローリングに傷がついているですが、これは引越し時の搬入でつけてしまったかもしれないので。
それに、もし「小額訴訟」にするとして、30万を超える額75.000円ははしょってもいいか、とも考えたからです。

現在の時点ではまだ転出の日にちを伝えていないので、
大屋さんには何も伝わっていない状況です。
直接接触している方の不動産屋には「両方の不動産やさんの前で伝えたいことがあるので、時間と場所を段取りしてください。」と今日の午後に電話しました。
まだ何も連絡ありませんが。

回答No.6

ikuzou

補足です。
不動産業者は、県または国から許可をもらって営業しています。県または国は、業者を指導、監督します。
宮崎県の不動産取引を指導、監督するところは
宮崎県土木部建築住宅課
TEL0985-26-7195
電話してから、出かけていって、相談することも検討してください。資料を持っていって、こんなことは無効ではないですか？と聞いてください。

回答No.5

ikuzou

署名捺印したからといって、どうにもならないということはありません。宅建協会の支部は、確かに相談を受け付けるだけで、その相談を処理するのは、県本部にあります。
具体的に業者名を出し、契約書も見せて相談してください
それでもだめなら、県庁住宅課に相談してください。
納得がいくまで、色々なところに相談に行ったり、その業者とは争うこと。がんばってください。

お礼

有難うございます。
さっそく明日県本部に問い合わせます。
私にとっては金額より筋論としての方が重要です。
こういうことの積み重ねが一方的貸し手の都合の押し付けという慣行を打破していくと思うからです。
ikuzou様を始め皆様のご意見で勇気が出ます。
これからも逐一経過報告いたしますので、又お力を貸してくださいませ。

回答No.4

ikuzou

不動産仲介業者です。前の人もおっしゃていますように、この条項は、無効です。契約後一年未満の解約の場合、１ヶ月分くらいの違約金を支払うという条項がある契約もあるでしょうが、それ以上の違約金ならとり過ぎでしょう。
たとえ、重要事項の説明書に記名捺印しても、また消費者保護法が施行される前であってもです。
相談するなら、各県にある宅地建物取引業協会の県本部、各支部に相談してください。

お礼

有難うございました。
さっそく宅地建物取引業協会の宮崎支部に相談しました。
しかしここは業者が持ち回りで相談を受けているらしく、
「契約書に書いてあり、しかも書名捺印した以上どうにもならない。後は少しでも返してもらうようにひたすらお願いして、情に訴えるしかない。」
というのです。
わたしはこの条項の内容自体が納得いかないのです。
一年未満で急遽越さなくてはならない事態は、どんな人にも起こりうる事ではないですか。
またそのことがなぜ貸主の不利益になるのか、納得いきませんから、おっしゃるように無効ではないかと考えます。
しかしとりあえずは貸主にお願いして、相手の出方を見ようかと思います。
相手の出方次第で、徹底的にやるか、不快な思いをするくらいならとあきらめるか、考えようかと思います。
少なくとも宅地建物取引業協会が借り手サイドには向いていないことがわかりました。

回答No.3

timeup

消費者生活センターへの相談と新聞社の法律相談、弁護士会館での時間制での相談、さらに小額訴訟（調停の様な形で行います）も考えられたらいかがでしょう。

そのような特約条項の契約内容自体が無効だと思いますが・・・・。

お礼

有難うございました。
おっしゃる機関への相談、行います。

回答No.2

jixyoji

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

cittaさんが契約時に【不利益事実の不告知】があったのであれば平成13年4月1日に施行されている【消費者契約法】でごり押しして敷金支払いを免れてください。

「消費者契約法のポイント」
http://www.kazu4si.com/HP/syouhisya/nakami/syouhisyano.htm

また念のため消費者生活センターに相談すると良いでしょう。

「全国の消費生活センター」
http://www.kokusen.go.jp/map/index.html

もしご自身1人で立ち向かうのが困難だと判断した場合代理人である弁護士を雇った方が良いと思います。それと諦めずに徹底抗戦をしてください。

「Lawyers Square」
http://www.houtal.com/ls/index.html

下記サイトなども参考にして下さい。cittaさんをはじめこういった賃貸借契約の問題は後を絶たないですね。

「賃貸まめ知識」
http://www.sunliebe.com/inouchi/1contents/

「山崎はるかのメモ・賃貸住宅に入るとき」
http://www.nda.co.jp/memo/chintai.html

「「賃貸博士」賃貸生活研究所」
http://www.chintaihakase.com/index.html

「敷金返還トラブルリンク集～金返せ！～」
http://www.bekkoame.ne.jp/ro/macintosh/sikikin/

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

お礼

有難うございました、。
私も貸す立場ですが、兎に角貸す立場の都合のよいことばかりの列記にはあきれています。
とはいえ契約書を精査しなかったのはなんといわれても仕方がないのか・・・。
参考サイト熟読します。