マンションの売却について。

質問

こんにちわ。回答宜しくお願いします。

親が マンションの経営をしています。負債があり経営が厳しく、売却を考えています。

近辺の不動産会社に、査定もしてもらい 近日、ばいかい契約書にサインをする予定ですが、売却の種類に 「専属」「専任」「一般」とありますが 最初「専任」にする予定でしたが「一般」の方が 売れやすいと聞きました。どの方法で売却するのが、良いのか教えて下さい。後、ばいかい契約書はその場でサインをせず一度、弁護士さん に見てもらった方が良いですか？売却を経験された方や分かる方がいらしたら、教えて下さい。

回答No.3

noname#184449 · ベストアンサー

不動産業者です。

細かい事を言えばキリがありませんので、最低限の事を。

先ずは一社だけでなく複数の業者に査定を依頼し一番信頼できる業者を選びましょう。
その際、「専任媒介」で依頼するようにします。
「一般媒介」は一見すると間口が広がって良いように思えますが、それはあくまで売却物件が「誰もが欲しがる超・人気物件」の時だけです。
「一般」では殆どの業者が「売却広告費用」の予算を付けてくれません。
特に大手はこれが徹底されています。
「一般媒介」ではせいぜい「レインズへの登録」と「自社Ｈ／Ｐへの掲載」ぐらいでしょう。無料ですから。

なお、「高査定＝信頼できる業者」ではありません。
物件を預かりたいばかりに「美味しい事（高査定）を言って」後日「値下げ」を提案してくるケースがあります。
当然、このような業者が信頼できる業者である訳がありません。

また、不動産は「相場」から外れると、余程のミラクルが無いと売れません。
出来るだけ高く売りたいのは理解できますが、現在不動産市場は「完全な買い手市場」です。
売却最低ラインを設定し、それを上回れば「お客さんが付いた時が売り時」と割り切ってください。
「もっと高く売れるかも」等と欲をかくと大抵は売れ残って「損」をします。

買い主さんは「常に」市場を研究しています。一生に一回あるか無いかの買い物ですから当然ですよね。
なので、「長期市場に出ている物件」には見向きもしません。
八百屋で大根を買う時「何日も前から並んでいる大根」を買いますか？
ましてや不動産を？あり得ませんよね？

なので「売却は出来るだけ早期で」が基本です。

さて、信頼できる業者選びのポイントですが
●見た目、話し方等の第一印象がよい
●質問・疑問に対して即答、若しくはすぐに調べてくれる。
●査定価格提示の時に「具体的な資料」を提示して、査定価格の根拠を示してくれる。
　口頭で「■■万円ですねぇ」なんてのは論外。
　具体的な資料を提示し、根拠を説明するのは「宅建業法」で定められた「義務」です。
　つまり、これが出来ていない業者はすでに「宅建業法違反」です。
●販促活動について詳しく説明してくれる
　新聞折り込みは？
　ポスティングは？
　不動産ポータルサイト（YAHOO、HOME'S等）への掲載は？
　既存客へのアプローチは？

これらの事を誠実に説明してくれるのは不動産営業の「最低限のスキル」です。

なお、媒介契約書は現在殆どの業者が「統一の書面」を使用していますので（書面に「建設省が定めた標準媒介契約約款による」という文言が記載されています）、弁護士に見てもらう必要はありません。

ただ、稀にこの「標準媒介契約約款」に則していない書面を使用している業者もいますので、その際はご注意を。

ちなみに・・・

●専任媒介契約 とは
「この家を売って欲しい。 ただし貴社以外には依頼しません」

●専属専任媒介契約 とは
「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけたときも貫社の媒介により売却します」

●一般媒介契約とは
業者名を明らかにする明示型と、明らかにしない非明示型があります。

〔明示型の例〕
「この家を売って欲しい。ただしＢ社にも依頼しています。」（Ａ社に対して）
「この家を売って欲しい。ただしＡ社にも依頼しています。」（Ｂ社に対して）

ざっくり分けてこんな感じです。

長くなりましたがご参考になさってください。

お礼

お礼が遅くなりすみません。詳しく教えて頂き 本当にありがとうございます!!どうすれば良いか分からなかった為 とても参考になりました。
先日、専任売却で3か月の期間で 媒介契約書にサインをし、売却をお願いしました。
まだ 動きはありませんが とりあえず一歩前にすすめました。本当にありがとうございます。とても助かりました。感謝しています。

回答No.2

banbanzai1234

私は一般で売却できました。
２社ほど担当しましたが、大手は放置状態、もう１社の営業の方は熱心に動いてくれました。
もちろん熱心に動いてくれた方の顧客で決定しましたが。
結局は営業マンのヤル気ですね。

不動産会社への委託契約は弁護士に相談するほどでもないですが、契約期間は短めの方がいいかもしれません。

売り出し価格は不動産会社の言い値にしないことです。５～10％くらい高めで。
あとで値引きすればいいことですから。

あと売りやすくするためのテクニックを
・部屋は片づけておく。
・内覧のときにはすべての照明を点け、カーテンは開けておく。
また押入れやクローゼットの扉も内覧者が遠慮しないように少し開けておく。
モデルルームの雰囲気が出ればベストです。
・物件のメリットを強調する。
　修繕積立金が豊富・管理組合がしっかり活動している、とか・・・

購入の決定権は女性が多いので奥さんへの対応はしっかりと。
花や植木があるとイメージアップしますね。

お礼

お礼が遅くなりすみません。どうすれば良いか分からなかった為、とても参考になりました！本当にありがとうございます。先日、専任売却でお願いしました。少し高めの値段で売り出しました。

まだ、これからですが 一歩前にすすめました。本当にありがとうございます!!

回答No.1

noname#184314

媒介契約書の種類について、
「一般」は、他の不動産屋にも仲介を依頼できます。
「専任」「専属専任」は、固定に不動産屋は依頼し、他の不動産屋には
依頼できなくなります。
ただ、個人間での売買はできます。
「一般」の場合は、不動産屋の方としては、他の不動産屋にも話するんだと
思った場合、自分が早く売ってやろうと思うって一生懸命になるか、どうせ
他の不動産屋にも言うのだからと思って、一生懸命にならない場合もあります。
早く売ってやろうと思った場合は、とにかく自分がしたいので、売れやすいよ
うに値段を値切ってきたりする場合もあります。
専任になったら、２週間以内に一般に公示しないといけませんので、他の不動産屋にも
情報が回ります。その方が売れやすい場合もあります。
残念ながら、判断するのは売主の方なので、どれがいいかとは言いがたいところはあります。

お礼

お礼が遅くなりすみません。どうすれば良いか分からなかった為、本当にありがとうございます!!とても参考になりました。