マンション売却、不動産屋について

質問

この度、住んでるマンションを売却しよう思っています。

不動産屋を２社呼びました。どちらの不動産屋も専属専任で契約をしてほしいようですが、私としては、２社ともお願いしたいと考えています。

ただ、２社の査定額が幾分違います。

そのような場合、売出し価格は同じでお願いしないといけないんでしょうか？

２社以上の不動産屋を入れた場合のメリット、デメリット、接し方なども含めて詳しい方いらしたら教えてください。
お願いします

回答No.6

titelist1 · ベストアンサー

お礼で追加質問があったので回答します。

専任媒介中は解約できませんが、退場とは専任が終わっても一般には入れさせないのです。されは売主のマイナス情報を知りすぎているからです。

次の項目です。多くの店を駅前に出しているような大手不動産屋Ｘは広い販売力があるので、他の大手不動産屋の力を借りなくても良いのです。そこでＲＡＩＮＳの情報だけで他の不動産屋Ｙが客を見つけて問い合わせて来たとします。販売価格どうりに物件を買う人はおりませんので、50万円の値引要求があってもＸは専任ですので勝手に断っても分りません。そうするとせっかくの客は去ってしまいます。Ｘは自分のルートで契約できれば6％手数料になるのにＹをかませると3％になってしまうからです。

広告の実態はインターネット検束サイトと実地に他店で調べることです。ｘのような系列ごとに店頭でファイルを見ます。

ところで、マンションでは同じマンションで良く似た区画が過去に売られてたはずです。その情報が不動産アーカイブスのサイト（ＨＯＭＥＳ？）に出ています。売り主よりも買主が真剣にそれを見ていますので、かけ離れた価格では売れません。その価格は情報が閉じられた時の価格で、実態はさらに値引きが入ってもう少し安いと思います。

お礼

何度もご回答いただき、本当にありがとうございます。

大手不動産屋Xのお話、案外売主はほとんどやられて解らないまま、Xルートのお客で契約しているなんてこと、日常茶飯事なんでしょうね。（こわいですね！）

売主よりも買主のが真剣だということは、確かに！
私自身言われてみれば、マンションを購入しようと探していた当時は、年中パソコンで高いの安いのと考えながら検索していましたが、最近は一度も他の物件なんて検索した事ありません。
少し、不動産屋のサイト（HOMES?）を見てみないといけませんね。

本当にいろいろと勉強になりました。なんだか少し前の私が馬鹿だと思えるくらい、
貴重な情報を教えていただき感謝感激です。

また、何か解らないところがございましたら、宜しくお願い致します。

回答No.5

doraemonhimitu

専任媒介契約は１社しか契約はできません。その他は一般媒介契約書を締結することになります。
専任媒介契約締結先に高い価格を提示して、一般媒介契約を若干低い価格で契約する方が不動産会社の対応の判断材料になります。言指示した価格で購入希望者を捕まえている不動産業者は高くても専任媒介契約を希望するはずです。
しかし、価格が二重価格となりますと、購入希望者から若干の不信を買うのも事実です。できれば同一価格で提示された方が不信感を抱かれることはないでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

私は専任媒介契約を一社と契約すると同時に他社とは一切一般媒介契約も出来ないものかと思っていたんですが、間違えだったんでしょうか？

確かに、購入するほうとしては、価格が二重になっていたら、不信に思うでしょうね。
価格は同一という事頭においておきます。

大変参考になりました。

回答No.4

titelist1

Ｎｏ.1です。お礼で質問があったので、お答えします。
専任媒介を不動産屋Ａに決めたら、Ｂには期間限定の事情を説明して一般仲介になって貰うのです。Ｂは買う客を見つけて成約できると客付け手数料として3％が貰えます。買主の希望はＢからＡに伝わり、売主は常にＡと協議するだけです。売り出しがはじまると一般仲介はＤ、Ｅ、・・・と広く行われるはずです。広く行われなかったら、Ａには退場してもらうのです。
不動産屋同士は物件によっては立場が逆になることも承知しているので、当たり前のように対応します。かれらはいつも持ちつ持たれつなのです。

ＡとＢとどちらが頼りになるか。Ａには地元で長くやっている密着型の老舗不動産屋を選ぶのです。ＴＶで知っているような不動産屋は客付けなのです。初めて中古マンションを買いたい人はＴＶで知っている大手不動産屋に行きます。そんな不動産屋を専任にしたら、自分のところだけで処理をして両手取りをしようとします。競合の客付け大手不動産屋には物件を流さないのです。
地元密着のＡは手数料を貰おうとすれば、複数の客付け大手不動産屋に情報を流して助けてもらうのです。また逆に、買い手は住みたい地域を指定して、大手不動産屋の店に行きます。その買い手情報は地元密着型の不動産屋に来るのです。だから老舗の地元不動産屋の存在価値があるのです。

お礼

詳しいご回答ありがとうございます。

流れとしては把握できましたが、疑問点がいくつかあります。

売り出しがはじまると一般仲介はＤ、Ｅ、・・・と広く行われるはずです。広く行われなかったら、Ａには退場してもらうのです。
とありますが、契約の途中で退場してもらうことは出来るんでしょうか？
契約解除するということですか？

自分のところだけで処理をして両手取りをしようとします。競合の客付け大手不動産屋には物件を流さないのです。
こんな事って、本当にあるんでしょうか？

よく、物件をチラシに載せたりするのを見ますが、不動産屋が情報をどの程度流しているかどうかはどこで判断したらいいでしょうか・

質問ばかりで申し訳ありませんが、titelist1さん、頼りにしていますので、ご覧頂けたら宜しくお願い致します。

追伸、とりあえず「参考になった」にポイントつけさせていただきました

回答No.3

saionzi0831

以前、不動産屋で働いており、
実際に、数ヶ月前、自宅マンションを売却した者です。

私は、一般媒介をおすすめします。
数ヶ月前に自宅のマンションを売却した際も、一般媒介で売却依頼をし、
思っていた以上の金額で売却することができました！

不動産屋が専任をすすめるのは、専任で契約できれば、
競合がなくなり、不動産屋にとって仕事がとてもラクになるからです。
以前、私の勤めておりました不動産屋の営業マンに、
『自分の家を売却するとしたら、専任と一般どっちを選びますか？』と聞いたところ、
「僕だったら、ぜったいに一般にする。専任だと、営業マンが安心しちゃうし、言いなりにならざるを得ないからね」と言っていました。
あなたのマンションが魅力的な物件であれば、一般媒介でも一生懸命に仕事をしてくれます。

ただ、今現在２社で検討されていらっしゃるとのことですので、
それ以上は増やさないほうが賢明だと思います。増やしてもあと１社まで。
あまりたくさんの不動産屋さんにお願いをすると管理が大変になりますので。

あと、実際に自宅マンションを売却した際に感じたことを書きます。
営業マンを選ぶ際は、物件（マンション）の良さを上手に説明してくれる方を選ぶことをおすすめいたします。
質問者さまの住む地域やマンションに詳しく、土地勘のある方が望ましいと思います。

また、内覧時は生活感を出さない事が大事でした。
キレイに掃除をし、出来る限りモデルルームの仕上がりを目指して下さい。
そして、内覧希望者の方が来る直前には、
カーテンを全開にし、照明は全て点け、明るい印象を心がけてください。

質問者様のマンションが少しでもよい条件で売却できるといいですね。
良い買い主さまとご縁がありますように。。

お礼

ご回答ありがとうございます。

一般媒介でのお話の売却法はまさに私の理想そのものです。
だけど、それは以前に不動産屋で働いていたからこなせたのでは無いでしょうか？

もと勤務経験のある方ならではの貴重なお話をいろいろと教えていただいて、大変参考になりました。

回答No.2

oo14

うれるかどうかはまずつける値段次第です。
不動産屋が決める話ではありません。

よけいなことかもしれませんが、
マンションを売るって、
次住むところは？
売ったお金の行先は？
住み替えが中古で現在あなたと同じで住んでおられるなら
そのへんの時間とお金の調整がとても大変ですよ。
いっそのこと自分でやった方が早いと思うことになるかも。
いずれにせよ、３％+６万円は仕事をしようがしまいが
成功報酬として取られます。
どうせ同じ額を支払うなら、現時点で一番やってくれそうな担当に
すべてお願いできるならしたほうがいいですよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
確かに、次に住むところは重要ですが、一番はなるべく高く、なるべくスムーズに売りたいということです。

回答No.1

titelist1

不動産屋は専任媒介にして貰うとおいしいのです。必ず売主から3％の手数料が入ります。あわよくば、買主からも3％の計6％の手数料が入ることもある。両手取りと言い大きな額です。
2社とも専任媒介には出来ません。それでは専任の意味がありません。その場合には2社は一般仲介になりますが、結果的には2社とも熱意が下がりますし、貴方自身が2社をコントロールせねばならず、仕事中に電話がかかってきたりして大変なことになります。
これに対応する方法はどちらか頼りになる不動産屋Ａを選び、選任媒介の期間を設定するのです。専任に選んでもらいたいために査定額を高く見せかけるのですが、そちらが良いとは言えません。価格は売主が決めるのです。
専任期間中に売れなかったら、不動産屋Ｂにやらせるのです。すなわち、専任媒介同士で競争させるのです。またダメだったら不動産屋Ｃです。
広告にはコストがかかり成約できなかったら不動産屋の損です。この方法は嫌がるとは思うが、必ず売れると踏んだらＯＫしますよ。しかし、早く売りたいので売主に値下げを要求してきます。嫌だったら撥ね付ければ良いのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
２社とも気に入ったので、仲介でお願いしようと思っていましたが、２社とも熱意が下がってくるのは困ります。
専任媒介期間を設定して、という方法は大変参考になりました。
おしえていただいて感謝いたします。

できたらもう一つお尋ねしたいのですが、不動産屋A専任媒介している間には、不動産屋Bにはどう説明するべきでしょうか？

呼んでから、結構頻繁に電話がきます。

titelist1さん、お目に留まったらアドバイスおねがいします