境界線上のブロック塀と使用貸借契約に関する問題
- 36年前に購入した土地には境界線上に建てられたブロック塀がありますが、隣人との使用貸借契約について問題が発生しました。
- 隣人はブロック塀の所有者が私であり、工事費も私が負担すべきだと主張していますが、使用貸借契約が無効になっている可能性があります。
- 私はブロック塀が共有物であり、隣人が取得時効を主張している場合、工事費は折半になるべきです。しかし、隣人が協力しない場合、工事を行うことができないのか疑問です。
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境界線上のブロック塀
私が現在の土地、家屋を購入し、転入してから３６年経ちます。その時既に隣人との境界線上にはブロック塀が建っておりました。そのブロック塀の老朽化の伴い隣人に改修、建て直しのご提案をした所、 隣人曰く、ブロック塀は私の転居前の前居住者が建てた物である。また、境界線上に建てる為ブロック塀の厚み分が隣人の敷地内に入ることから、使用貸借契約をして建造を許可した。よって、ブロック塀の所有者は私であり、工事に関わる費用は私が負担して下さい。と言われ、工事内容についても、貸主として注文されています。 しかし、私が転居したとき隣人及び前居住者から使用貸借についての説明は全くありませんでした。もちろん、隣人から使用貸借契約を継続するかどうかの確認もありませんでした。 質問１ 使用貸借契約は前居住者と隣人の間での契約であり、第三者の私が転居してきた時点で無効にならないのでしょうか？ 質問２ 私としては民法２２９条により、境界線上のブロック塀は共有物であると思い３６年間占有してきました。隣人は私の所有物だとの認識で占有してきたと言っております。ただし、使用貸借が３６年前に無効となっていて、民法１６２条取得時効及び民法１８６条時効の推定からするとブロック塀の半分は隣人が時効取得しており、この塀は共有物である。とならないのでしょうか？ 質問３ ブロック塀が共有物であるとなったら、工事費は折半になると思いますが、隣人が拒否し続けたら工事できないままで、塀が倒壊するのを待つだけしか出来ないのでしょうか？
- BenchmarK（@11403015）
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質問者が選んだベストアンサー
回答１ 前居住者と隣人との間の使用貸借契約は無効ではありません。ただ、あなたが、その契約に拘束されないだけです。 回答２ なりません。隣人が援用していないからです。そして、援用するとは考えがたいです。 ただし、境界線上の塀は、共有物と推定されますから、訴訟では、隣人が共有物ではないことを立証しなくてはなりません。もし、真偽不明となれば、共有物となります。 回答３ もし、真偽不明のため共有物となれば、２５３条で持分に応じ、共有物に関する費用を負担します。
その他の回答 (2)
- pros
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1 前居住者と隣人との間で、前居住者が収去義務を負わないとの合意があったと推認できます。確かに、民法上は使用貸借人には、収去義務があると解されていますが、91条より当事者の合意が優先します。 また、前居住者からあなたへの使用貸借権の譲渡に承諾していたとも、認定できます。 仮に債務不履行があったとしても、隣人が前居住者に対して追求することです。 2 使用貸借契約中の土地上のブロック塀という意味だと解釈して、回答します。 可能です。
お礼
pros様 3回に渡りご回答頂きましてありがとうございました。 大変役に立ちました。これからの話し合いの参考にさせて頂きます。
補足
前居住者が収去義務を負わないとの合意が有ったのか？又合意の内容などを隣人にお伺いしてみます。 前居住者から私への使用貸借権の譲渡に承諾とありますが、私は契約をしておりませんから、無効と隣人にはお話しできると思っております。
- pros
- ベストアンサー率41% (10/24)
当事者の意思を合理的に解釈して、前居住者と隣人との間の使用貸借契約は、36年前に、目的達成で終了した、又は、合意解除されたと、評価できます。 収去義務はあなたにあります。それは、36年前に、家屋等ともに、従物である塀も、買っているからです。 ここで、前回の回答と、今回の回答で矛盾すると疑問に思うかもしれません。しかし、今回は実体法上あなたが所有者であるということであり、前回は、訴訟法上、それを隣人が証明できなければ、共有物となるということであり、矛盾はしません。 援用しない理由は、費用を負担したくないということだと推察されます。所有物が増えることは、いいことばかりではないからですね。 なお、これからは、あなたがどのような解決を望むかで主張することが変わってきます。 隣人にも費用負担を求めるのであれば、共有物であると主張しなくてはなりません。 単独所有となれば、占有権原を主張しなくては、不当利得返還請求をされます。されたくないならば、36年前に使用貸借契約をしたと主張するべきでしょう。もっとも、隣人はこの主張を否定しないと思いますが。否定されたときには、使用貸借権、地上権、又は、地役権を時効取得したと主張するといいかと、考えます。
お礼
法律は我々素人には難しいですね。でも、今回私なりに勉強していくと、けっこう面白くなって来ました。pros様のように分かり易くご説明して頂き大変有り難く思っています。自分がどうしたいのかによって法律の解釈の仕方や主張の内容などをかえられるのですね。大変勉強になりました。
補足
お忙しいところ申し訳ございませんが２つ質問させてください。 質問１ 36年前に私が土地、家屋を購入した時点で前居住者と隣人との使用貸借契約が解除される事は理解出来ます。しかし、契約解除したときに、前居住者の借主義務の一つである、収去及び修復返還が不履行だったとは指摘できないのでしょうか？ 質問２ 使用貸借契約中のブロック塀を説明することなく売買することは可能なのですか？
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