購入土地について（農地転用・評価）

質問

初めて、土地の購入を検討しているものです。対象は、近所の畑になります。

現況、地目は「畑」（市街化調整区域内・所有者「売主(他人)」）です。購入目的になりますが、『いずれ…』その土地に住宅を建てたいと思っています。

農地転用について、他要件は考えずに目的に限ると、「宅地」への転用になるわけですから、『いずれ…』ですと、普通「許可」は頂けないものなのでしょうか？購入と同時に、もしくは早々に、住宅を建てないといけないのでしょうか？

また、土地の評価になりますが、路線価がでている地域になります。普通に「路線価×面積」でよろしいのでしょうか？当土地(所有権のみ)購入にあたり、『借地権割合』というものは無関係なのでしょうか？

どうぞ、ご回答の程、よろしくお願い致します。

回答No.1

megira · ベストアンサー

農地法第５条第２項第３号及び農地法施行規則第５７条第１号の規定により、「許可を受けた後、遅滞なく、申請に係る農地又は採草放牧地を申請に係る用途に供する見込みがない」場合には、農地法第５条許可をすることはできないことになっています。

遅滞なく転用がされない場合、その土地の遊休地化につながるほか、いわゆる「土地転がし」目的での農地取得になりかねないからです。

「遅滞なく」とは、個人住宅程度の規模であれば、原則として「１年以内に建物完成」です。

『いずれ…』というような、着工時期未定の状態では、論外です。

西会津町「農地転用許可の概要 」
http://www.town.nishiaizu.fukushima.jp/2010/09/post-4.html
「農地転用許可の審査に係る基準
2　一般基準
（３）許可後、遅滞なく転用行為を行う見込みがない場合
許可の日からおおむね1年以内に転用目的に供されると認められない場合は許可できません。」

なお、土地の売買代金は当事者間の交渉で決めるもので別にルールはありませんが、固定資産税や不動産取得税の課税上の評価額は、実際の売買代金の額ではなく、路線価を基に算出した額の概ね７割程度の額となります。

志摩市「固定資産の評価額と課税標準額」
http://www.city.shima.mie.jp/kurashi/zeikin/koteishisanzei/totikaze/

『借地権割合』というのは、一般的には「耕作権割合」と呼ばれるもののことだと思いますが、転用目的での売買の場合の土地購入者には関係ない話です。（所有権移転前に、耕作権は解消されているということが、許可の前提になりますので。）

お礼

早々のご回答誠にありがとうございました。他の物件を探していこうと思います。

また評価の件も、購入価格に反映していこうと思います。

ありがとうございました。