賃貸借業務管理委任契約の途中解約について

質問

3年前に持家（マンション）を残したまま、夫の転勤に伴い転居しました。
売却も考えたのですが、すぐに売却できる見込みがなかったため賃貸にだしました。
その際、不動産屋さんと「賃貸借業務管理委任契約」というのを結び、不動産屋さんに間にはいってもらっています。

けれども、持家関連の管理費、税金等の負担が重くなってきたため（賃貸にだしていても赤字です。）、とりあえず不動産屋さんに払っている管理手数料を浮かせたいと思い、借主さんとの直接契約にできないかと思っています。
不動産屋さんに言ったところ、管理委任契約は５年だと言われました。
確かに契約書には５年と書いてありますが、当初説明がなかったため、知らなかったのが正直なところです。
本当はすこしでも早く売却したいと思っていますが、５年契約となっているので、借主さんへの交渉も積極的にはしてくれないのではないかと懸念もしています。

管理委任契約を途中で解約することはできるのでしょうか。
また、どのような手続きが必要となるのでしょうか。

ご回答をよろしくお願いします。

回答No.4

KEKEKO2008 · ベストアンサー

確かに考えが甘かったですね。契約書はきちんと読まないといけません。もっときちんと読むと、解約条項もあるのでは在りませんか？中途で売却等になった場合は解約になるのですから…ペナルティはあると思いますが解約できると思います。

ただ…転勤先から何か在った時に対処できますか？エアコンが壊れたり、ガス釜が壊れたりと…管理は大変です。
今は、きちんと家賃が回収されされていると思いますが…今のご時世・・・家賃を支払わずに住み続ける人もいます。

私も管理契約を委託していたことが在りますが…何年かで更新せず切りました。5年ではなく2年だったと思います。
こちらも赤字だったので経費節約の為に切りました。でも、40分程の所にいたので自分で管理しました。
売却についても居住者がいるうちは無理です。不動産屋は全く当てになりません。
そして、立ち退きはもうすごく大変と思って下さい。運が良ければ出てくれますが…問題が起こったら目も当てられない位大変なことになります。今は、居住者が出るまで我慢していた方が良いですよ。私は、自宅を建てる時に裁判になり、5万円家賃の部屋に立ち退き料160万円払いました。

ところで…契約は普通の賃貸契約ですか？転勤などの場合は、定期借家契約をする事が多いと思いますが・・・？
定期借家契約なら、きちんと更新しないと伝えれば明け渡しして貰えます。一度きっちり賃貸借契約書を読んでみたらイイですよ！話はそこからまた変わって来ると思います。

お礼

お礼が遅くなり、申し訳ありません。
確かに遠く離れた地から管理するのは難しいです。
そして、立ち退きしていただくのも、売却するのも簡単にはいきませんよね。
無理に今の状況を打破しようとするととても大きなリスクがあることがわかりました。
とても親身なアドバイス、ありがとうございました。

回答No.5

god-only-knows

不動産会社の者です

ご参考下さい。

基本的には他のご回答者様と同じ意見です。
不動産屋の立場としてご回答させて頂きます。

まず、管理委託契約を解約する件ですが、管理委託契約に解約要件が無い場合もあるようで（弊社の管理委託契約書は双方3ヶ月前予告ですが）よく管理委託契約書をご確認頂ければと思います。

管理委託契約と売却は基本的に関係が無く、管理委託契約で利益があるから借主に積極的に交渉しないのでは無いと思います。どちらかと言うと賃貸借契約上の解約理由が所有者の正当理由（借地借家法28条の）に該当せず、他の回答にもあるように相当な負担が貸主様にかかると予想されます。

逆を言えば「貸し出す際」に売却も視野に入れている事を不動産屋に伝えた際、「賃借権の重要性」や「契約方式」の説明を不動産屋がしてほしいものですね。定期借家なら期限が来れば（短縮は出来ないのですが）契約終了になり、売却ができるようになりますが、普通賃貸借であれば借地借家法の解約要件を満たすか「お金で解決」となります。

管理委託契約が5年間と言うのはあまり聞きません。普通は賃貸借契約期間と同じ期間が多く（定期借家契約で5年間であれば5年間であるのは納得ですが）賃貸借契約更新と共に、管理委託契約を更新で問題が無いと考えてますが・・・

＞管理委任契約を途中で解約することはできるのでしょうか。
出来ない契約書を先月見ました・・・契約期間は2年間でしたが・・・（大手不動産会社です）
＞また、どのような手続きが必要となるのでしょうか。
管理会社（不動産屋）と貸主様の連名で「いつから管理委託を解消するので賃料の振込先や今後のトラブル時の連絡先はここ」みたいな書類を作成して借主様にお送りすると言う事でね。

普通賃貸借であれば、退去するまで返済を頑張って頂きそのまま契約を継続する事をお勧めします。
尚、私でも「普通賃貸借契約の解約の交渉」は残念ながら貸主様本人にお願いします・・・
それは管理委託契約上の交渉では無いと思いますから。（そのような交渉も行う旨、管理委託契約書に書いてあれば別ですが）

お礼

お礼が遅くなり、申し訳ありません。
あらためて、貴重なご意見ありがとうございました。
不動産業者さんからはその後なんの連絡もなく、賃貸契約もそのまま更新されそうです。
退去されるのを待つしかなさそうですね。

回答No.3

noname#203300

大家しています。

>　確かに契約書には５年と書いてありますが、当初説明がなかったため、知らなかったのが正直なところです。

　これは通りません。署名捺印した契約ですから全て契約書に従います。

>　借主さんへの交渉も積極的にはしてくれないのではないかと懸念もしています。

　不動産屋さんが入ろうと入るまいと『通常契約』では大家からの契約解除の交渉はかなり大変です。立退き料の問題も出てきますので仲介者に一任することなど出来ません。
　要は、大家というのは、お金を頂いて借主さんの生活基盤の一角を支えさせていただくのですから、大家の勝手な都合でその生活基盤を揺るがすことなどできないのです。

>　管理委任契約を途中で解約することはできるのでしょうか。また、どのような手続きが必要となるのでしょうか。

　多分契約書には、契約の解消や更新についての規定が盛り込まれているはずです。それをご確認下さい。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
「大家というのは、お金を頂いて借主さんの生活基盤の一角を支えさせていただくのですから、大家の勝手な都合でその生活基盤を揺るがすことなどできないのです。」
おっしゃる通りです。今現在、賃貸入居の立場なのでよくわかります。
それでも、こちらも生活がかかっているので、思い悩んでいます。

回答No.2

tsuyoshi2004

多分、契約書をしっかりと読めば、契約の解除に関する事項があるのではと思います。
まずはそれをしっかりと読むことでしょう。

ちなみに、大家さん（不動産を貸し出す側）は（届出の有無には関係なく）事業者なので、住居を借りるときのように消費者としては保護はされません。
あくまでも事業者と事業者（不動産会社）の契約事です。
契約に則って契約を解除するなり継続するなりするしかないでしょう。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
消費者として保護されないということに気づかせていただきました。
思ったよりも厳しい状況なのですね。

回答No.1

atelier21

契約書条文にあるでしょう

文書を交わしたら　内容は把握されている事が前提です

それでも契約文が凡てではないので　文外事態に対して如何にするか

お礼

早速の回答ありがとうございます。
おっしゃる通りです。
慣れていなかったとはいえ、きちんと細部まで確認しなかったのはこちらの手落ちです。