住宅購入に伴う援助について

質問

近く、息子夫婦が家を購入する予定です。

物件は土地（２５００万）＋建物（１８００万）＋諸費用（２００万）で
合計が約４５００万円になります。

息子夫婦に土地代（２５００万）を出そうかとは考えているのですが、
現在の住宅取得支援制度では１６１０万円までしか非課税にならない為、
８９０万円分の税金がかかってしまします。

たとえば、８９０万円を息子夫婦に年１％の金利で貸し付け、
毎年１００万円ずつ９年かけて返済してもらいます。

それと並行して、翌年から毎年１００万円ずつ贈与すれば、
時間はかかりますが贈与税はかからないのでしょうか？

また、親に対する借用書の締結は住宅ローンの対象になるのでしょうか？

ちなみに、息子には約７００万円の資産があります。
これを用いて最も良い財産分与の方法があればお願いします。

回答No.3

hata79 · ベストアンサー

「８９０万円を息子夫婦に年１％の金利で貸し付け、 毎年１００万円ずつ９年かけて返済してもらいます。 それと並行して、翌年から毎年１００万円ずつ贈与すれば」
８９０万円を貸付する際に書面作成をされるとします。金銭消費貸借契約書を作るわけです。
さて、これが税務当局に通用するかというと「なかなか」です。
貸した借りたという話で書面まで作ってあるが、親子の間柄なので、実際には贈与でしょ？という見方をしてきます。
真実の金銭消費貸借契約なら、毎月の支払はどうなってる、その記録があるのか、領収書はあるかとか、利息はどうしてるとか、疑いの限りを尽くして質問してきます。うっとうしいです。ウソはばれます。
「実は、毎年１００万円ずつ贈与することで、相殺するつもりだった」と白状してしまうとドカン！です。
ドカン！とは、金銭消費貸借契約を装った贈与だとされるということで、８９０万円の贈与があったとされます。
贈与税課税は５年で課税権が消滅してしまうのですから、バカ正直に実の親にせっせと返済を続けるなんて契約そのものがあるわけないというのが当局の見方です。６年目ぐらいに「もう払わなくてもいいから」としても、では贈与税を改めて課税します」とできないのですから、課税権があるうちに「こんな紙切れは偽装だ！仮装だ！ウソだ。」としたいわけです。
ですから金銭消費貸借契約書作成を持って、対抗できるなどとまともに思わないほうがいいですよ。

勘違いしてはいけないのは「真実の金銭消費貸借契約」なら、なにも心配は要らないということです。
また、親子間の金銭消費貸借契約はローン控除の対象になりません。
これは真実の契約かウソの契約かは考える段階がなく、対象外です。

気になる点は「１，５００万円」と云われてる点ですが、平成２４年中の住宅取得資金の贈与が非課税になる額は原則１，０００万円です。これに基礎控除額１１０万円が足されて１，１１０万円まではいいよとなります。
１，５００万円という数字は「省エネ住宅」として認定される住宅の場合です。この点は既に言われるまでもなく確認されてるというなら、余計な心配でした。お詫びします。

相続時精算課税制度というのがあり、２，５００万円まで非課税として受けられます。
この制度に上記「住宅取得のための贈与税の非課税１，０００万円」を加えて３，５００万円まで非課税にできます。
相続時精算課税制度の選択をした場合には、贈与税基礎控除１１０万円は受けられませんので３，６１０万円まで非課税とはなりませんので注意したいところです。

最大留意をする点は「相続時精算課税制度は一度選択すると撤回できない制度」ということです。
税金がかからないというので、それと飛びついたら、後で色々あって「こら、あかんは」となり、追徴金でも延滞税でも払いますから、撤回させてくれと云っても認められないというものです。
死んだ人間が生きかえることはないというのと同様に「なかったこと」にできませんので、税理士に相談してメリット、デメリットを充分に承知した上で選択されることを薦めます。
「税金がかからないのか、よしよし」というだけで飛びついてはいけない制度だということです。

回答No.2

mukaiyama

＞翌年から毎年１００万円ずつ贈与すれば…

画餅です。
意図的に 110万以下の贈与を毎年繰り返すのは、一度にまとめて贈与があったという解釈になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

＞８９０万円を息子夫婦に年１％の金利で貸し付け…

金融情勢に疎いのですが、現在の銀行ローンは何パーセントぐらいでしょうか。
相場より低い金利で貸し付けると、金利の差はもちろん、場合によっては元本そのものが贈与と見なされることがあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

＞親に対する借用書の締結は住宅ローンの対象に…

なりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1225.htm

＞現在の住宅取得支援制度では１６１０万円までしか非課税にならない…

どこで調べましたか。

【直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税】・・・1,500万
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
【住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の計算(相続時精算課税の選択をした場合)】・・・2,500万
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4504.htm

この 2つは併用できますけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

回答No.1

ma-fuji

「相続時精算課税」を使えば２５００万円までなら贈与税かかりません。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/18.pdf

＞それと並行して、翌年から毎年１００万円ずつ贈与すれば、時間はかかりますが贈与税はかからないのでしょうか？
いいえ。
それはダメです。
最初の年に９００万円を贈与する権利を受けたものとしてみなされ、贈与税の対象となります。

参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1