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マンションの財産分与について
- 10年前に結婚と同時に購入した5000万円のマンションについて、離婚時の財産分与を考えています。
- 購入時の頭金は夫婦で同額で、現在3000万円のローンが残っています。
- 離婚時の条件として、残りのローンと維持費を夫と折半で支払い、相場の半額の家賃を夫に支払ってもらい、売却時には売却額の半額を受け取ることを要求しようと思っています。
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#2でわかりにくい回答を書いてしまったので整理します。 夫婦の財産は結婚前から持っていたものや、結婚期間中に相続などで受けた ものを除き、夫婦で協力して築いたものとみなされます。 ですから、ローン名義がご主人だけだとか、頭金は二人で折半だとかいう 条件や登記簿の名義がご主人になっていようと民法上の所有権は 半分ずつの共有ということです。 共有物については共有持ち分の買取りを他の共有者に請求できます。 財産分与というのはまさにそういう行為です。 夫名義のローンがマンションに残っている場合、所有権の半分は自分の ものだから買い取れと請求できますが、その場合夫名義のローンの抵当権 は、質問者さまの持分にも付随してついている。 抵当権がついている不動産を買い取る場合、買い手は抵当権の抹消を 求めますから 持分に相応のローン残高を控除した代価で買い取ることになります。 ここまでは婚姻関係の共有に関しての話です。 つまり夫婦なら登記をしていなくても民法上共有が認められるということ です。 離婚してしまうと、「夫婦の共有」の理屈はなりたちません。 質問者さまと先夫さんは他人ですから、マンションが共有であることは 登記しないと第三者に対抗できない。つまり税務署が贈与ですよと言って きたら、違いますよとは言えない。 そこで、離婚にあたってあらためて共有の所有権を登記したとします。 共有名義の不動産は、競売にかけ、あるいは競売にかけるぞ さもなくば当方持分を買い取りなさい、と先方に請求することができます （共有物分割） つまりご主人はいつでも、自宅を競売にかけられる、あるいは持分を 買い取れと請求される立場におかれるわけです。 親族でも相続で共有になった不動産でもめるのに、離婚後も不動産を 共有するのはトラブルの元。 離婚は、ある意味で突然の「共有物分割請求」です。それを片付けないで いつでも相談者さまから好きなときに「共有物分割請求」ができる状況 に置くというのは、蛇の生殺しみたいな残酷さがありますね。 それでも、実際は住宅ローンの支払いがらみで、離婚後も住宅を共有名義の ままであったり、所有権のみ夫から妻に移し、ローン名義は夫のままという ケースがままあるようです。 これは、ずさんな財産分与といわざるをえません。 なぜなら、ともに所有者の意思にかかわらずいつでも競売にかかる危険を 孕んでいるからです。 共有の場合は、資金が必要になって分割請求を起こすかもしれないし、競売に かける可能性もある。夫のローンの支払いが滞れば妻の家が競売にかかる。 養育費などは滞納されても差し押さえとかで支払いを求められるけど ローンが絡むと約束をたがえた場合、せっぱつまったら競売ですからどちらが 深刻かは考えなくてもわかりますよね。
その他の回答 (2)
＞この条件を旦那に要求しようと思っていますが、妥当でしょうか？ 要求は妥当だとしてもこれをどう離婚協議書に表現するかで悩みますね。 今現在、すでにマンションの共有持ち分が５０％５０％の共有になっていて さらにローンがご主人との連帯債務になっていたら、その条件で全く 問題ないでしょう。 しかし、これから財産分与で共有の登記をし、ローンを連帯債務に借り換える というのなら、いろいろ難しい問題がでてきます。 まず、登記だけなら簡単にできます。しかし所有権者が変更になったら 銀行に連絡する義務があります。離婚時にローンを連帯債務として組み替えるのは、金融機関が承諾しない。別れた配偶者が連帯債務を滞納することを危惧して 承諾しないかもしれません。 ローンの債務も連帯債務になっていないと何が都合が悪いかというと 共有者はいつでも持分の分割請求ができることから、マンションを売って 売価の半分をよこせと主張できるのです。マンションが４０００万で売れて ローン残高が３０００万あれば手元には１０００万しかないです。 ２０００万よこせと言われても払えません。あるいは、ご主人がこの先住み替えでマンションを売る場合も同じことです。 ローン残高の返済義務はないままに質問者さまは売価の半額を要求できることに なってしまいます。 また共有持ち分を登記しないままに、賃貸借契約をするわけにはいきません。 共有持ち分が登記されていないままに、売却した時点で半分を質問者さまが 受け取れば贈与と見なされます。１５００万円を受け取れば２２５万控除して ５０％の税率、つまり637.5万円の税金を払うことになります。 さて、それではどうするか まず離婚前に、マンションを共有に登記、ローンも連帯債務にしてしまうという 方法があります。 ローンは新たな借り換えになりますから諸費用が７０万程度新たにかかりますが 銀行と相談すればなんとかなります。間違っても離婚の話は出さないように。 所有権だけ半分登記し、債務（ローン）をご主人単独のままに するのはくれぐれもやめてくださいね。 それができない場合は ＞残りのローン、維持費は夫と折半で支払っていく。 ＞家賃として、相場の半額を支払ってもらう。 これは相殺して差額を質問者さまが受け取るという話でいいじゃないですか。 所有権登記もローン支払い義務もないのだから 差額の支払いだけを金額を決めて公正証書で約定する。 ＞ローンを完済しても、住んでいる限り家賃の半額は支払ってもらう。 これは、所有権が質問者さまにない限り無理。 だってご主人が繰り上げ返済したらめちゃくちゃ損だし 所有権のない不動産から家賃名目でお金はとれないですし ＞売却の際には売却額の半額を私が受け取る。 これも所有権がない限り無理 財産分与とは、離婚時点の共有財産を分割することです。 離婚したのに共有しているというのは何かと不都合 ですから、今の時点での資産価値で分割を考えるのが一番です。 つまり 時価４０００万ならそこからローン残高３０００万を引いた １０００万を半分に分ける。 質問者さまは財産分与として５００万を受け取る。 ただし、いっぺんに払えないから、毎月５万ずつ８年４か月の 延払いにする。 この辺が落としどころだと思いますよ。 質問者さまが支払う慰謝料が１００万あれば、相殺されて４００万 とかになるわけです。
お礼
ちょっと、私には難しいお話でしたが・・・ 何かと、この内容の請求では難しいことが多そうですね。 丁寧に説明して頂き、ありがとうございます。 これから読み返して、少し勉強しようと思います！
- toratanuki
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そのやり方では、多額の税金が発生します。 数百万円覚悟できますか。
お礼
早速のご回答、ありがとうございます。 どのような税金がかかるのか、具体的に教えて頂けませんか？ また、一括で精算してしまうと、マンションの現在の価値とローンの借金の差し引き分でマイナスになった場合、お金だけ払わされて何も残らないと考えたので上記の様にしようと考えたのですが、一括で精算してしまった方がプラスですか？ よろしくお願いします。
お礼
分かりやすく説明して頂き、ありがとうございます。 congrats様のご意見を元に、一括で精算してもらおうと思います。 つくずく、世間知らずだという事を思い知らされました。