土地購入で瑕疵責任にあたるものなのか？知りたくて

質問

私が購入を決めた土地はきれいな長方形なのですが、契約して（手付済み）3週間後に隣接建物が私の購入土地に近すぎて50センチ（測量ミスと思われる）を確保できていないとの事で、私の土地を一部購入したいと打診がありましたが、せっかくの長方形が崩れるため、気分的にも不愉快なので契約解除しようと思いますが、この様なことは瑕疵責任として訴える事は可能でしょうか？ただ、計画の家は建てれない事ではないのですが。大きな買い物でもありますし、今後お隣様と付き合う面でもどうかと思いますので。どうか良きアドバイスをお願いします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

会社でコーヒーブレイク中なのであまり細かく解説しませんが、

　質問者さんの土地に測量ミスがあったのではなくて、お隣さんがご自分の土地の測量をミスしたということなのですね？

　ならば、法律的には、「購入したいという申し入れを断ればいい」だけのことですので、「瑕疵はない」ことになります。

　土地の「瑕疵」というのは、その土地が通常備えていなければならない性質を欠くことを言います。

　質問者さんが買われた土地に、たとえば地下１ｍに巨大な空洞があったとか、汚染されていたとかいう場合です。

　質問者さんが１００坪あると思って買ったら、９９坪しかなかったという場合、瑕疵は瑕疵ですが、「隠れた瑕疵」ではないとして契約解除を認められないでしょう。

　それくらい厳重ですので、お隣さんのミスが原因でお隣さんとの間が不穏になるかもしれない、なんてことは、買った土地の「隠れた瑕疵」でないのはもちろん、瑕疵でさえありません。

　契約を解除したければ、残念ですがほかの理屈を探すしかありませんね。

お礼

ありがとうございます。瑕疵意味を間違えていました。どちらにしてもお隣さんは法律の50ｃｍ
あける事ができないので、違法建築にあたるので当方に土地を売ってほしいと言ってきている様ですし、当方も土地を買ったはいきなり削られると言う事も納得できないので、解約したいと主張してみます。

回答No.1

oyazi2008

状況をもっと詳しくわかりませんと、判断のしようがありませんが・・・・・
1、隣地と質問者さんの土地の売主は同一業者なのですか？
2、隣地を建設している建築業者は土地の売主が施工しているのですか？ハウスメーカーなど関係ない建築業者でしょうか？
3、土地の分筆予定線などが間違っていたのか？または建設時の建物配置を間違ったのでしょうか？
まず、上記の1と2がどちらも同じ土地の売主で売主業者が建築している場合は、売主に責任がありますので、50ｃｍ分筆して売るのは承諾しないというスタイルで今までの契約の履行を求めることです。あくまでも隣地で起こっている不都合で、それ自体は質問者さんが契約した土地の瑕疵には該当しません。
契約の履行を求め、先方が応じず履行されないならば、契約書による違約による解除と言う扱いになります。
契約書に定めた損害賠償を請求できる権利があります。契約通りにそのまま引渡しを受けられれば拒むことは出来ません。

土地の売主が違っていたり、建築している業者も土地の売主でないならば、それは売主は質問者さんへそのまま移転すれば済む話で、間違った隣地側が対処を考えることとなります。

3の土地の境界線を誤って指示しているような場合は、上記の土地売主の責任のパターンで、建物配置が間違っているならば、あくまで隣地側の建築業者が解決することです。

契約の解除は現時点で質問者さん側にぺナルティーなしでの解除権はありません。契約内容と違うという結果にならなければ、違約による解除は出来ませんので、今のところは先方の出方を待つしかありません。

売主のミスであれば、業者として至らないわけですから、解除するも、50ｃｍ売却するも質問者さんの気持ち次第でしょう。しかし隣地側の建築業者が間違ったのであれば、その隣地の一般の建築主も（建売は除く）当然に全く過失の無い、知らないことで、非常に困っていると思います。
大概、そのような事例ですと建築業者が費用負担するので、ちょっと割高程度に売却して、隣家を助けてあげるのも悪くは無いと思います。

お礼

瑕疵のいみあいを間違えていたみたいです。大体はわかりました。区画割で土地販売のほうの不動産屋さんはいっしょですが、ハウスメーカーはバラバラでの建築スタイルです。わずかな売却とは言え、安い買い物ではないので納得できないので解約を通してみます。どうなるか、わかりませんが。