家の名義変更について質問です。

質問

5年程前（22歳）に新築一戸建てを親との収入合算で購入して親と同居していました。
2年前に結婚をして嫁がうちに入る事になりましたが、嫁と親との間でいざこざがあり嫁は実家に戻ってしまいもう帰らないと言って聞きません。
そこで新しく2人で新居を探そうということになりましたが、僕にはまだ家のローンが残っています。
そんな中、兄に子供が産まれましたがその子は障害を持った子で、誰かが見ていないといけないのでうちに引っ越そうとしています。

ここからが本題ですが、この場合、住宅ローンの名義変更等は簡単に出来るものなのでしょうか？
銀行には話をしてありますが今兄の仮審査中で1ヶ月が過ぎてもなかなか前に進みません。
多分審査は通るとは言っていますが・・・。

もし、審査が通ったら次に登記や登記にかかる税金が心配です。
この場合どれくらいの金額がかかるかわかりますか？（登記は25～45万程と言われました）
現状、土地1000万、建物800万と言われ、ローンの残りは2400万程です。
登記は必ずしないといけませんが、ある税理士からは税金は黙っておいてもいいんじゃない？や
しっかり聞いておいた方がいいと二極化です。

いろいろと聞きたいことはたくさんありますがなかなか話をまとめられなくて申し訳ありませんが宜しくお願い致します。

回答No.2

oska · ベストアンサー

＞住宅ローンの名義変更等は簡単に出来るものなのでしょうか？

案外難しいです。
相続などの原因で無いと、不可能に近いです。

＞銀行には話をしてありますが今兄の仮審査中で1ヶ月が過ぎてもなかなか前に進みません。

これが、よく分からないのですが・・・。銀行が、よく許可したものだと。
推測ですが、質問者さまの持分を兄が購入する（兄弟間の不動産売買契約）として銀行側は考えているのでしよう。
兄に融資したカネで、質問者さまの住宅ローン残高を返済する。質問者さまには、住宅ローンが無くなる。
新たに、兄が住宅ローンを負うという方法です。
しかし、これにも問題があります。
ここ数年、日本は無政府状態ですよね。（海外の新聞でも、日本には政府が機能していないと断言しています）
旧自民創価学会連立政権の失策。ポンコツ民主党のママゴト政治。国益・国民を無視した、国会内の権力闘争。
バブル崩壊からの景気回復どころか、リーマンショックからの立ち直りも日本だけ「置いてけ堀」です。
結果、極端な円高＋不動産価格下落が進んでいます。
質問者さまが親と組んだ住宅ローンの担保になっている家屋。この評価額も、極端に下がっている事が予想できます。
５年前に一戸建てを購入したとの事ですね。
土地課税評価額は、毎年平均６％前後下落しています。木造家屋の耐用年数は、３０年です。
（質問者さまが持っている家屋の住所・広さなど不明なので断言しませんが）土地＋家屋の評価額＜住宅ローン残高という場合が多いのです。
質問の内容でも、評価額１８００万円（課税評価額だともっと安い）に対して住宅ローン残高が２４００万円です。
担保になる物件評価額以上の融資は、金融機関は行いません。

＞審査が通ったら次に登記や登記にかかる税金が心配です。

登記及び登記手数料は、兄が行なうものです。質問者さまが行なう必要はありません。
登記手続き（売買による所有権移転）は、司法書士に依頼しなくてもワープロが出来れば個人で出来ます。
書式も、法務局のＨＰからダウンロードが可能です。
私も登記を行ないましたが、非常に簡単です。１時間程度で書類作成が終了。法務局での手続きも、約１５分（待ち時間除く）で完了でした。^^;

＞この場合どれくらいの金額がかかるかわかりますか？

法務局のＨＰで、ご確認下さい。手数料とか手続き方法など、詳しく説明しています。
分からなければ、最寄の法務局に出向けば「相談コーナー」を設けていますから直接相談して下さい。
相談も、当然ですが無料です。
必要書類・申請書の書き方・手数料（印紙額）など、退官したおっちゃんが詳しく教えてくれますよ。

＞登記は必ずしないといけませんが、ある税理士からは税金は黙っておいてもいいんじゃない？

たぶん、この税理士は「不動産所有者と、固定資産税の支払義務者は別」という事を言ったのでしよう。
脱税を勧める税理士は、少数ですからね。
ただ、評価額以上の不動産売買収入が質問者さまにあれば所得税の対象です。ご注意下さいね。
※国税局からは、不動産取引に対して「お伺い」という名の手紙が（抽選で）届く場合があります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。

ネットで調べていたら登記を自分でやる人がたくさんいることは知っていましたが
どの方も面倒で途中であきらめたりかなり時間がかかったという人ばかりでした。
でも法務局のＨＰでダウンロードすると簡単なんですね？
一度調べてみたいと思います。（やるのは兄ですが）

無料相談も仕事の都合上なかなか時間がとれずしっかりお話を聞けていないのでちゃんと時間を作って
聞いてきたいと思います。

回答No.1

nitto3

税理士に聞いて分らないことに対する素人の回答ですよ。

譲渡にすればお兄さんの方に贈与税がかかります、
売買にすればお兄さんの方に取得税がかかります。

親御さんとの関係によっても違ってきますよ。
名義がどうなっているか、抵当がどうなっているか、
すべての要素が分らないと判断しにくいですね。

お礼

ご回答ありがとうございました。
やはり1度税理士にちゃんと聞いた方がいいですね。
ただ税理士は電話での相談も直接会っての相談も予約制で月/水/金の13時～15時しか
取り合ってもらえないのでなかなか予定がつかないので困っている状況です。