相続対策で借金してアパートを建てる事は有効な事？
- 相続対策として借金してアパートを建てることは有効なのか、その効果やリスクについて考えてみました。
- アパートを建てる方法で相続対策を行いたい場合、プランAとプランBの違いや10年後の相続について検討してみました。
- アパートを建てないプランCも検討すると、建てるか建てないかで得られる相続財産の差が生まれることになります。
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相続対策で借金してアパートを建てる事は有効な事？
建築会社や不動産屋から「借金してアパートを建てると相続対策になる」ということを聞きます。 本当にそうですか？私なりに考えてみました。皆さんの意見を聞かせてください。 仮に設定をしてみます。 父70～80歳、子1人、父の預金=8000万円、 アパート新築=3000万円、ローン利息=今は無視して考えます。 アパート収入=プランA,Bとも同額なので考えず、別口座で管理とします。 リフォーム経費等を含めた家賃52100円/月、6戸。入居率=0.8とすると,3000万円／10年。 10年で半分返済。 （設定に無理があるかもしれません。ご指摘ください。より現実に近い設定に変更していただいてもいいです。） ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ [購入直後] ｜ ｜【プランＡ】｜【プランＢ】 ｜購入前｜現金一括｜ 借金で 手持現金 ｜ 8000｜ 5000 ｜ 8000 借金 ｜ 0｜ 0 ｜ -3000 アパート価値｜ 0｜ 3000 ｜ 3000 家賃収入 ｜ ｜ まだ0 ｜ まだ0 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ [10年後] ｜ ｜【プランＡ】｜【プランＢ】 ｜ ｜現金一括 ｜ 借金で 手持現金 ｜ ｜ 5000 ｜ 6500 借金 ｜ ｜ 0 ｜ -1500 アパート価値｜ ｜ 2000 ｜ 2000 家賃収入 ｜ ｜ A,B同額なので考えない。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【プランＣ】アパートを建てない。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 10年後に相続があった場合、 【プランＡ】家賃+7000万円を相続、 【プランＢ】家賃+7000万円を相続、 【プランＣ】8000万円を相続、 [疑問1] こうしてみると、【A】【B】に差は無いように思います。 ローン利息を考えれば【B】は損ではありませんか？ [疑問2] 【A】【B】の10年家賃3000万円とすると、 3000万円+7000万円=1億円 を相続することになる。 【C】の8000万円の方が安い、建てない方がいいのでは？ あるいは父でなく子が建てた方がいいのでは？ 考え方が根本的に違っているでしょうか。詳しい方、ご教授ください。
- madamadaaoi
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借金でアパートを立てた時に 借金 ＝ -３０００万円 ですが、 建物 ＝ ２１００万円位 になってしまいます。 建物の相続税評価額は 固定資産税評価額と同額ですので、建築価格より通常、やすく評価されますよ。 土地も、貸家用の土地は自由に使えなくなるので、評価減があります。 また、家賃は「生活費に優先して使っちゃえば」 あんまり残らないですよね・・・ ただ、他人に貸すので、使いたいように使えなくなるリスクが一番大きいかな。
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- ma-fuji
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借金して建てるかどうか別にして、特に土地の評価が高ければ相続税対策になるでしょう。 建物を建てると、土地の評価額が下がるし、建物の評価額も建てた額よりずっと安いです。 また、将来にわたって家賃収入を得られます。 参考 http://owner.chintai.net/investment/case/details/details4.html
- nkdt0001
- ベストアンサー率25% (117/455)
間違ってはいないですが、不動産経営するのですから、損すれば控除できるというだけの話です。不動産経営自体に成功の見込みがあるなら検討してみればいいです。最近は難しくなっていますね。 私なら、不動産経営というリスクはおかさず、父親に終身保険に入ってもらい、相続税の準備をしてもらいます。 相続税に関しては現状、基礎控除５０００万円、１０００万円×相続人、生命保険５００万円×相続人の控除があります。控除は今後減額されるようです。
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