大家さんとの直接契約の可否

質問

現在エイ○ル管理物件のアパートに住んでいます。

去年保証人をしてもらっていた親を亡くし、新しく保証人を探すこともできず、
また（これは個人的な考えですが）、保証会社に依頼するくらいなら、
これを機にアパートを退去して、親戚から住んでもいいと言われているボロ家に
引っ越そうと思っています。

しかし
(1)保証人空白で契約、例えば２年分の家賃前納（全納）で契約更新してもらえるなら
　それでお願いしたい。

(2)あるいはアパートから私の住んでいる１室だけエイ○ルの管理を外し、
　大家さんとの直契約として認められないか？

の上記２点のいずれかが認められるならば、今のアパートに住み続けようと
思っています。

この点エイ○ルは、(1)はきっぱり「認められない」との返答。

(2)は複数の会社の人（管轄支店の店長、本社の更新課等）に聞いても、
目下バラバラの返答が返ってきます。

ある人は、
a) 「無理です。　認められない」と言い、

ある人は
b) 「イレギュラーなケースなのでしばらく本社で検討しないといけない。」と言い、

またある人は
c)　「大家さんがあなたと直契約してもいいとさえ返答すれば、全然問題ないですよ。」
と言います。

この点大家さんは、「あなたは既に５年以上住んでいるし、１回も滞納なかったし、
今後もずっと住んでもらいたい。　直契約はいいですよ。」と言ってくれています。

しかし管轄支店の店長さんが、どうも管理から外れることを嫌がっているのか、
上のa)のように大家さんに返答し、話を止めてしまうため、話が前に進みません。
大家さんも御高齢なので、だめな話として店長さんから説明を受けると
「なんだ、だめなのか。」と説得されてしまうのです。

この点、不動産管理会社において、一般的に、
あるいはエイ○ルの社内事情御存知の方がいたら教えてほしいのですが、
「大家さんがOKと言えば、不動産管理会社の管理から外して、賃借人と大家とで
アパートの特定の部屋だけ直接の契約を結ぶことは可能でしょうか？」

アドバイスを頂けましたら幸甚です。　よろしくお願い致します。

回答No.3

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

　保証人さんが亡くなってもその地位は相続される（相続人に連帯保証の義務は継続される）ものですから関係ありません。従って大家には保証人が亡くなったことでの部屋の賃貸借契約の解除なんて裁判所が認めないでしょう。大体、保証人さんなんて“出番”が回ってくるようではダメなんです。

　そういうわけで、本来なら更新時に改めて保証人さんに保証の継続を確認する必要なんてないのです。しかし、近年イザとなると「更新時に何故連絡しなかった」等と言い出す奴がいますので不要な確認をしているだけです。

　エイブルもそのような趣旨で“一応”「保証の継続の確認」をしているだけです。それを以って契約解除など出来ませんし、保証人も連帯保証を降りることなどできないのです。
　ちなみに私のところでは、更新時の保証人さんの確認は省略させて頂いています。幸いにも？これで問題が生じたこともありません。

　ですから、質問者様が保証人欄を白紙で出されても、再契約ではなく更新ですから、現契約の保証は継続しますので関係ありません。ひとこと「甲乙両者の合意で現契約を全て継続する」と書けばよいことです。エイブルが渋るようでしたら大家からエイブルに「現契約の継続だ。」と一本電話を入れてもらえば良いでしょう。実際『管理会社』なんて言ってもイザ立ち退き訴訟となると原告は大家なんです。

　２）については大家と管理会社エイブルとの契約に拠るでしょうが、一般にはアパートなりマンションなりの全戸を管理対象として契約していると思います。ですから一戸だけ外すことは想定されていませんし、契約上は不可能と思います。

お礼

既に保証人が亡くなったことを言ってしまい周知されてしまったので、今更保証人欄白紙の
作戦は使えないですね。。　それに退去の準備もせず、契約満了間際にその作戦が使えなかった
りしたらちょっと怖いです。

私の部屋は元々大家さん夫妻が住むための２LDKで、他の部屋は１Kです。　アパートの中に
賃貸向けとしていない大家さんが住む部屋が組み込まれている物件が時々ありますよね。
形式上そういう形態にすれば問題ないと思うのですが？　またそもそも大家さんさえ直契約OK
と言えば、エイブル的には問題ないそうです。　契約自由が原則です。

しかし事実上そういう方向に持っていきたくない管轄店の店長が、大家さんにデメリットを
いっぱい説明して、なんとか大家さんにNoと言わせようとしているというのが現状です。

この質問を発した時点で、大家さんはエイブル店長に説得され、直契約ノーでしたが、さっき
１５ｋｍ先の大家さんの家まで走って行って来て、再度説明したところ、再び直契約OKの返事
に変わりました。　明日またどう変わるか分かりませんが。

御回答有難うございました。

補足

下のお礼欄で、
>そもそも大家さんさえ直契約OKと言えば、エイブル的には問題ないそうです。

と書きましたが、この部分が今回の質問の核心部分であったのに、そう断言できる位
知っているなら、最初から質問するなみたいな話ですが、この質問投稿の後に、改めて
エイブル支店に電話したところ、店長さんが始めて上記見解を明確にした次第です。

回答No.2

misawajp

可能性はありますが、通常はリスク回避のため直接契約は敬遠されます

お礼

御回答有難うございます。

回答No.1

bara2001

質問者様はまじめな方なんですね。

保証人が亡くなっても連絡してこない入居者が多いです。契約上は連絡することになっていますが、そんなことは第三者には関知できません。
そのまま放っておけば問題なかったはずです。

（１）についてはおそらくエイブルのシステムがそういうことに対応していないので拒否されるのでしょう。
（２）については一室だけ管理を外すことが面倒なのでしょう。例外的な処理をするってことは余計な手間とコストがかかります。管理会社としては全部管理して管理費を欲しいはずです。ここで無理を通そうとすると、じゃあここの管理を降りますなんて話になりかねません。

大家さんが質問者様に今後も住んでもらいたいとおっしゃっているのですから、大家さんからエイブルに電話をしてもらって、質問者様の部屋については保証人なしで契約継続するように言ってもらえませんか？
あるいはエイブルの審査はとおらなくても、大家さんなら「うん」といってくれる保証人をつけるとか。

大家さんにしてみてもこの不景気な時代に優良な入居者がいなくなることは痛手になります。
大家さんが「万が一の時には責任はワシがとるから契約を継続してくれ」と言えば、管理会社は抵抗できないはずです。
これなら（１）も（２）もクリアできます。

お礼

御回答有難うございます。

たとえ大家さんが責任を持つと言ってくれても、エイブルの書類要件に満たないとだめ
みたいなんですね。　むしろ一室だけ管理を外すことの方がエイブル的には可能なようです。