新築建売住宅に入居して悩んでいます

質問

昨年の暮ちかく、新築の建売住宅を購入しました。

でも、納得できないことがあって…質問します。
私がおかしいんでしょうか。みなさんならどうしますか？ぜひアドバイスをいただきたいんです。

北向きの敷地で、南・東・西ともに他人の敷地です。
最近、大雨が降り、仕事から帰宅すると、建物の南側（敷地のおよそ半分）に雨水がたまり、ほとんど田んぼのような状態になっていました。

購入時、南側にはすでにブロック塀がありましたが、東側と西側の隣地境界にはなにもなく、１ヶ月ほど前に境界ブロックを別業者に施工してもらいました。

今回の大きな水たまりは、直接的にはこの新しいブロック塀により、隣地への水の流れが遮られたために発生したものです。
南側（既設）と西側（新設）のブロック塀のすきまにたまっていた泥を払うと、水は勢いよく西側の隣地へ流れ込み、田んぼ状態だった敷地の南側半分は、翌日にはきれいに水が引いていました。

ふと思いました。
「どうして北側の側溝に水が逃げないのだろう？」と。
前々から「（南側半分の）敷地が、どうも低い」と思っていたのですが、よく見ると、建物の南側は南に向かって（つまり道路とは逆方向に）勾配がついているため、北側の側溝に排水せずにたまってしまうのです。

知り合いにそのことを話すと、
「自分の敷地から出る水を他人地に流すなんてダメ。今は空き家だからいいけど、誰かが住むようになったら苦情が来るよ。自分の敷地から出る水は、ダイレクトに側溝に流してやらないと」と言います。
「家を建てる前、造成工事の時に、接道（北側の側溝）に向かって一定方向に勾配をつけるのが普通。クレーム対応してもらったら？」というので、売主（建売の事業主です）に連絡して来てもらいました。

ところが、「そんなのウチは知らない。自分で土を入れたら？」と言うのです。
そればかりか、新しく施工してもらったブロック塀のことを「（左右で）高さがちがってますよ。おかしいんじゃないですか？」等、私に見る目がないとでも言わんばかりにケチをつけ始めました。

ほかにも、入居時からあった部屋のクロスの汚れを指摘すると「（入居して）半年もたってから言われても対応できませんよ」と言う始末です。
私は「いくらクロスとはいえ、保証ってそんなに短いの？これは瑕疵じゃないの？？」と目が点になってしまいました。

私が「じゃあ、あなたのところ（担当店）で対応してくれないなら、本社に連絡しますよ？」というと「それはおかしい」という。
「じゃあ、裁判すればいいの？」というと、今度はなにも反応がない。

南側の「逆勾配」を解決するには多量の土入れが必要らしく、自分で業者に頼むとすれば数万円の費用がかかってしまいます。

こういう場合、私が自己負担でなおさなければならないものなのでしょうか？
ぜひお知恵を貸していただけないでしょうか。

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

宅建業者です。

現場を見ないと分かりませんが、大規模な宅地造成をしていますかね？それとも小規模でしょうか。
造成での雨水対策は、都市計画法と宅地造成等規制法で規制がありますが、それに該当するかどうかがポイントかもしれませんので、業者に言うのではなく、自治体に相談した方が良い結果が生まれる事もあります。
雨水排水計画というのは小規模な開発の場合は、厳密な規制は無い場合も多いですが、側溝に雨水が流れこまない造成は、やはり問題があります。行政の指導の力を借りる方が解決が早い場合がありますので、一応相談してみてください。

雨水等の自然水が低い敷地に流れるのは致し方なく、低地で止めてはならないとしていますが、とは言え、雨水を他人地に流すのは駄目で宅地内で処理すべきです。多分盛土では解決せず、暗渠排水とか浸透桝とかが必要になってくるようにも思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

補足

＞大規模な宅地造成をしていますかね？
　いいえ、２戸並んだ建売のひとつです。

＞側溝に雨水が流れこまない造成は、やはり問題があります。
　ええ、私もそう思います。

＞多分盛土では解決せず
　はい、「升がもうひとつ要る」と別業者さんから言われました。
　なのでよけいに費用がかかる見込みなんです。どうして新築の建売を買った直後に、こんな費用を負担しなければならないのか、と納得がいかないのです。
どう考えても「オプション工事」にあたるようなものじゃないですよね（笑。

回答No.4

takapiii

No.1です。

No.2の方の意見は経験則から来ているのでしょう。不毛になる可能性のある戦いは避けるべきという考えも正しいのは事実です。
法律は必ずしも弱者に軸足を置かないものですから、法律論だけで戦うと確かに不毛になり得ます。水は低地に流れるという論理が造成のまずさを覆い隠してしまう事はありますし、瑕疵とは言えないのも事実です。

私の会社なら3日以内には資材と重機を持って駆け付ける案件ですが、建売は買主の顔が見えないままに職人が分業で仕事をこなしますので、業者側のモラルの低さが目立つ現場である事があります。

この業者の低モラルの問題は捨てて置く事はできませんので、行動は起こすべきでしょう。煩い客にならないと満足を得る家にはなりませんし、業者側もそうした情報が外部に流れる事で悪い噂が流れる事を嫌います。

側溝に雨水が流れない新築の家を正常と言わせておくのはよろしく無いでしょうね。但しどの方向に結論が導かれるかは未知ですが。

お礼

ご回答ありがとうございました。

回答No.3

kei1966

疑念をお持ちなのはわかりますが、多くの経験から申し上げております。
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=82
こちらで冠水する敷地への瑕疵担保責任を宅建業者に求めたが棄却されたという例をご覧ください。

簡単にかいつまんで言えば、冠水しやすいのは建物影響がでやすいとして経済価値を落とす可能性はあるが、法的に説明義務はなかったので棄却ということです。
そして、まとめにあるように冠水しやすいのはすでに土地の評価（価格）に含まれていることであり貸しでなく土地の性状であるとされています。
必ずしも私の個人的な意見でなく、この判例のようなことはあるということです。

今回しかも、販売当初は水を遮る塀が無い。その塀は質問者がお作りになった。しかし、塀でなく柱脚を持ったフェンスであれば水もたまらなかった可能性もあるわけです。
冷静に考えば考えるほど、これを土地の瑕疵にできないです。つまり業者責任は問えません。

ただし、2棟でも規制法や開発にかけているものもありますので、その許可申請の宅地の排水計画と合わないようであれば是正を求めることは可能です。でも、完了検査してると思うので可能性は低いと申し上げたのです。

もちろん消費者は守られますが、法の範囲です。消費者センターにも連絡してみるとよいと思いますよ。
私は誰の側でもありません。法をからめて世間の常識の状態をお知らせしています。「問題なく住める」という感覚も実は人によって違うのです。だからこそ法律があり、法律で消費者は守られます。
上記のような理由からこの事例は自己負担だと考えました。

ずいぶん冷たい人のようないい方をされますが、冷静に答えていることが理解されず非常に残念です。

お礼

ご回答ありがとうございました。

回答No.2

kei1966

隣地に流してはいけない。これはごもっともです。
南が低い敷地である。これは違法でも瑕疵でもありません。
先の回答者さんのいうように開発造成地であれば問題がありますが、開発の際は完了検査がありますので開発どおりでないことはまずないのです。なので、この土地の特性であり、不動産購入の際、現状有姿を確認して購入するいうことで購入者が認識しておくべきことです。

さて、敷地の雨水ですが、まず、雨水はその庭にしみこむことが基本です。
ゲリラ豪雨であれば多少浸透が遅いのは仕方ありませんが、ちょっとした雨でもたまるのであればきっと粘土質など庭の土の状態によるものだと思います。そういうお庭は世の中にないわけじゃありません。他にもお困りになっている方はいらっしゃいます。

この場合庭に庭専用の雨水排水枡を作ってそこに水を流しいれるように整地するとか、その枡を雨水浸透枡（底抜け穴あきの枡の回りに砂利を施工します）にするとか、枡から排水管を北までまたは建物周りの雨水枡まで伸ばして排水するかなどです。

工事は自己負担です。当座費用が大変であれば傾斜にもよりますが手掘りの排水溝を北まで作ることも可能です。

クロスの汚れは半年後ではまず認めないでしょうね。欠陥や瑕疵というレベルではありません。仕上げ工事の保証は１～２年ありますが汚れであれば入居前にチェックすべきで生活を始めて半年では汚れに関しては保証範囲とはいいがたいです。対象となるのははがれや亀裂です。

保証を受けられると思っていたのに動いてもらえないことで「裁判」とは確かに閉口します。
この内容で裁判をする方はまずいないでしょうから。
困ったことがおきたと思われるのは理解できますが、すべて売主の責任なのかどうかこれからは少し保証内容や契約内容、いろんな情報を確認してからご相談したほうがよいと思います。

不動産にはその土地土地の特性があります。自分でそれを選んだ責任もあることを忘れてはいけません。
また、塀として作ったものに盛り土をして土留めとして使用するのも構造がもたない可能性もあるのでお勧めではありません。盛り土をすれば水は建物側にもちろん流れます。建物の保全も考えればまずは、排水処理を考えて建物回りの雨水枡につなげることがよいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

補足

素朴な疑問ですが、「雨水が流れるべき方に流れる」ようにする工事って、いわゆるオプションなんですか？新築建売なら、当然にそのようにしてあるのが当たり前ではないか、というのがこの質問の趣旨です。
「中古住宅を買った」とか「私がその土地を気に入って先に購入し、工務店に建築をたのんだ結果」なら「選んだ者の責任」という論理も少しはわかります。

新築建売って、「買ったらそのまま問題なく住める」のが当たり前だし、その前提でつくられるものだ、と私は思っていました。

「現況有姿」にせよなんにせよ、あなたはずいぶんと「買主の責任」を強調なさるのですね。
私は不動産について素人です。玄人である業者には「売る側の責任」があるんじゃないでしょうかね。

ともあれ、１の回答者さんのアドバイスに従って、行政に相談してみます。