登記簿謄本の記載内容について

質問

ある事業予定地内（事業実施は数年後）の土地の関係者（Ｃ氏）からある相談を受けましたが、法律に詳しくないので困っています。どなたかよいアドバイスをお願いします。

（内容）事業予定地内にある農地は昭和５８年当時A氏が所有（登記簿で確認済）していたがB氏の名前で昭和６３年４月２３日に条件付所有権仮登記がなされています。[原因　昭和６３年４月２０日売買（条件　農地法第５条の許可）]その後、平成元年６月２１日付けで所有権がA氏からB氏へ移っています。また、昭和６３年２月５日付けでB氏が１，５００万円の抵当権（債務者はA氏）を設定しています。
　C氏によれば事業が開始され、土地の売買が行われた時に返済するという条件でA氏はC氏の会社から借金をしたようです。そして、C氏は平成元年４月１８日付けで条件付所有権移転仮登記をしています。[原因　平成元年４月１２日　代物弁済（条件　平成元年４月１２日金銭消費貸借の債務不履行）]その後C氏の会社は経営困難に陥り倒産してしまったということです。以下の３点についてご教示願います。
(1)C氏の条件付所有権移転登記は現時点では登記法上無効（記載されていてもも意味がない？）になるのか。
(2)金銭貸借の問題は、あくまでA氏とC氏の２者間で解決すべきか。（裁判で争うのか）
(3)仮にA氏が返済不能だとした場合C氏はB氏に所有権を主張できるのか。

（補足）C氏の話では、A氏に金を貸した時、土地の権利書も同時に受け取ったということであるが、会社が倒産し債権者が多数押しかけ私物を持ち去った。土地の権利書もその時に無くなっており、警察には紛失届けを出したとのこと。C氏の知らない間に所有権がB氏に移っておりA氏とB氏は当初から売買の話があったのではないか疑いを持っている。

回答No.1

noname#5344 · ベストアンサー

下記のとおりの登記でしょうか。

「甲区」
１．所有権移転　　　　所有者　Ａ
２．所有権移転仮登記　S63.4.23 権利者　Ｂ
「空白あり」
３．所有権移転請求権仮登記 H1.4.18 権利者　Ｃ
「空白あり」
４．所有権移転　H1.6.21 所有者　Ｂ

このとおりの登記簿であるならば、
３で登記されている仮登記は有効です。
仮登記に基づく本登記を行えば４の登記は抹消されます。

但し、２の仮登記に基づく本登記が行われれば、３４とも抹消されることとなります。

なお、Ｃ氏が仮登記を行う前から２のような仮登記があったわけですので、Ｃ氏はＢ氏への所有権移転が行われうることを十分予測できたはずです。
登記簿を確認すればすぐにわかることですので、当然にＡＢ間で売買の話があったことは予測できることです。

Ａと「Ｃの会社」との間の債権債務は倒産時にどのように扱われたのでしょうか。
そのまま残っているとは考えにくいのですが、「破産」の手続きは行われたのでしょうか。

「倒産状態にあっただけ」ということであれば、債権債務がそのまま生きていることになりますね。

重要なポイントがいくつも不明ですので、やはり可能性の話くらいにしかならないですね。

具体的に相談されたいのであれば、その登記簿を専門家に「実際に見せて」説明を受けた方がいいでしょう。
金銭消費貸借や「倒産」の状況についてもきちんと説明した上でないと正確な回答は得られないと思います。

お礼

早々のご回答ありがとうごじました。大変勉強になりました。

回答No.2

teinen

No.1の方の表記を借りて説明させていただきますが，Ｂさんの所有権移転登記は２番の所有権移転仮登記に続いて記載されていませんか？
　Ｃさんが仮登記をする時点で，すでにＢさんの仮登記があることを知り得たのですから，ＡさんからＢさんへ所有権が移転することを予め知っていたことになります。
　権利書云々の話が出て，Ａさん又はＢさんが権利書を持ち去ったと疑っておられるように感じますが，所有権移転登記は権利書（登記済証）がなくても可能です。

　(1) 仮登記は抹消されているのではないでしょうか。
　(2) ＡさんとＣさんの金銭消費貸借の問題ですから，司法に判断を委ねるか否かも含め，当事者間で解決すべき問題でしょう。
　(3) 登記なくして対抗し得ず。ＣさんはＢさんに所有権を主張できないでしょう。

　一応，基本的にはこのようになると存じますが，不明な点がかなりありますので，上記回答が正しいとは言えません。

お礼

早々のご回答ありがとうございました。大変勉強になりました。