不動産鑑定について教えてください

質問

不動産評価(鑑定)についての質問です。

建物の担保権設定後に取得した土地を敷地の一部(庭＆駐車スペース)として利用している不動産について,建物のみが不動産競売に掛かっています。

建物の担保権設定時には所有者が異なることから民法に規定されている法定地上権は成立しないと思います。

このような場合,不動産評価として建物直下の敷地は敷地占有利益として敷地利用権(法定地上権)価格が建物価格に加算されると思いますが，

担保権設定後に取得した土地(庭＆駐車スペース)については法定地上権が成立しない以上,建物価格には反映されないのでしょうか？

何分勉強中のため，言葉足らずかも知れませんが回答宜しくお願いします。

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

宅建業者です。

所有権について今一つ不明瞭ですね。
借地権が設定された底地に家を建築し、底地の所有者Aと建物の所有者Bは別人である。その後、隣地が売りに出たので、その敷地を庭及び駐車スペースとしてBが取得したという事でしょうか。それともAの底地の一部をBが買い取ったが、建物に直下の底地は買い取っていないという事でしょうか。

前者の場合は、必ずしも一体の不動産としては扱わないので、建物の資産価値とは関係無い事になります。
後者の場合は、二筆以上に分筆されていなければ実現できないお話とも思いますが、不動産としては庭と駐車スペースも一体として扱う事が出来るので(一部借地権と一部所有権)、当然建物の資産価値としては反映されるのではないかと思います。

ただ、やはり詳細が不明なので、断言できません。

お礼

有難うございました。勉強になりました。

補足

所有権について補足です。

底地も建物も同一所有者です。

担保権設定後に取得した土地(庭＆駐車スペース)も同一所有者になります。

建物のみが担保権実行により売り出される場合を想定しています。

回答No.2

takapiii

No.1です。

>建物のみが担保権実行により売り出される場合を想定しています。

法定地上権というのはご存じのように「建物等の利用に必要かつ十分な程度の広さに及ぶ」としているので、現時点で建物が建っている土地だけで建築許可が降りているのなら、客観的な判断として別筆になっている庭と駐車スペースには地上権は及ばないという事になりますね。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/05/03/05/127/01.htm

(借地借家法と建築基準法は基本的には関連は無いのですが、「必要かつ十分な程度の広さ」の判断には利用されます)

地上権が及ばない以上、その庭と駐車スペースに対し借地権を設定するという条件でもない限りは価格に反映される事はないと思います。
ちなみに法定地上権の成立要件は複雑ですので、現在の書き込みだけでは正確には判断できないという点はご容赦を。