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競売で落札したマンションの滞納管理費の支払い義務
- 競売で落札したマンションの滞納管理費の支払い義務について教えてください。
- 落札したマンションの滞納管理費や損害遅延金の支払い義務について学びましょう。
- また、前所有者の債権の承認の不在に関してどのような行動をすれば良いのかも知りたいです。
- toryshouse
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質問者が選んだベストアンサー
＃５です。 すみません。２０１０年ではなく平成２０年ですね。 もっとも一度支払いをした、ということは、「債務の一部弁済」にあたり、法的にはその時点での債務の全額を承認したことになります。で、時効はこの平成２０年１１月から改めて進行しますので、時効の完成は早くても平成２５年です。つまり、質問者様は時効の援用はできない、ということになります。 他の方のお礼にも書かれていましたが、滞納分全額を支払ってもよい、と思われているのであれば、それで遅延損害金の免除を交渉したほうが結果的にはよいと思います。最悪、管理組合から少額訴訟か支払督促の訴を起こされた場合、和解条件としては管理費等の全額支払と遅延損害金の免除となることが多いので、そのあたりで手を打つ事をお奨めします。
その他の回答 (5)
- st_tail
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管理会社の社員です。 今回の件、すでによい回答が付いており屋上屋を重ねるような形になってしまいますが、請求する立場からもお答えさせていただきます。 まず、２０１０年１１月に１回支払いがあった、ということですが、これが事実であれば、「債務の承認」であり、時効はここで中断します。従って時効の援用はできません。これが事実かどうか、確認される必要があります。もっとも、我々の立場では、そんな消滅時効が完成するようなヘマはできませんので、何らかの手段で支払いをさせたのでしょうね。その手段が違法でない限り、どうにもならない、ということになり、それまでの滞納額全額の支払い義務が生じます。 もちろん、これを支払うことにより、質問者様に前所有者に対して求償権が生じますので、前所有者に請求することも可能でしょうね。もっとも自己破産するような方が支払えるはずもないので、裁判には勝っても金は取れなかった、という結論になると思われます。 で、続いて遅延損害金。 これも規約に定めてあれば、管理組合に対する債務ですので、当然に請求することができます。ただ、この先は交渉次第で、一般に滞納分を全額払うのであれば、遅延損害金は免除しましょう、という形で和解する事も多いです。このあたりは、管理会社や管理組合との交渉次第になります。 こう言ってはなんですが、最初から時効がどうの、５年分しか払わない、などとごねていると、管理組合も態度が硬化することが多いので、十分ご注意ください。相手の出方を見ながら、柔軟に対応した方が結果もよくなると思いますよ。 老婆心ながら・・・。
- kamaryu
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遅延損害金は法的に継承されないと思いますので、継承されるべき全ての管理費等はお支払いしますので、遅延損害金については前所有者にご請求下さい。 とお願いしてみては如何でしょうか？
お礼
回答ありがとうございます。 いろいろ調べましたが、そのようなケースも多い様ですね。 一度最低限の支払い（管理費、修繕積み立ての過去５年分） から交渉しています。 また過去の判例では、競売落札者が、滞納管理費を支払い、 その金額を元所有者に対し、訴訟して、勝訴したツワモノも いらっしゃる様でした。(競売の売却基準価格はその分減額 されていたにもかかわらず・・・） 本当、裁判しないとはっきりしないことって多いと実感します。
- mimicann
- ベストアンサー率43% (356/822)
遅延損害金計算式 書き間違えていました。 利子5年前月 14400×5年×0.146＝10,512円 4年11ヶ月前 14400×（4+11/12）×0.146＝10,337円 同様に計算して利子合計320,616円 遅延損害金は5年の時最大で上記に書いた金額です。話し合いでまけて貰えるかもしれませんね。 競売資料に例え管理費滞納に書いていなくても、実際滞納していれば、資料に書いてあろうが無かろうがどちらにせよ支払義務があり、競落者の自己責任で処理しなければなりません。それをふまえての競売です。だから、一般人は入札前の下調べに慣れていないので引っ掛かる方が偶に見受けられます。 もし、代金納付を済ませていなければ、保証金を放棄して競売物件を流す手もあります。
お礼
丁寧なアドバイスありがとうございます。 当初５年の時効が摘要されて、過去５年分の支払いおよび 最大の遅延損害金までは計算して落札しました。 ポイントは、平成２０年１１月支払いの件です。 前所有者の「債務の承認」と商事債権の時効の停止の関係で、 教えてほしいのですが、 つまり、前所有者が平成２０年１１月支払いを行った事実があれは、 それが、時効の中断にあたる「債務の承認」となり、 そこから遡って５年の時効とならないかと、落札した後となって、 心配しているのわけです。 もしそうなれば、全額および遅延損害金を含め、最大2,500千円程度となり、 想定利回りが大幅に低下してしまします。 恥かしい話、初めての入札だったので、滞納管理費1,440千円を差し引いた 基準価格の１０％程度上乗せした程度の価格でしたので、落札できるとは 考えておりませんでした。 明細書には、管理会社が遅延損害金1,000千円が請求するとの記述はありましたが、 不動産鑑定士は、その他控除減価には、遅延損害金1,000千円を含んで 無かったため、一般的に遅延損害金は支払い根拠が弱く、免除されるもの とタカをくくっておりました。 落札できてしまってから、急に遅延損害金の支払い義務に関して不安になっております。 いろいろ事案についてしらべると、遅延損害金については、管理費全額を支払う条件で、 支払いを免除してもらえる場合が多い様にも思います。 性質上、滞納者へのペナルティーの側面がありますし、この低利時代、管理組合も実質的な 損害は無いはずですし・・・・ 実際管理組合が、どこまで譲歩いただけるか不明なのですが、 最悪でも管理費全額（遅延損害金を除く）支払い、（1,440千円） 出来れば、過去５年の管理費+遅延損害金（1,184千円） で勘弁しれもらえれば、このまま残金を支払おうと思っております。 ただし、2,500千円払わなければ、裁判する。 ということならば、保証金の３５０千円を高い経験料として、 支払おうかな～と思っております。 いずれにせよ、あと１ヶ月半ほどありますので、 管理会社と協議をしてみます。 貴重なアドバイスありがとうございました。
- mimicann
- ベストアンサー率43% (356/822)
大家業しています。競売入札もします。 もし前所有者が滞納で裁判起こされていたら最大で10年間の支払義務があります。 通常は5年です。 遅延損害金も年利14.6％までとられます。 http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl/Kasikin/RirituItiran.html 14,400円 5年 年利14.6％で計算 14400円×60ヶ月＝864,000円 利子5年前月 14400×5年×14.6＝10,512円 4年11ヶ月前 14400×（4+1/12）×14.6＝10,337円 同様に計算して利子合計320,616円 通常は864000+320616＝1,184,616円 起こされて100ヶ月分支配義務があれば 家賃100ヶ月分＋遅延損害金 ＝1,440,000+884,760 ＝2,324,760 >>債務の承認」として、すべて支払わなくてはならなくなるのでしょうか？ なりません。 管理費滞納分、標準価格も低かったでしょ？ そんなことも知らずに競落してしまったのかな…。 後の祭りです。 管理会社が言っている事は多すぎですが、私が書いている事は支払わないと、裁判しても負けますよ。
- e-hide
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法律の専門家では無いので納得できなければ弁護士先生に 相談する事をお勧めしますが、私が聞いたり調べた範囲では、 『その１ヶ月分の支払いが、「債務の承認」として、 すべて支払わなくてはならなくなるのでしょうか？』 →支払い義務は有ると思われます。 仮に1ケ月分の支払いが無くても管理費が請求されており 滞納者が支払い義務を認識していれば時効には当たりませんし 仮に管理費の請求も無く、支払い義務の認識が無くても 債務の効力を免除させるには、時効の援用を宣言しなければなりません。 多分破産するような方ですのでそんなことをしていないでしょうし、 それよりも、競売の公告には滞納期間や滞納額も明記されており 売却基準価格もその債務を考慮した金額に設定されていますので 当然支払い義務は生じると思われます。 『落札者の私が、前所有者の債権の承認の不在の主張をするには どう行動すればよいのでしょうか？』 →どのようにしても無理だと思いますよ。 一度弁護士に相談されては如何ですか？ 『また損害遅延金の支払い義務は本当にあるのでしょうか？』 →管理契約に明記されていれば義務は有るでしょう。 実際私は経験ありませんが、聞いた話では管理費等の免除は有りませんが 損害延滞金に関しては管理会社との交渉で減額が可能な場合も有るとの 事ですので、一度管理会社と相談しては如何でしょう？
お礼
回答ありがとうございました。 弁護士事務所のHP等では、管理費滞納なので、管理組合側が、 消滅時効を中断するには、債務者に対して念書などの 取る必要がある等の記載がありました。 その点などを踏まえ、ご提案の通り管理会社と相談してみます。 ありがとうございました。
お礼
丁寧な回答ありがとうございました。 訴訟の和解案として、遅延損害金の免除となることが多いという アドバイス非常に参考になりました。 入手費用に損害遅延金まで含めると、想定利回りが大幅に 低下してしまうので、管理費支払いまでで交渉をすすめます 貴重なアドバイス本当にありがとうございました。