家の立替えを考えています。

質問

現在、妻の実家に同居しているのですが、土地約１００坪に現在、２棟建っておりその１棟を取壊して新築したいと思っております。

・立替えに際し、妻方の親戚に大工さんがいるらしく大工仕事はそこに依頼しないといけないらしいです。まず、そこに聞いてみてになるとは思うのですが、ハウスメーカーや工務店に注文して大工仕事だけを親戚のところでというのは可能でしょうか？

・資金計画ですが実際こう建てるというプランがあっての金額が出てどれだけ借りるかということになると思うのですが、資金のめども立たないまま建築プランを作成し見積もりはしてもらえるものでしょうか？それとも資金を用意してからの見積り・プラン作成となるのでしょうか？

・自分は土木関係の仕事をしているので、測量や基礎工事など自分でできることはしていきたいと思っています。特に今は、まだプランも立っていないので敷地を測ってそこにどう建てるかなど考えていけたらと思っていますが、それには何が必要でしょうか？市役所での手続きや申請、必要書類などもしわかれば教えてください。

回答No.2

kobe2525 · ベストアンサー

>現在、妻の実家に同居しているのですが、土地約１００坪に現在、２棟建っておりその１棟を取壊して新築したいと思っております。

・分筆がされた土地でしょうか？通常は、一筆の土地に一つの建物しか建てられません。
　現在の土地がどのような状況にあるかを調べるために、まず市役所の建築指導課などに行ってみて
　ください。
　解体についても同様。
　お願いすれば親戚の大工さんなりハウスメーカー、工務店なりが通常は調べてくれるでしょう。

＞立替えに際し、妻方の親戚に大工さんがいるらしく大工仕事はそこに依頼しないといけないらしいです。まず、そこに聞いてみてになるとは思うのですが、ハウスメーカーや工務店に注文して大工仕事だけを親戚のところでというのは可能でしょうか？

ほとんどの工務店・メーカーは、下請けの大工さんに仕事をまわします。
親戚の大工さんが所属している建設会社や親会社など関連がある工務店を選べば、「大工指名」という形で工事に入ってくれるかとおもいますが、そのようなコネのない工務店や、全国規模のハウスメーカーでは難しいと思います。
また、ハウスメーカー独自の材料・工法があるため、たとえ大工さんに技術があったとしても、そのメーカーの専門知識がないと建てづらいと思います。地元の工務店などでは可能かもしれません。
おすすめは、おかかえ大工を持たない「設計事務所」等に設計や申請を中心とした依頼をする方法です。大工さんが建築可能な工法などをあらかじめ伝えた上で、その大工さんも打ち合わせに同席するなどすればスムーズです。

＞資金計画ですが実際こう建てるというプランがあっての金額が出てどれだけ借りるかということになると思うのですが、資金のめども立たないまま建築プランを作成し見積もりはしてもらえるものでしょうか？それとも資金を用意してからの見積り・プラン作成となるのでしょうか？

大体の資金計画というのは、あらかじめ考えておきましょう。そして、銀行などに相談したり、インターネットなどで金利と返済シュミレーションをしてみてください。

・頭金(現金)はいくら用意できるか
・月々返済可能な金額　ボーナス時加算可能な金額
・何年間、支払いができるか(あなたの年齢によりますし、あなたの希望年数にもよります。）
・金利タイプは短期固定タイプがよいか長期固定タイプがよいか
　(短期固定だと比較的金利が低いので返済額は少なくなるが、数年後に返済額が変わるリスクがある)

このあたりを家族で話し合い、おおよその予算を決めましょう。

実際の銀行での審査は、
土地・新築物件の担保価値やあなたの属性が考慮されます。
建物の見積もりが出たら同時ぐらいに審査してもらいましょう。

建物請負契約には、いわゆる「ローン特約」をつけましょう。
ローン特約とは、「万が一、ローンで融資が通らなかったときは契約を白紙に戻せる」ものです。
契約手付金などを返してもらえます。

＞自分は土木関係の仕事をしているので、測量や基礎工事など自分でできることはしていきたいと思っています。特に今は、まだプランも立っていないので敷地を測ってそこにどう建てるかなど考えていけたらと思っていますが、それには何が必要でしょうか？市役所での手続きや申請、必要書類などもしわかれば教えてください。

まずは公簿と測量の面積の差異の把握や、境界杭の有無、インフラの状況(上下水引き込みは既存のものが使えるかどうか？など)、道路幅員、搬送経路、地盤調査などができるのではないでしょうか。

ただし、地盤調査は建物の配置計画が確定しないといけませんから、プレ調査の意味合いで行い、
基礎補強費用の予算どりなどに活用ください。

回答No.3

kei1966

大工工事は建築工事の主たる部分です。ハウスメーカーや工務店に依頼しても受けないでしょう。
そのような場合は建築士事務所をお使いください。
オープンシステム方式で統括してくれるでしょう。
工事契約は分離契約になりますがそれを監理してもらうことができます。
そうすれば施主工事も十分可能です。
概算見積も設計事務所は出せます。コストに弱い設計事務所なら頼まないほうがいいでしょう。
法的、デザインのフォロー、工事監理の打合せは建築士で十分です。
ローン・資金関係が弱いでしょうが、もともとハウスメーカーもサービスとしてフォローしますが融資を受ける本人が動かないとトラブルのもとです。登記関係は土地家屋調査士や司法書士で。

資金のめどはやはり自分でつけなければいけませんが、ローン審査の前におおよそのプランがなければ始まりませんね。とりあえずはネットのローンシュミレーションでイメージはつかんでおきましょう。

建築士事務所のまずは無料相談や電話、メールで聞いてみて、このような条件でいくらぐらいで受けてもらえるか相談したらよいと思います。

書類は敷地条件がわからなければ確認申請だけで済むかどうかは判断できません。
測量も土木に必要な測量と建築の法的に必要な測量はポイントが違うと思います。
まずは、建築士に相談ください。良き方に巡り合えますように。

回答No.1

chocobread

まず、展示場を訪問して各社の特徴や設備の動向を把握することが望ましいと思います。
そして、どんな広さ、間取り、設備、内装材の種類や品質が欲しいか、考えをまとめます。
できるだけアイデアをまとめて、それを提示して見積もりをもらい、予算に収まるかどうか検討することが大前提です。
一般の工務店も、お知り合いの大工さんにも、同じ様に見積もりを出してもらう事です。

見積もりを貰ったら、それが予算の範囲内に収まらなかったり、気に入らない点があったりしたら計画を修正して、見積もりを出し直してもらいます。
できるだけ細かい点まで指定して、納得できたら契約する事になります。
見積もりに含まれてない事で気に入らない点があって、契約後に変更を依頼すると、すべて別料金になります。
知り合いの大工さんだからと曖昧にしたまま始めると大変です。

どこかの会社か工務店に依頼して大工仕事だけ知り合いに頼むというのは、家の建て方に基本的な違いがあります。
工務店と大工さんとに仕事を分けて契約する場合、すべて発注者のあなたの責任で行わなければなりません。

他方、工務店に一括して依頼する場合、責任はすべて工務店が負います。
したがって、その工務店と大工さんとが契約しない限り、あなたは口出しをできません。

家は高い買い物で、長年使います。
施工のどこかで、あるいは完成後間もない内(たとえば保証期間内)に不具合が起こった場合は、自分が取り仕切ったなら自分の責任で直さなければなりません。
ここの部分はA社、別の部分はB社などと別れていた場合は責任の押し付け合いになります。ですから、全部ご自分の責任でやるしかありません。

工務店なり大工さんなりと契約して任せた時はその業者の責任で直してもらうえます。

土木工事の知識がおありだそうですが、大工さんと同じことです。
あなたと工務店とが契約して、測量の部分をあなたが請け負う様な形でやる事が必要です。
業者が測量した結果に不具合や気に入らない点がないか、チェックするのが普通かも知れません。