借りている店舗（そこに住んでいる）が競売にかけられた。家賃はどうなるの

質問

借りている店舗（そこに住んでいる）が競売にかけられた。家賃はどうなるのでしょうか。

先日任意売却、競売専門という不動産屋が訪ねてきて、借りている、店舗兼住宅が担保不動産競売に掛けられたことを知りました。まだ、どこからの連絡もありません。

７年前に管理を担当する、不動産屋と３年契約を結び、家賃もその不動産屋の銀行口座に振り込んできました。契約更改時に、家賃の値下げ交渉をしたら、保留となり、新しい契約書をかわしていません。そのまま、最初の契約の家賃を払い続けています。

契約時に根抵当がついていることは、知らされていません。

景気が悪いので、今の家賃は高額で負担が大きく、店をやめようかと考えていたところでした。今、考えている選択肢は、
　１、しばらく営業して、次の仕事をみつけしだいやめる。
　２．金額によっては任意売却で買い取る。
　３．競売に参加し、なるべく安く買う。買えなかったら、営業をやめる。

いずれの場合も、家賃を払いたくありません。質問は、
　１．家賃を払わないと、すぐ立ち退きになりますか。
　２．払わなければならないとすると、誰に払うのですか。
　３．払う場合、値下げ交渉は可能ですか。
　４、競売物件に居住者がいると、買い手がつきにくいですか。

そのほか、アドバイスをお願いします。

回答No.1

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

　肝心なことが書いてありません。つまり、抵当権の設定と質問者様の契約でどちらが新しいかです。

>　契約時に根抵当がついていることは、知らされていません。

　契約時に抵当権の設定がなされているなら『重要事項説明』では必ずその由の説明がなされているはずですし、それは大抵は契約書に添付されているはずです。もう一度お調べ下さい。契約時に抵当権の設定があれば読み上げているはずです。設定の無い物件の方が少ないでしょう。

>　いずれの場合も、家賃を払いたくありません。

　物件がどのような状態にあっても家賃を払うのは借主の責務です。払わないと今後の交渉で不利になるだけでしょう。

>　１．家賃を払わないと、すぐ立ち退きになりますか。

　いいえ、３ヶ月くらいの滞納では貸主が裁判を起こしても『明渡命令』は取れないようです。大抵はその時点で裁判になると裁判中に滞納期間が増えて『明渡命令』が取れる期間にはなります。

>　２．払わなければならないとすると、誰に払うのですか。

　一応はまだ貸主は現所有者ですが、一番無難なのは『供託』でしょう。

>　３．払う場合、値下げ交渉は可能ですか。

　貸主が直ぐにでも自分のものになる現金を欲しければ値下げするかも知れません。ただ債権者の印象は悪くなるでしょう。

>　４、競売物件に居住者がいると、買い手がつきにくいですか。

　契約前に設定された担保ですと、居住者がいても６ヶ月の猶予（その間も家賃は入る）で立退き料を払わず追い出せますから関係ありません。そのまま契約をし直して、確実な？収益と計算する人もいます。

　契約後に設定された担保ですと、その契約が生きますから“素人”は手を出さないでしょう。手を出してくるのは“その道の専門家？”です。

お礼

ていねいなご説明、どうもありがとうございました。
契約書をよく見なおしたところ、抵当権に丸がありました。見落としていました。無知でした。

いずれにしても、原状復帰の義務がなくなるくらいしか、いいことは何もなさそうですね。

まだ、出店費用を返済中なので、途方に暮れています。