困っています！

質問

夫の祖父名義の土地（調整区域）に新築を建てようという話が出ています。
その為にハウスメーカーに色々話をきいていますが、登記謄本をとってもらったら土地は253坪で、土地の地目が畑になっていると言われました。
その場合、農地転用をしないといけないといけないといわれました。
夫には姉がいるんですが、姉もその土地に家を建てるつもりです。（同じ時期に建てる予定）
姉も何社か話を聞いているみたいなんですが、私たちもまだどのハウスメーカーにお願いするかは決まっていません。
以下のことで質問です。

(1)調整区域の祖父の土地に2軒（姉と夫）の家を建てられるか
(2)土地に関する手続はハウスメーカーか会社の行政書士のどちらにお願いしたほうが得か
以上わかりにくいと思いますがよろしくお願いします。

回答No.7

oochanchan

こういうのは地元のハウスメーカーなら経験が多いと思うし、ハウスメーカーも不動産部門や関連会社の不動産会社で、行政書士や土地家屋調査士がいるはすなので、一括で頼むのがいいと思いますよ。
質問読む限りは条件は整いそうなので、調整区域なら都市計画課への申請と、農業委員会への農地転用申請を、行政書士がハウスメーカーと土地家屋調査士と相談しながら書類を作って申請してくれます。
申請が受理されると許可証が出るので、そうしたら本格的な家の設計に入ればいいと思いますよ。
ハウスメーカーが不慣れなら、地元の行政書士(できれば土地家屋調査士の資格もあった方が話が早い)ならそれくらいの事は日常茶飯事にはずなので、それほど心配せんでもOKでしょう。
許可さえ出れば、後は土地の地目変更は土地家屋調査士、所有権移転は司法書士がやりますが、これは別段難しい話ではないので、半日もかからずに終了。
胆は、中心になる行政書士の知識ですね。

お礼

ちょっとハウスメーカーの方には失礼だと思いますが、土地のことに関してどれくらいの知識を持ち合わせていらっしゃるのかが分からず、でもできる限りやすく済ませたいので、安ければＨＭの方におねがいしようかと思ったんですが、やっぱり腕しだいだと思ったので、知識のある会社のおじいちゃん先生にお願いしようと思います。
ありがとうございました

回答No.6

takapiii

>登記簿の地目変更は行政書士では出来ません、

農地法4条申請は行政書士です。
むしろ4条申請は司法書士に頼む事の方が少なく、行政書士の方に頼んでください。
申請がおりたら、司法書士に土地家屋調査士に変更依頼します。

回答No.5

h2yasi

登記簿の地目変更は行政書士では出来ません、土地家屋調査士に頼むことになります、建物を建てるとなったら、その建物表題登記も必要ですし、場合によっては境界確定も必要になります。
ですから、土地家屋調査士兼業の行政書士を探して相談したほうがいいと思います。

行政書士の中には、本人申請のふりをして地目変更登記をする方がいますが（違法です、信頼できる行政書士ではありません）、料金はさほど変わらないか、高くつく場合があります。気を付けてください。

お礼

義姉達と半分ずつ出し合うのでできれば安く済ませたいんですが、自分ではできそうもないので会社の先生にお願いしようと思います。ありがとうございました。

回答No.4

takapiii

No.3です。
記載ミスの訂正です。

>農地法における五条申請

質問者さんの夫が農地を相続してから宅地に変えるのであれば、四条申請ですね。
どちらになるかは行政書士に確認してください。

回答No.3

takapiii

何がお困りかよく分かりませんが、建てようとしていた土地に家が建てられないと言われたのでしょうか。

祖父が所有している土地が調整区域内であり、かつ地目が畑である場合、そこに家を建てようとするのであれば、いくつかのハードルを越える必要があります。
その条件を整理しておきましょう。
市街化調整区域ですので、当然一般の方が簡単に家を建てられてしまうのでは都市計画が破たんしますので、それなりに厳しい基準があります。

１）まず本家の世帯構成員である者、または過去に構成員であった者が分家すること。

簡単にいえば、子供や孫が本家を離れて家を建てようとする場合です。
三親等内でなければなりません。

２）その土地を相続や贈与により取得する事。

祖父名義ではなく、夫の名義に変更する必要があります。
当然、その間に父親や母親がいますので、少々面倒な生前贈与が必要になります。
金額によっては贈与税が発生しますが、基礎控除内の可能性は高いでしょう。

３）本家の集落内、あるいはその周辺にあること。

本家から遠く離れた場所ではない事です。合理的に行き来できる距離ですので、車で10分とか15分程度でしょうか。明確な基準は行政に確認してください。

４）その土地以外に住宅を建築できる土地がないこと。

他の市街化区域に土地を所有していたり、共有名義の土地を所有していない事が条件です。

５）その土地の所有が20年以上である事。

祖父がその土地を購入あるいは相続してから20年を経過しているか、市街化調整区域になる前から所有していなければなりません。

６）贈与または相続される土地が500平方メートル以内であること。

地域によって違いはありますが、ほとんどが500平方メートル(150坪程度)です。253坪ということですので、義理の姉と二筆に分筆する必要があります。

７）住宅を建築する合理的な理由があること。

何故新築が必要なのかという理由が必要です。もちろん、今住んでいる所が賃貸であり、手狭であるというのでも通る事はありますが、一般的には農業に従事するために必要である、といった理由です。

ここまで問題なければ、次は建築基準法やその他の問題です。

１）建築基準法上の道路に接道している事。

市街化区域と違って、4メートル道路に2メートル接道と言った義務はありませんが、建築するうえで、もちろん生活する上で、道路に接していなければ家は建てられません。
これは必ず行政に確認しておかないと後で問題になります。ハウスメーカーでも確認して貰えるでしょう。

２）ライフラインはありますか？

電気、ガス、水道、下水が必要です。ガスはプロパン、水道は井戸、下水は浄化槽でもいいでしょうが、電気だけは何とか引かなくてはいけませんね。
もちろん雨水を処理する側溝などの整備も必要です。

３）農業振興地区に指定されていませんか。

農振地区の場合、農振を外してもらわなくてはなりません。圃場整備された場所であると、そう簡単には外す事はできません。また、これは年に2回しか審議されません。

ここまでで問題なければ、相続または贈与の手続きを済ませ、行政の開発審議会と農業委員会に図書を提出し、審議を受けます。
開発審議会は、調整区域での建築の許可のために、農業委員会は農地を宅地に地目変更(農地法における五条申請)するための審議です。
開発審議会の方はハウスメーカーでも出来ますが、五条申請は行政書士の方が確実でしょう。
できれば地元に強い、信頼のおける行政書士の依頼するのが確実です。

お礼

全部の条件を満たしていない場合が大変面倒な手続になるんでしょうか・・。自分では分からないことだらけなので行政書士の先生にお願いしようと思います。ありがとうございました。

回答No.2

h2yasi

市街化調整区域には原則家を建てられません。

届け出で済むのは市街化区域です（市街化調整区域の反対）、市街化地域なら農地転用して所有者を変更するのなら農地法５条の届け出です。行政書士に頼むのが普通ですが会社の行政書士に「農地転用の５条の届け出をお願いしたいんだけど」と言ってみて「？」みたいな顔をされたら、あきらめて、土地家屋調査士で行政書士を兼業している人を探してお願いする。市街化区域なら数万円でやってもらえます、が、市街化調整区域なら話は別なので、前述の調査士に相談するか、市役所の建築課にでも相談してみてください。

お礼

おじいちゃん先生なのでハウスメーカーにお願いしようかと思ったんですが、信頼のおける先生なのでその方にお願いしようかと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

ORUKA1951

司法書士に依頼すると50,000-～100,000-程度かかる作業です。
もちろん自分ですることもできます。ややこしいけど、不可能な範囲ではない。自分の動ける時間を単価計算して損得を換算してください。
　市街化調整区域でしたら、届け出だけで済むはず。

　司法書士に依頼するなら、地域の事情をよく知る地元の行政書士が良いでしょう。法務局とかに行けば一覧表が置いてある。自分の同窓生にもいるくらい比較的多い職業ですから、その範囲で探す方が親切でかつ安く済む。
　祖父と言うことなので、まだご健在なのでしょうか？・・できれば生きてらっしゃるうちに分筆して贈与を受けておいた方が本当は良いと思います。
農地転用ガイド　農地転用の解説と行政書士のネットワーク ( http://www.e-nouten.net/index.html )
農地転用における報酬・料金 ( http://www12.plala.or.jp/naoya-y/nouchihousyu.html )
農地転用 手続き - Google 検索 ( http://www.google.co.jp/search?hl=ja&source=hp&q=%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E8%BB%A2%E7%94%A8+%E6%89%8B%E7%B6%9A%E3%81%8D&lr=&aq=f&aqi=g2&aql=&oq=&gs_rfai= )

お礼

自分で動くには時間が足りないので、行政書士にお願いしようと思います。
ありがとうございました。