住宅ローン審査の相談です。

質問

住宅ローン審査の相談です。
前年度年収470万（税込）と専業主婦の20代後半夫婦です。
現在の住まいは家賃9万の賃貸マンションです。

現在2900万（値下交渉前3180万）新築一戸建の購入を検討しております。
諸費用込みで3080万位になると不動産屋に言われております。
貯金は600万ほどあるのですが、家購入後車を現金で購入予定・引越費用・今後の為に貯金を残しておきたいので頭金としては200万用意するつもりなので2880万を銀行からローンで借りようと思っています。

主人は大手Iの子会社、勤務5年目です。
（どこの会社もだとは思いますが、勤務先には住宅ローン優遇の案内が銀行から来ています。）
現在ローン等は一切ありません。

不動産屋さんは心配ないと仰られますが
ローンシュミレーション等をすると2880万も借りれないものもあります。

審査は通るものでしょうか？
頭金をもう少し増やすべきでしょうか？
私の前年度の収入が90万（2009年3月退社）程あるのですが提出すべきでしょうか？

回答No.4

makookweb · ベストアンサー

不動産屋の仕事は、
　・あなたをその気にさせて家を買わせる
　・(支払いに無理があっても構わないから)ローンを組ませる
　・ローンが通ればお金は銀行から支払われるから、そのお金で家を建てる(もしくは売る)
ここまでです。

その後、
　・あなたの家庭の年収が下がってローンの支払いが苦しくなろうが、
　・不況で家の価値がどんどん下がろうが、
　・不幸な理由でローンが支払えなくなり家を手放すことになろうが、
一括でお金を貰っている不動産屋には何の影響も無いです。
もちろん、困っているあなたに対して何もしてくれません。

家が売れてお金が入れば後はどうなろうが知った事では無い、のが不動産屋です。
不動産屋の言葉に惑わされぬように・・・

不動産屋が大丈夫って言ったって、困ったときに助けてくれる訳ではないのだから・・・

お礼

回答ありがとうございます。
今後の生活の心配は全くしていないのですが
確かに仰る通り不動産屋さんの仕事は家さえ売れば・・・ですよね。
もう少し検討してみます。

回答No.3

unos1201

http://www.saveinfo.or.jp/cgi-bin/tool/sikin/kinri_main.cgi

かりに、頭金をもう200万円増やす、期間をその分短縮すると、支払額は同額という条件で、35年ローンなら4年も短縮可能、しかも、利息も総支払額で300万円も節約できます。条件を期間短縮でなく、支払いの額を変更、それでも、総支払いの利息は110万円ほど減らせ、毎月の返済も7000円程度の軽減効果も可能なので、一度、計算してどの程度のものか確認したらどうでしょうか。

たとえば、

＞当初借入元金 28,800,000 円
うち　ボーナス返済分 0 円
＞当初借入期間 35年 0ヶ月
＞返済ずみ期間 1ヶ月
＞返済方法 元利均等返済
＞借入金利 初回から 2％
5年目から 3％
＞繰り上げ金額 2,000,000 円

とすると、計算では、

＞期間を短縮する場合 毎月返済額 次回から 95,403 円 5年目から 108,821 円
＞残り返済期間 31年 1ヶ月 減少する利息額 3,107,400 円

＞返済額を変更する場合 毎月返済額 次回から 88,756 円 5年目から 101,239 円
＞残り返済期間 34年 11ヶ月 減少する利息額 1,115,104 円

現金で200万円の自動車を買うと、場合によっては510万円の支払いをしたことに相当する損をするのです。新規に自動車を買い替えるなら、乗り潰すまで使う、その後、状況によりローンで購入することも手なのです。

審査は通っても、できれば頭金は2割から3割欲しい、頭金は2割以上確保できれば、ほとんどの金融機関でいい条件で借り入れできそうです。

逆に、頭金不足気味ですと、大手の金融機関では条件が悪いものを提示するか難色を示す、別の金利面などで劣る金融機関からの融資を受けることになりそうです。

変動金利を選ぶか、固定か、それも重要でしょうし、信用保証料を要求されるか、生命保険料や火災保険料を別に要求される、そういうことも金融機関によっては必要ですが、それをすることにより金利優遇、いい条件になることもあるのです。

手元に少なくすることは心配でしょうが、自動車はすべて終わって2年以上経過してから買い替えする程度か、あるいは中古の安い自動車で一時的に我慢、それも悪くないと思います。場合によっては自動車を手放すだけでも余裕が増えるくらいですから、仕事やいろいろな状況を見極めて購入することを別に考えた方がいいと思います。

私は5年経過後に自動車を買い替えしたのですが、その自動車も乗り潰すつもりです。固定金利3年で選択し、その更新ごとに繰上げ返済をしているので、かなりの部分を返し終わりました。最初のうちは、100万円返済が250万円に相当したりするものですから、面白いように期間も短縮できるし、利息も減らせる、手元に必要以上の預金を残しても利息はゼロに近いのですから、無駄かも知れません。

私は、若干高いのですが、郵便局などから生命保険を担保に必要に応じて借り入れを起こしています。それでも、年利で３％前後で積み立てた9割程度までは一時的に用意できるものですから、一切、金融機関やカードなどからは余分な融資を受けないようにしています。

住宅ローンは金利が安いのですが、長期ですし、支払いができないと出て行くことになる、損害ですので、早期に返すことが優先されると思います。

10年も新築に済むと、メインテナンスで100万円、200万円の外壁や屋根、その他の工事費もかかりますし、その積み立ても必要になってくるものですから、慌てないで頭金を十分に入れ、差額を貯金し、繰上げ返済するのも手だと思います。

退職した後の収入を提出しても、今年度はないなら審査には関係ない、むしろ、そこまでしないと審査に通らないような場合には、無理な金額と思ったほうがいいと思います。

審査には通るときには通りますし、その後の実際の支払い額、利息を心配しましょう。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。
今は審査で頭がいっぱいになっていて先の利息分の損得まで
頭がまわっていませんでした。
自動車購入予定のお金を頭金へ回すことをもう少し考えてみます。
本当にありがとうございました。

回答No.2

86tarou

収入の25％を返済に充て（月9.8万円）、全期間固定金利（３％）で定年までの30年ローンを組むと2320万円借りられます。この辺りが無理なく払っていける借入金額だと思います。ただ、ローン審査はもっと緩いので、定年以降の完済（35年ローン）や変動金利（１％）とかで組むと3470万円は借りられることになります（担保価値が足りないので、その家ではここまでは無理でしょうが…）。でも、リスクを将来に先送りしてるだけなので、やはり固定金利でも払っていける試算にする方がお勧めではあります（変動金利にする場合は、差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えると安心）。
審査に通るかどうかだけなら大丈夫だとは思いますが、無理なく払っていけるかどうかならあまりお勧めはしません。あと、現在の家賃より返済額の方が少なくないと普通はやっていけません。これは今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上すると良いです）。この辺りからも検討された方が良いでしょうね。本来なら、頭金は物件価格の20～30％以上は欲しいですし（ローン残高＜家の時価になると、いざという時に売却して清算出来るメリット）、その他に生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておきたいところです。

住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻して借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。ローンに通るかどうかではなく無理なく払っていける試算にして、外食や旅行もして楽しみましょう。
いい家に住めると良いですね♪

お礼

わかりやすくご回答いただきましてありがとうございます。
不動産屋さんの計算では今の家賃より返済額が下がるというので
生活はできるかと思っていますが、先のことはわからないのでもう少し考えてみます。
良い家に住めるように頑張ります☆

回答No.1

Lescault

こんにちは。
ざっくばらんに言いますと、借り入れ希望先の審査体制によっても違ってきますよ。大手都市銀行などは、本部の一括審査なのであくまで数字本位で決まる可能性大、借り入れ希望者ごとの細かい事情はほとんど考慮されません。
一方で信金や○○協同組合的な地元密着型の金融機関ですと、多少融通の利く可能性（業者-金融機関の担当者同士のコネクション等）もあろうかと思います。
但しいずれにしても、月収の20％を越えるような返済額を設定しちゃいますと、その後の生活かなり苦しくなります。業者は売ることだけを考えていますので、ローン審査に一喜一憂せず、ご一家の経済状況もよーく勘案した方がいいですよ＾＾。

お役に立てば幸いです。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
そうですね・・・不動産屋さんに惑わされずもう一度冷静に考えてみます。
大きな買い物ですからね♪