離婚における住宅ローンについて

質問

夫の金銭トラブルで信頼を失いかけているころ、夫の浮気が発覚しました。
　夫も浮気を認め　離婚に合意しています。

　離婚をすすめているのですが　２年前に中古住宅を購入し、住宅ローンの返済が２８年残っています。
　条件として　住宅にはわたしと子供が住むので、家の所有権をわたし名義にすること、養育費を月７万程度で合意しています。

　慰謝料は　現在あまり貯蓄がないため請求せず、住宅ローンを少しでも（慰謝料分くらい）　夫に支払ってもらいたいと思っています。
　離婚で住宅ローンを請求といった話は聞いたことがないので　やはり慰謝料として請求すべきでしょうか？（分割で）
　また、上記のような理由なのですが相場はどれくらいでしょうか？　

　ちなみに住宅ローンにあたっての頭金は二人の合算が100万程度で　500万ほどわたしの両親に借りて返済しています。

　アドバイス　よろしくお願いします。

回答No.5

-phantom2- · ベストアンサー

＞現在　わたしは仕事をしていますが　年収・勤続年数などからローンの借り換えは難しいと思います。

と言うことであれば、話は変わってきます。

ならば＞住宅にはわたしと子供が住むので、家の所有権をわたし名義にすること、などと言うことを考えても無意味です。

なぜなら、住宅ローン中の不動産は金融機関の抵当権が付いてますので、前述のように主債務者が自己破産はもちろん滞納しても差し押さえになります。

つまりローン中の家とは、所有権名義が誰になっていようとも、払い終わるまでは所有権名義人のものではないと言えます。

抵当権が付いてる以上は金融機関の所有物ようなものですので、そんなものを「私達が住むから」などと言って貰ったつもりになっても仕方ないのです。

それよりも問題なのは、質問者さんが連帯保証人になってることです。

借り換えが出来ない以上は離婚しても主債務者は元夫、質問者さん連帯保証人という状態は続きます。

つまり住宅がある限り元夫との縁が切れません。なぜなら元夫が滞納すれば質問者さんに請求が来ますから。

住宅と縁を切る為にも離婚にともない売ってしまうのが一番でしょうけど、ＮＯ1さんの回答のように昨今の不動産相場の下落で売却できない場合は深刻です。

つまり売るに売れない。
かと言って質問者さんが住んでいても元夫が金融事故を起こせば差し押さえになる可能性があり。
ならば質問者さん達がその家を出て、元夫に押し付けても元夫が金融事故を起こせば結局連帯保証人の所に請求がくる。という図式です。

ならば質問者さんが連帯保証人から外れれば良いのですが、ちょっと前にＴＶの「行列の出来る法律・・・」でやっていたようにそれは無理です。

その住宅の問題だけは安易に考えずにきっちり処理しないと将来に突然途方に暮れる可能性がありますよ。

＞金銭トラブルが過去にもあった夫なので　分割で数年にわたって慰謝料を請求しても滞ってしまいそうな気がしてなりません。

そのような者に対処するための公正証書です。

＞そういった場合　公正証書によってどのような措置があるのでしょうか？

公正証書によって結ばれた約束は、裁判の確定判決と同じ法的効果を持ちます。つまり公正証書を守らない＝即座に裁判所による強制執行（給与の差し押さえなど）を行うことができます。

逆に言えば公正証書を組んでおけば、元夫も約束を守ろうとするでしょう。守らないと給与差し押さえですからね。

これがただの離婚協議書では守らなくても法的なペナルティはありません。２人で決めた私的な約束文書を一方が破っただけですから。

ただし公正証書で住宅ローンは元夫が払う。と取り決めてもそれは無意味です。公正証書で約束しようとも、元夫が滞納すれば金融機関は関係なく差し押さえしてきます。

お礼

回答ありがとうございます。

　質問してほんとうによかったとおもいました。
　連帯保証人の件、読んでいてぞっとしました。

　安易に考えず　住宅ローンのことから練り直してみます。

　わかりやすく教えていただいてありがとうございました。

回答No.4

Domenica

＃３です。

> 住宅ローンの契約ですが、債務者は夫　わたしは連帯保証人です
> 物件は　中古一戸建て住宅
> 土地・建物の所有権は　ともに７：３の割合で　夫：妻で名義は連名です。
ということであれば、ご質問者さまは「夫の住宅ローン」についての「担保提供者」であり、「担保提供者」であることから「連帯保証人」になっていると考えられます。

> 離婚後　夫が出て行って　返済をしてもらう場合、どれくらいの期間返済を望めるのでしょうか？（要求できるのでしょうか）
「慰謝料」として住宅ローンの返済を続けてもらう…ということになりますので、状況次第になると思います。
私は、住宅ローンに関しては「経験者」ですが、離婚に関する話し合いについては門外漢ですので、「どの程度」というのは分かりません。

住宅ローンを完済しても、所有権名義が「夫７：妻３」の割合では、70％は夫の物のままです（ご質問者さまと離婚後、夫が再婚し、その後死亡すれば、夫の被相続財産になり、厄介なことになることも考えられますので…）。
「離婚についての慰謝料・財産分与」の話し合いで、土地と建物の所有権名義を「妻100％」にすることにし、金融機関の許可を得たうえで所有権割合の変更登記をされればよろしいかと思います。
このあたりは、離婚問題に詳しい専門家の方に依頼した方が間違いがないと思います。

なかには「全額」ということもありましたが、「慰謝料」にするにしても、状況から判断して「過分」であれば「贈与」となってしまうことも考えられなくありませんので。

> それが滞ると連帯保証人であり名義人であるわたしに債務責任が出るのですよね。
う～ん…。
正確に言えば、「連帯保証人」であるご質問者さまは、当初から債務者と同等の債務責任を負っていますよ。
「責任」という言葉を使うのでしたらね。

「普通保証人」であれば、「検索の抗弁権」や「催告の抗弁権」があります。
ですが、「連帯保証人」には「検索の抗弁権」や「催告の抗弁権」がありません。
どういうことかと言いますと、「連帯保証人」には、「夫（債務者）が本当に返済できない状態なのか調べてから請求してください。」とか「夫（債務者）に請求してからにしてください。」と主張する権利がない…ということなんです。
ですから、銀行は、最初から夫（債務者）に返済を求めることをせずに、ご質問者さま（連帯保証人）に返済を求めることができるんです。
「債務者が返済を滞らせると…」ではないんですよ。

夫が家から出て行ってしまうのならば、銀行は、わざわざ転居する夫に返済を迫らなくても、住宅ローンの当該物件に居住し続けるご質問者さまに、「連帯保証人でしょ。返済してください。」と言うことができるんです。

法律上はこんなカンジですが、現実では、夫（債務者）が返済を滞らせなければ、まあ、連帯保証人に無理を言うことはないです。

> またわたしの両親から借りた頭金は　毎月返済しています。（残り２０年ほどです）
文面から察しますと、こちらは、夫とご質問者さまの親御さん（正確には「両親から」ではなく、「父」からか、「母」からかだと思いますが）の間の「契約」だと思いますが、「借用書」のようなものを作成していますか？
離婚後、20年もきちんと返済して貰えるか分かりませんので、このあたりはきっちりとしておいてくださいね。ご両親が亡くなった場合には、被相続財産になりますし。
場合によっては、残債分を所有権持ち分に変えて…ということを考えてもよろしいかと思います。

> 現在　わたしは仕事をしていますが　年収・勤続年数などからローンの借り換えは難しいと思います。
> 月々の返済に関してはは可能なんですが。
ご質問者さまの場合、借り換えというよりは「債務者変更」になると思いますので、より難しいと私は考えます。

お礼

回答ありがとうございます。

　わかりやすく説明していただいてありがとうございます。

　慎重にローンについて考えてみます。

回答No.3

Domenica

> ２年前に中古住宅を購入し、住宅ローンの返済が２８年残っています。
住宅ローンの契約はどうなっていますでしょうか？
債務者は誰？
単独債務？連帯債務？
連帯保証人は？
連帯保証人がいる場合、連帯保証人となっている「原因」は？

また、物件については？
中古住宅というのは一戸建て？
土地は誰の名義？所有権割合は？
住宅は誰の名義？所有権割合は？

住宅ローンがある状況での離婚は、結構ある事例なんですが、これらが「どうなっているか」によってアドヴァイスは異なりますので、それらが分からない状況で、一概に「こうであるから、こうすべき」というアドヴァイスはできません。

> 条件として　住宅にはわたしと子供が住むので、家の所有権をわたし名義にすること
これもよくある話です。
ご質問者さまは、「慰謝料」について「お金」しか想定されていないようですが、
> 家の所有権をわたし名義にすること
が「慰謝料」となります。

> 離婚で住宅ローンを請求といった話は聞いたことがないので　やはり慰謝料として請求すべきでしょうか？（分割で）
？聞いたことないですか？
よくありますよ。
その「住宅」から夫は出て行くけれど、住宅ローンの返済はこれまで通り夫がする…というパターンです。

ただし、一般的な「住宅ローン」の場合、「債務者はローン対象物件に居住しなければならない」という条件が設定されていることが多いため、夫が出て行ってしまうと、「契約義務違反」になることがあります。
「契約義務違反」ということで、「期限の利益を喪失」することになり、残債の一括返済を求められることもあります。

ですが、離婚に際して、債務者が対象物件から出て行く…ということは、珍しくありません。
債務者がきちんと自分の所在を明らかにし、返済を滞らせない限り、金融機関もうるさいことは言わずに認めることが多いです。
ですから、事前に、住宅ローンを借りている金融機関に相談してください。

ご質問者さまが、現在、その住宅ローンの債務者でも、連帯債務者でも、連帯保証人でもない状態で、今回、住宅の所有権を１００％ご質問者さまにしてしまうと、ご質問者さまは、その住宅ローンの「連帯保証人」とならなければならない可能性が出てきます。

> ちなみに住宅ローンにあたっての頭金は二人の合算が100万程度
これは、住宅ローンを利用して住宅を取得する場合の「諸費用」程度だと思いますので、考えなくてもいいと思います。

ただし、
> 500万ほどわたしの両親に借りて返済しています。
これについては、どう「処理」されましたか？
どう「処理」したかによって、こちらもアドヴァイスが違ってきます。

ご質問者さまが「返済可能」な状況でしたら、「負担付贈与」という形で、住宅ローンと対象物件の双方をご質問者さま名義にすることも考えられます。
住宅ローンの返済済み分を「慰謝料」とすることにしてもよろしいかと思います。

補足

住宅ローンの契約ですが、債務者は夫　わたしは連帯保証人です

　物件は　中古一戸建て住宅
　土地・建物の所有権は　ともに７：３の割合で　夫：妻で名義は連名です。

　またわたしの両親から借りた頭金は　毎月返済しています。
　（残り２０年ほどです）

　離婚後　夫が出て行って　返済をしてもらう場合、どれくらいの期間返済を望めるのでしょうか？（要求できるのでしょうか）
　また、それが滞ると連帯保証人であり名義人であるわたしに債務責任が出るのですよね。

　現在　わたしは仕事をしていますが　年収・勤続年数などからローンの借り換えは難しいと思います。月々の返済に関してはは可能なんですが。

　無知でお恥ずかしいのですがアドバイス　よろしくお願いします。

回答No.2

-phantom2-

まず質問者さん単独でも、そのローンの残りを支払っていける。という前提での話しですが・・・

質問の状況であれば、金融機関に借り換えをして、住宅ローンの名義も住宅の所有権名義も質問者さん単独にした方が良いでしょう。

質問のように住宅ローン名義は夫のままで、所有権だけ質問者さんにするのはお勧めできません。

夫に金銭トラブルがあったとの事ですが、もし将来にもまた金銭トラブルをおこしその夫が自己破産でもするような事があれば、主債務者が破産したのですから、質問者さんが住んでいても差し押さえられてしまいますよ。

また所有権を主債務者以外に変更する事や、主債務者が居住しなくなることは、たとえ離婚が理由であろうとも金融機関との契約違反になりますので、それがバレた場合には一括返済を求められたりする恐れがあります。

＞住宅ローンを少しでも（慰謝料分くらい）　夫に支払ってもらいたいと思っています。離婚で住宅ローンを請求といった話は聞いたことがないので　やはり慰謝料として請求すべきでしょうか？（分割で）

慰謝料を分割で払わせるのは構いません。いずれにせよ公正証書を組んでおくのが良いでしょうね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

　なるほど　借り換えをしてローン・住宅の名義をわたしにしたほうがいいですね。

　金銭トラブルが過去にもあった夫なので　分割で数年にわたって慰謝料を請求しても滞ってしまいそうな気がしてなりません。

　そういった場合　公正証書によってどのような措置があるのでしょうか？

回答No.1

santa1781

住宅名義を相談者にするということは、金融機関でローンを組みなおすことです。新規でローンを組むのと同じ審査です。相談者様の年収の４倍程度までしか金融機関は貸してくれません。ローン残高が不明ですが、もし2,000万円のローン残高ならば、相談者様の年収500万円以上，３年以上継続していない限り、絶対にムリです。（連帯保証人が何人付いてもムリです）

金融機関に相談してください。絶対に売却以外に手が無いことがハッキリします。売却金額よりもローン残高の方が多いはずです。その差額をご主人とどういう割合で一括返済すべきか話し合うべきでしょうね。慰謝料とか養育費以前の話しですよ。
現在貯蓄がなければ、どうやって差額を一括返済するのですか？少なくとも現在の住宅に住むこと（ローンを組みなおす）はムリですけどね。

お礼

回答ありがとうございます。

　金融機関に相談してみます。
　ですが　回答者さまがおっしゃるように売却以外になさそうです。
　無知で　安易なことを考えている自分で現実をみた思いです。

　そうですね　慰謝料・養育費以前に　住宅について（ローンを含め）もう一度考えなおしてみます。

ありがとうございました。