不動産名義変更について

質問

はじめて質問します。

第一子の出産を前にして、7年前に都内にマンションを3550万円で購入しました。その際、私が銀行から住宅ローンとして2700万円借りました。

共働きの妻と相談し、当時はそれがいいと思い、不動産名義は共同名義にしたのですが、税金控除などを考えると私1人に変更した方がいいと考えています。

名義を私1人にしたときのメリット、デメリットと名義変更に関する手続きを教えてください。

回答No.2

takapiii

住宅ローン控除については、借り入れている債務者が、借り入れている債務分のみで計算されるのが基本です。
これは不動産の持ち分と債務が釣り合っているという基本があります。

分かりやすく言うと、持ち分と同じ割合の債務分のみが、住宅ローン控除になるという事です。
3550万円のうち頭金となった850万円を仮に夫が出し、ローンも夫名義にした場合、本来持ち分は100％夫です。
しかし登記上の持ち分が50％になっているので、ローンの半分の1350万円は住宅購入のための債務と認められるが、残りの半分は妻への贈与であるという捉えかたをされ、半分は住宅ローン減税を受けられなくなります。

なお、頭金を含めた1775万円が夫から妻への贈与となれば、贈与税の心配が出てきます。
現時点で税務署がその点について何も言ってこないという事は、こういった例は多いので黙認されているからなのかもしれませんが、万が一どちらかに不幸があった場合に、遺産の相続で問題になってくる可能性があります。
ある意味、これが名義を一人にしなかった場合のデメリットです。

なお、名義を二人のままにしておくと、共有財産になるので離婚しても安心と思うかもしれませんが、離婚の場合の財産分与は登記とは必ずしも一致しません。
裁判所は夫婦で払っていった住宅ローンという捉え方をしますので、財産分与では住宅の売却金額の半分は妻の物となる例がほとんどです。

今からでも遅くはないので、持ち分の修正を行う事をお勧めします。
方法は詳しくは書きませんが、司法書士にでもご相談ください。

お礼

takapiii1様、丁寧なご回答ありがとうございました。
大変参考になりました。

司法書士に相談し、早速、修正を行いたいと思います。

回答No.1

nabituma

共同名義の奥様は出資されているのですよね。
出資比率で共同名義となっているならその分を含めてだんなの名義にするということは贈与になります。
贈与税がで発生するでしょう。

１人にすると税金控除というのはどういう理由でしょうか。

あまりそうすることにメリットを感じないのですが。

補足

nabituma様、ご回答ありがとうございます。

不勉強で恐縮なのですが、妻から言われたのが購入した住宅控除が適用されるのに、共同名義のため半分ずつしか適用されず「年間で約13万ほど損をしている」と聞いているのですが、これは誤った見解なのでしょうか。

繰り返しになりますが、住宅ローンは私名義で借りており、不動産名義は共同名義になっています。