近所の工事の騒音で契約解除

質問

マンションを賃貸しています。
新しく契約して入居した方が、近所の工事の騒音が気になるため契約を解除したいと言われました。
契約解除は問題ないのですが、その際に敷金、礼金などの返金を求められている上に、「大家さんは工事を知っていたのでしょうか？どうして契約の際に言ってくれなかったのか」という苦情を仲介の不動産業者に申し立てているそうです。
工事は知っていましたが、騒音まではわかりませんでした。
こういった場合、清掃代金などを除いた敷金の返金はしたとしても、契約時と同額の敷金、礼金などの返金は必要なのでしょうか？

回答No.3

katyan1234

それは無理でしょう。どんな音がでるのか素人では無理なんだから
まあうるさく言うなら清掃代金などを除いた敷金の返金だけですね。
もし仲介なら大家じゃなく不動産屋ですが未来の事はだれにわからない。
今後もありますよね。だから説明する必要はないですね。

勉強できない・・・と言う話じゃないよね。確かそんな質問ありましたね。

回答No.2

shion0851

不動産会社の営業マンです。

敷金について。
東京の場合、敷金についての都条例があります。
入居して間もない期間での契約解除では、入居期間が短いので、自然損耗や経年劣化は認められないと思われるので、敷金はほぼ全額返す事になると思います。
清掃費用の入居者負担分についても、前述の同様に日が短いので請求できるかどうか。
契約書に特約などとして上記以外の内容を記載していても、質問文にあるように裁判等になれば、都条例と同水準まで引き下げられるかと思います。
したがって、敷金から差し引ける金額は些少かと。
その些少と思われる金額のために裁判で争うかどうか、という点が分岐点かと思います。
東京以外であれば、契約書の定めの通りになります。

礼金について。
敷金もそうですが、契約時に契約解除に当たるような過失等があれば、全額返金する事になります。
過失が業者と大家のいずれか、または双方にあるかどうかもポイントでしょうか。
しかし、本件の内容だと工事の音が受任限界を超えているかどうかの判断がなされていないので、過失が認められるでしょうか？？

ところで、もう契約解除は決定なんですよね？？
でしたら、質問文の情報だけで判断して実務をこなすとすると。

１、敷金だけは全額返却して、裁判で返還請求される金額を低くします。（どうせほとんどまたは全額返すので）
２、金額が低くなれば少額訴訟でいけるでしょうから、こちらから借主へ少額訴訟を親切に勧めます。

こちらから勧める理由は、借主がクレーマー的にゴネている場合は、ホントに裁判になるかもという事で腰が引けるため。
クレーマーでなくても、こちらから勧める事で借主は自分が負けるかもと思います。
なぜ少額訴訟かというと、１日で判決が出るため。
また、内容的には借主全面勝訴（全額返還）になるかどうか不明なので、少額訴訟の結果、一部返還で済めば、時間と金銭の節約になるので。

（モンスターとかクレーマーとか言われる人が増えているので、こういった裁判については、これからの時代は業者も大家さんも腰を引いてはいけないと、個人的には思います）

とはいえ、もめるだけが能ではないので。
次の入居者がすぐにでも見つかる見込みであればともかく、そうでなければ和解する事をお勧めします。
特に、本件は工事の騒音という一過性のものなので。
仮に工事期間中の家賃を少し減額するという方向で収まれば、短期的には減収でも、次の入居者探しの間の空室期間の方が損失も大きいのでは。
また、騒音で退室になった場合、次の入居者にはその旨を説明しなければならない事項なので、賃料減額は避けられませんし。

この案件はそう難しいようには感じません。
大家さんも業者さんも借主さんも、お互い良い形でまとまる事をお祈りします。

参考にして頂ければ幸いです。

回答No.1

naocyan226

契約解除に伴う礼金等の返却は契約によります。契約書に記載されたとおりを実施すれば良いでしょう。

問題は入居契約の際の重要事項説明の内容です。宅建業法では、仲介の不動産業者に、入居者が契約をする意思を左右するこれらの事項について、説明義務を課しています。それを怠れば仲介の不動産業者が責任を問われます。
近辺の工事の騒音については、具体的に説明事項として列挙されていませんから、入居者が契約をする意思を左右する事項かどうかは、その程度や工事期間等によって判断されます。また、入居者の受忍程度にもよりますが、これは個人差がありますからどの程度神経質な人かどうかはわかりませんね。判例は普通の人が受忍できる程度、あるいは時間帯なら、説明の義務は無いとされています。勿論、入居者から質問され騒音があることを知っていて「ありません、大丈夫です」なんて事を言ったのなら、それが契約解除の理由として、全て白紙にしなければならないでしょう。

仲介の不動産業者と良く相談し実情を確認して円満な話し合いをするよう努めるべきでしょう。

お礼

詳しいご説明ありがとうございます。
とても参考になりました。
仲介の不動産業者より、借主が弁護士をつけると言っていますので、今回は礼金は全額返金したらどうかと提案されました。
当方もモメ事が長引くよりはと考えていましたが、回答から、訴えられるのは当方ではなく仲介業者の可能性が高いということを知りました。
仲介業者も、再度の苦情に手を焼いているようなので、その責任を当方にも持つようにしているのではと思いました。
もう一度、仲介業者とも話し合ってみます。