不動産競売手続きについて

質問

現在入居中の分譲賃貸マンションが競売になりました。退去前提の新居探しと平行して、最低落札価格によってはこの物件の競売入札参加も検討しています。ただし、不慣れなことがいっぱいなので、競売手続き代行業者を探しています。ネットで検索するとさまざまな業者が登場しますが、どうしたらそうした業者を探せるのか、アドバイスをお願いします。また、大手不動産会社や金融機関はそうしたどうした手続き請け負ってくれないものでしょうか？

回答No.4

mimicann · ベストアンサー

聞いた感じ、所有者の動きが遅そうですね。
代理人（弁護士）はいないのかな？
出来ればotisblueさんがご自分で代理人若しくは債権者と交渉できれば良いですけどね…。

理由は債務額が1000万円だとしたら、1000千万円支払えば債務者が完全に納得するので任意売買成立しますが、わざわざ所有者を噛ませると1200万円とか言って債務額以上で所有者の取り分を考えるかもしれません。

債務額が1000万円で、任意売買で700万円で買うと言って債務者が納得するかどうかです。競売になったら、同じ700万円で落札されても「競売のために要した費用」「固定資産税を含め全部の税金」が落札額から差し引かれるので債権者の取り分が減ります。
でも、競売はもっと高く1500万円で売れる可能性だってあります。逆に500万円でしか売れない可能性もあります。その辺で債務者を納得させる交渉術が必要となってきます。
「現在の競売の状況で行けば400万円ぐらいの価値しか無い。」とか言って落札額が低めの資料など用意しておくのも手です。

慣れないこと大変でしょうが、居住地を安く確保するために、交渉頑張ってください。

お礼

早速ありがとうございました。勇気づけられました。mimicannさんのアドバイスをいただき、ようやく、今後の方針が見えてきたような気がします。
　一般に、債権者と私が交渉する余地はあるのでしょうか。ネットでみると、今後は債務者が不動産会社に交渉を依頼→不動産会社が債権者に価格を打診→不動産会社が占有者に価格を提示→合意なら売却・・・というような流れのようですが。
　当方としては、前にもアドバイスをいただいたように「安ければ買う」という気持ちの一方で、「何とか安く買いたい」という気持ちもあります「。高くても仕方ない」という気持ちはやや少ないですが・・

回答No.5

mimicann

私は「大家（不動産屋）の目」としてだけじゃなく「建築家の目」でも、交渉し不動産屋を通しません。それで、私の物件のつもりで書いてしまいました。
otisblueさんが言っているとおり、不動産屋に任せるべきです。
自分で交渉しろと間違ったことを書いて、申し訳ございませんでした。

不動産屋も仲介手数料が入るので儲かります。
不動産屋も任意売買なので働いて決まらなければ、収入はゼロなので、決まりそうでしたらトコトン頑張りますが、逆に金額の差が開きすぎていれば、直ぐに諦めます。
不動産屋に任せれば、直ぐに結果が出ますよ。

ただ、手数料込みの金額を言って不動産屋に交渉させてください。
高く売れれば売れるほど手数料が不動産屋に入ってしまうからです。

不動産屋に任せてください。

お礼

今日もまた、早速ありがとうございました。ところで、不動産屋というのは所有者が見つけてくるものですよね。
当方、(1)このマンションの発売当時の価格表(2)２年前に売れた別の部屋の価格２件(3)近隣の類似規模・築年数マンションのこの時期の価格－－などを調査しました。さらに、競売時の不動産鑑定における大体の基準価格の出し方なども理解しました。その上で、不動産業者と交渉しようと考えています。
登記抹消や競売取り消し、不動産仲介手数料、それと、当然ながら管理費・修繕積み立ての滞納分などを含めると、なかなか、交渉の道はあるなぁと考えています。
今後ともよろしくお願いします

回答No.3

mimicann

以前の質問も回答しました。
まだ、色々悩んでいるみたいですね。

>>どうしたらそうした業者を探せるのか、
地場の賃貸や売買で不動産業している業者に数社聞けば、地場のどこの不動産屋が競売代行してくれるか教えてくれますよ。
でも、あまりにも安い物件ですと落札しなければ、手数料としても赤字になるので断られる可能性もあります。退去交渉が無いのと現状が分かるので通常より手数料は安く出来ると思いますが…。
とにかく、地場の不動産屋に聞いてみてください。

>>「占有者が訳あり」と記載してほしいと頼みました。
こんなコトは決して資料には書きません。
なぜなら、高値で落札される可能性が低くなり、債権者に不利な情報となるからです。

一応言っておきますが、執行官が現地調査来た後で、他者が落札した等で、その物件を破壊するなど決してしないでください。執行官が記録をとっていますので、壊せば、現状を回復する義務があります。占有者が破産者ですと現状を回復するにも金が無いのでどうすることも出来ませんが、質問者様は破産者ではありません。現状を回復できるお金を持っています。訴えられたら負けますよ。
そして、他の入札予定者が現地に来たとき発狂していたら、賃貸用に落札した業者でも質問者様には貸しませんよ。必ず、そんな問題人は追い出しますよ。

質問者様は破産者ではありません。
お金を持っています。
落札者の一存で賃借人は6か月で追い出されるし、悪いコトすれば、賠償責任も出ます。
下手なことはしないでください。

お礼

お気に掛けて頂きありがとうございます
いろいろと悩んではいますが、選択肢はたくさんあるので気楽に考え、「最低価格が安ければ入札する」という気持ちです。
だめなら、新居を探すつもりです頑張ってみます。
立つ鳥跡を濁さずです。大丈夫です。

補足

ごぶさたしています。その節はお世話になりました。その後、競売参加を決断しました。裁判所の下見などもしてきました。一方で、マンション所有者と連絡を取り、「当方に任意売却する考えはないのか」と打診したところ「そういう申し出があるのを待っていた」との返事がありました。「だったら今まで督促など放っておいたのはなんなんだ！」といいたいところですが、とりあえず、「手続きを進めてほしい」と申し出ました。とりあえず、価格の提示を受けたいと考えています。
今後、当方はどうしたらよいでしょうか？　アドバイスをよろしくお願いします。

回答No.2

節税 大王（@setsuzei）

まず、あなたの借りているマンションが競売にかかっても、現在の大家さんと通常の（不動産屋さんが入って）契約があれば、その権利は完全に保証されます。
さて、あなた自身が競売に参加して、今の住まいを自分の物にする、大いに結構です。
業者に依頼するのも良いでしょう。
でも、ご自身でトライしてみてはいかがですか。私も自宅ではありませんが落札しました。手続きは簡単です。ＵＲＬをご参照ください。
まず入札価格を決め、入札と同時に保証金（最低価格の２０％）を納付します。
見事落札されてからが問題です。残りの金額を指定期日までに納付しなければなりません。この融資が難しいのです。その状態で融資してくれる金融機関もあるようですが、親兄弟や親類、勤め先からとりあえず借り入れ、後日手に入れた自宅を担保にローンを組む、という方法もあります。
あとは玄関ベランダに赤旗を立てるとか、競売で見に来た人には狂人のように振舞う？とか、なるべく入札者を減らす芝居も有効かな。

参考URL：

http://bit.sikkou.jp/jsp/court/xxw/XxW02_hl_0110.jsp

お礼

大変ありがとうございました。入札者を減らす・・・・。がんばりたいと思います。先日物件の調査に来た執行官と不動産鑑定士には、「占有者が訳あり」と記載してほしいと頼みました。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
まず質問者さんがお住まいの都道府県を明かさないと誰もお答えできないと思います。
競売は大手の財閥系などの業者にはノウハウがありません。銀行がそんなことしませんよ。競売＝何かわからないが高リスク程度の認識しかありませんから。
占有者はご自分なのですから、自分で入札しても十分出来ます。ご不安であれば、裁判所に出向いて執行官室で直接聞いてください。
注意しなければならないのは、現金での納付が可能なのか？です。
住宅ローンを組む場合は、扱う銀行もかなり限られており、一見の申込では扱いません。
手慣れた業者の斡旋が必要となる事が多いです。公示されてから事前審査を申込み、融資の承諾後入札するのが一番良いでしょう。
現金納付なら全く手続きは心配ありません。落札後、残金納付書が送られてきますので、残金を振り込み、必要書類を用意して裁判所で手続きするだけです。
また、最低落札価格とは別に「管理費、修繕積立金、駐車場」などの延滞分は落札者が支払わなければなりません。その分も考慮して入札価格を決めます。
極力安く・・・は解りますが、当方などでは「幾ら以上」で入札いただけない場合は、コンサルを受けません。落札できた場合の成功報酬で、落札できない場合は、手間代にもならないからです。
住宅ローンを利用される場合は、業者にそれが可能かどうか？聞いて可能なところにお願いすれば良いと思います。
立ち退き等がありませんので、落札額の3％～もしくは最低30万程度ぐらいからなら受ける業者もあるでしょう。ローンを利用すると50万ぐらいかかりますかね・・・・銀行によっては重説も作る必要がありますので。
過去の落札額は「ＢＩＴ」などで調べてください。
御参考まで。

お礼

専門的なアドバイスありがとうございました。当方は札幌市在住です。知り合いの行政書士から、こうした物件への融資も得られるようになったという話をききました。また熟慮の上、ご相談したいと思います。本当にありがとうございました