賃貸借契約の件

質問

現在、法人として事務所を契約しております。
今月中に退去するのですが、下記件につきまして教えて頂きたいと思います。

(1)契約書の中に原状回復業者は大家指定となっています。
　→私の指定の業者では駄目なのでしょうか？

(2)原状回復部分につきまして、天井が入居時とまったく変らず変色等も　していないのですが、天井塗り替えを大家さんは主張しております。
　→ここの回復費用はこちらが持たないといけないのでしょうか？

(3)大家さん指定業者、仲介業者指定業者、弊社指定業者で金額にかなり　差が発生しております。
　※15坪　大家指定業者　約70万円
　　　　　仲介業者指定　約60万円
　　　　　弊社指定業者　約50万円
　この場合、敷金から差し引かれるのは大家の業者の金額を引かれるの　はしょうがないのでしょうか？

非常に困っています、アドバイスをお願いいたします。

回答No.3

m_inoue222

大家してます

事務所用に貸したことは有りませんが．．．

基本は事業者間の取引は「契約に基づいて処理する」

１．３．通常は貴方が約束されたのですからその程度の金額格差は甘受すべきでしょう

２．原状回復の必要を感じませんね

「大家」－「一般賃貸住宅入居者」の場合は契約が有っても入居者にかなり有利な判例も多いですが、

貴方の場合は「大家」－「事務所（非居住用）」

他の方の書かれているガイドラインは使えません

・このガイドラインは、賃料が市場家賃程度の．．．「民間賃貸住宅」．．．を想定しています

あくまで住宅用物件に対してのガイドラインです

「事業者」－「事業者」の契約は消費者保護法でも守られません

ただし、「大家」－「企業の社宅用住宅」などの場合は適用されるようですが．．．未確認

回答No.2

takapiii

原状回復でのトラブルは多いですが、国土交通省のガイドラインがあるものの、民民の契約なので契約の自由があります。
双方の合意の元で契約するので、当然決めらた物は守るのが原則ですが、私はよく言うのですが、民民の契約なので、要は交渉次第なんです。

(1)に関しては、私も複数の事務所を運営しているので同じ疑問に当たりますが、大家指定の業者である事に同意したとしても、金額についてそのまま受け入れるという契約は一切していません。
原状回復でかかる費用を賃借人が持つと言う事なのですから、値段交渉は賃借人が行う事なのです。ですので安い金額を提示する業者の見積もりがあるのならば、同じ素材、同じ人数で作業するのに、安い業者があるのだから、値引交渉をすればいいんです。
大家の指定業者だからと言って高い価格をそのまま飲まなくてはいけないのなら、それはもう独禁法に触れるわけです。

(2)どこを直すかも、これは主観になりますので、自分の主張を通せばいいのです。契約書にどう書かれているか分かりませんが、天井を必ず塗り替える、と書いてありますか？書いて無ければ、自分の主張を通せばいいと思います。

(3)しょうがないはずがありません。安い業者があるんですから、もう貴方の腕の見せ所で、安い業者があるのに何故高いところに任せなきゃいけないのかと強くいい、価格を下げないのであれば、法的手段で対抗すればいいと思います。
戦うのは体力も、場合にもよっては費用もかかりますが、勝てるお話ですので、後は貴方の気力次第と言う事ですね。
落とし所は必ずあると思います。

お礼

細かいアドバイス本当に有難うございます。

アドバイス頂きました様に自分自身の交渉力、と気力なんですね。

早速、落とし所を含めてじっくり交渉してみます。

心より感謝いたします。

回答No.1

MURAI YASUSHI（@yasudeyasu）

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaidokai.pdf
国土交通省の出しているガイドラインです。

＞(1)契約書の中に原状回復業者は大家指定となっています。
＞　→私の指定の業者では駄目なのでしょうか？

ガイドラインにも
「既に賃貸借契約を締結されている方は、契約内容に沿った取り扱いが原則」
となってます。
双方の無用な争いを避けるためにも契約締結前に主張しておくべきでしたね。

(2)「経年劣化、通常使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれる」とあります。

＞天井が入居時とまったく変らず変色等も　していないのですが
まったく変わっていないということはないでしょう。

天井の塗り替えは原状回復に含まれるのが一般的のようですね。
http://www.marthic.com/blog/index.php?UID=1251339533

(3)仕様もありますし、各社の見積条件が全く一緒なのか疑問です。
私の見解は(1)の通りです。

塗料のメーカー、品番までわかっているのなら
「ここなら安く仕入れられますよ～」と提示できるのなら
大家指定業者も喜ぶでしょうね。

お礼

貴重なアドバイス有難うございます。

非常に厳しい交渉かとは思われますが頑張ります。

実際、数社に見積り依頼を致しまして仕様につきましても
同条件で依頼しております。

又、見積り依頼業者からも大家さん側、仲介業者さん側の見積りは
非常に高いと言われております。

本日、宅建協会へ相談に伺いその点を主張すべきとの見解を頂きましたので改めて主張していきたいと思います。

心より感謝いたします。