マンション売却について

質問

平成元年築のマンションを売却した方がいいのかどうか、まだ迷っている段階なのですが、参考のためにと思い、簡易査定をしてもらいました。

　すると、ローン残債と査定額との差額が約20万円で、売却しやすい価格としてそれよりさらに50万円下げた価格を提示され「このくらいだと売りやすくなります」と言われました。
　お恥ずかしいことですが、２年前よりボーナスカットのため年収が下がって現在貯金もなく、正直そもそも引越代をどうするか？　という状態ですので、現時点での売却は難しく、また実家等身内を頼るのは避けたいです。

　もう少し残債が減ってから売却を検討した方がいいのでしょうか？
　しかし時間が経つとさらに査定額が下がるでしょうし…。
　ネットで調べていて「任意売却」という方法があると知りましたが、残債が用意できない場合は、任意売却もひとつの選択肢となるのでしょうか？

　年収が下がったため買い換えは厳しいと思いますので（500万を切ってしまいました）、引越後は賃貸になると思います。

　どうすればよいのかわからず悩んでいます。
　アドバイスをよろしくお願いします。

回答No.1

5gasira · ベストアンサー

私は任意売却の物件を購入しようと考えているものです。逆の立場ですが、任意売却は、競売の予備軍のようなものだと思っていただければよいと思います。

あなたの場合、年収が下がったとはいえ、銀行へのローン支払いが滞りだしていますか？ローン支払いが極限に厳しいですか？そうでなければ任意売却などする必要はありませんよ。

また、私は普通の中古物件も購入を考えていましたが、基本一戸建てのため詳しくは無いですが、おそらく一戸建て（木造）は20年、鉄筋構造（一戸建て、マンションはほぼ対応していると思います）は25年間ですと来年末までに入居すればローン減税を受けることが出来ますので購入側からすると、急ぎ売りする必要はありませんよ。それに今、「朝ズバ」みのもんたのテレビ番組を見ていましたらデフレ（物価が下がり、給与も下がり）に陥っているとの事。50万円がそれほど販売の影響を受けるとは思えません。それなら、あなたの希望額で水面下販売（ネット、広告は不可にしてもらい不動産業界でのみ閲覧できるようにしてもらい販売してもらう）で様子をみて、あなたが決断できるときに（半年位して反響がない場合）は営業マンの言うところの値下げをするか広告をオープンにする許可をするかしてさらに反響を待つ。

今は、中古よりも今の不況時に立てた新築のほうが値段が安かったり（安いは大げさですが、設備面や耐震偽装後の健全さを考慮すると割安）する物件が多く出ていますので売りにくさは変わらないと考えます。

失礼ですが、残債が100万以内ですっきりするのであれば今のマンションに永住する気がない、愛着がないというのであれば即、売ってしまってよいとおもいます。下がった年収は早々にあがることはありません。これはご主人も感じておられることでしょうし、現実です。

もう少し残債が減ってから→マンション価値も下がります。あまり意味がないです。

長くなりましたが、
1）まずは、マンションを手放す決意を明確にする。決意がついたら傷が広がらないうちに売る（まずはあなたの希望額で、客の反応があれば値引き交渉に応じる。応じる額を50万までと決めていればあなたも営業マンの言葉に納得できるでしょうし、購入者側も得をした気になります。）
2）平成元年に新築で購入したのであれば残債、残りおそらく10年から15年程度、繰上げ返済をしているのであればもっと早くに返済が終わるでしょう。それまで払ってきちんと自分のものにする。（マンションに愛着がある場合）
3）任意売却で気になったのがサラリーマンでなく、自営業ですと即、売却を考えたほうが良いでしょう。ぎりぎりになってから任意売却など悠長なことは言ってられませんよ。任意が期限切れになると即、競売です。引越し代などもらえませんよ。

逆に今あなたの所有の段で賃貸に出しあなた方が安い賃貸で当座をしのぐというのが得策かとも思えます。売却の前に一度、ローン返済額程度で賃貸に出すのもひとつの方法かと思いますよ。

参考になれば・・あせらずじっくり、でも決断は早めにずるずるは駄目

お礼

早速の丁寧な回答をありがとうございます。
とても参考になりました。

希望額で水面下販売、反響がない場合に値下げでオープンという方法は、まったく考えつきませんでした。
売却の決心がついたら、この方向で検討してみます。下がった年収があがることはないというのは、夫も私も覚悟しており、そのことで先行きがとても不安です。

まず、売却するかどうかを夫ともっとよく話し合って明確にしようと思います。

ご推測通り残債のローンはあと10年です。
夫婦二人だけなら何とかなりますが、子供がいますので、今後10年返済し続けるのは厳しいです。
愛着はあるのですが、そうも言っていられない状況です。貯金がないというのが怖ろしいです。
自営業ではなくサラリーマンですので、もう少しだけ考える時間を持ちたいと思います。
賃貸という手段も考えたのですが、夫がどうも気が進まないようです。

また、任意売却についてのご説明もどうもありがとうございました。
今のところ滞ってはいないのですが、この先何があるかわかりませんよね…。

「決断は早めにずるずるは駄目」、肝に銘じます。
ほんとうにありがとうございました！

回答No.3

takapiii

現実的なアドバイスでは無いかもしれませんが、査定は一社ですか？

私の場合は５社程の査定してもらい、一番高く査定して頂いた不動産会社に専任で売却をお願いしました。
価格は査定よりも若干上乗せをしています。

結局、立地や管理状態によって違ってくるので、一概には言えませんが、以外に不動産会社によって査定額が違ってくるのには驚きました。
結局売り出し価格より若干の値引きで売却しましたが、それでも最初の不動産会社の査定の1.1倍ほどの価格です。

ご参考までに。

お礼

一社だけでしかも簡易査定でした。
不動産会社によってもかなり違うんですね。
売却することに決まったときには、何社かに査定していただこうと思います。

とても参考になります。ありがとうございました。

回答No.2

usinokoku

売却をしたい理由は、
・ローンの支払いが厳しいためですか？
・貯金がないためですか？
・文章内にある「500万を切った」というのは年収のことですか？

もしも返済が厳しいなら銀行に相談して
返済期間延長、ローン払いなし、
月返済減額ではいけないのでしょうか？

500万というのが年収のことであるなら
この金額で月々ローンを支払って貯金がないということは
失礼ながら賃貸に住んでも貯金が出来るとは思えません。
それなら現在のまま住み続け、返済額を減らし
家計を見直された方が将来的には良いのではと私は思います。
平成元年当時の金利は高いですから
借り換えも検討されてはと思います。

本気で売却を考えるなら簡易査定ではなく
不動産会社3社くらいに訪問査定を依頼し
その時に近辺の売却価格等の資料を見せてもらってください。
マンションは上階と1階2階、中部屋と角部屋では
売却金額に500万以上の違いが出る場合があります。
今年中に決めて来年早々に売り出さないと
年明けから春までの時期を逃すと売りにくい物件は
余計に時間がかかり、ジワジワと値下げを余儀なくされますから
短期決戦で売るのがベストだと私は思います。

賃貸は私もお薦めではないと思います。
築20年だと給湯器や換気扇、ガスレンジ交換と
壁紙の張替えや畳入れ替えにお金がかかるからです。
賃貸に出すくらいなら現状有姿で売却した方がいいです。

人は楽な状況には慣れやすいですが
厳しい状況に慣れるのには時間がかかります。
年収減少、ボーナスカットは辛いことと思いますが
20万前後の給料で
ローン支払い額＋管理、修繕積立金＝8万くらいなら
お子さんがいても貯金ができますよ。
実際に年収300万前後で　家賃やローンを払い
貯金をしながら子供を育てている人は今の時代少なくありません。
まずは生活費の見直しをしてくださいね。

お礼

詳しい回答をありがとうございます。
売却理由は「ローンの支払いが厳しいため」です。

年二回のボーナス払いがきつくなり、以前、銀行へ相談へ行ったことはあるのですが、
返済期間の延長はできないと言われました。一応書類等をいただいて帰ったのですが、
そのままになってしまっています。確かそのとき、借り換えのお勧めもありました。
もう一度、相談へ行ってみることも考えてみます。
500万というのは年収のことで、要するに今はそれよりももっと少ない額です。

査定についての丁寧なご説明をありがとうございます。
もしも売却するなら、今年中にどうするか決めなければならないということですね。
今までのんびりし過ぎていたかもしれません…。

＞人は楽な状況には慣れやすいですが
＞厳しい状況に慣れるのには時間がかかります。
この言葉、胸に響きました。
ほんとうにその通りで、色々と反省することしきりです。
嘆くばかりではなく、もっと前向きにがんばろうと思いました。
ありがとうございました。