中古一戸建て

質問

築5年程度の3階建中古一戸建てを購入しようとしています。不動産屋に建築確認図面を取り寄せてもらったところ、実際の建物よりも3階部分が多少異なりました。売主さんが建築時に建て増ししたようで、図面よりも10平米程度広くなっています。登記簿や課税証明の建物面積も当初図面のままです。
建物自体は検査済証もあるため、構造上問題ないと思いますが、このような物件、新たに住宅ローンを申請して、本当に購入が可能なのでしょうか？実際の建物の間取りを示した図面は、不動産屋の販売図面だけです。

回答No.2

itabasi25 · ベストアンサー

図面よりも10平米程度広くなっています。
増築しているという事は容積オーバーの可能性がありますね。
もし、容積オーバーが金融機関に知れると融資が降りずらいです。
都市銀行ではまず融資が降りないでしょうね。

某都市銀行では図面と異なる事を伝えずに融資を実行した後、容積オーバーが発覚し、一括返済を要求された方が居ます。
発覚した原因は不動産会社が容積オーバーを銀行に黙って融資をさせていた所、買主が融資実行後の書類のやりとりの際に銀行の担当に「図面より広い」ともらしてしまったからです。

黙ってれば発覚する可能性は低いでしょうが、発覚した時それ相応のリスクがありますので注意して下さい。
不動産屋は買ってもらいたいので問題ないなんて無責任な事を言うかも知れませんが、融資を受ける事に関して事実を伝えずに実行してしまうのは「詐欺行為」です。

銀行としては裁判沙汰は極力避けようとしますが信託銀行等はかなり強硬してきます。

地方銀行や、信用金庫等で事実を伝え融資の申込をしては如何ですか？

お礼

回答ありがとうございました。
まず不動産会社に相談をしてみます。
個人的には一生の買い物なので黙っておくのは心情的に心苦しく、
銀行などにも正直に話をした方がよいと思います。

ちなみに、登記上の変更手続きなどは必要でしょうか？

回答No.5

itabasi25

銀行などにも正直に話をした方がよいと思います。
正直に話すと８，９割住宅ローンは通りずくなります。
但し、スルガ銀行ではその辺を考慮してもらえる可能性はあります。
※金利は高くなります。
最近コンプライアンス(法令順守)で何かと金融機関も敏感になっており、今までなぁなぁで通してきた事も金融機関の担当が「事実を」知ってしまえば担当は黙っている事は出来なくなってます。

あくまでも法令順守なので、金融機関の担当も「知らなければ」知りうる情報で審査をするので、通る事もあるでしょう。

今までの説明ですと増築部分が融資に対して引け目を感じてしまうでしょうが、昔はまったく気にする程の物ではなかったのは事実です。

非常に曖昧な回答しか出来ずに申し訳ありませんが、
今回の物件を「気に入っている」のであれば参考にして下さい。

回答No.4

u2u2u2

基本的なことの確認をします。
建築基準法上の床面積と登記法上の床面積の算出の違いはご存じですか？
文面では説明できませんので、設計士さん土地家屋調査士さんにお尋ねになることをお勧めします。
よく、ロフト・中二階・ピロティ等で相違が普通に出ます。
銀行の人はわかりません。

回答No.3

itabasi25

ちなみに、登記上の変更手続きなどは必要でしょうか？
購入の為の融資に関してだけであるならば変更の手続きは必要ないかと思います。
ただ、容積オーバーでないのであれば変更するのも手かもしれませんね。
変更した経験が無いので憶測ですが、検査済書の発行が問題になってきそうです。
検査済書があったほうが融資のための審査はしやすいです。

容積オーバーで変更するメリットはありません
デメリットとして固定資産税、取得税、登記費用が増えます。

尚、現在の売主が前もって変更の登記をする可能性は相当低いかと思います。
理由としては
余計な費用がかかり、引渡しができなかった際にマイナスとなる
黙ってれば融資が通る物件を融資受けにくい物件にしてしまう可能性
現在抵当権が付いていれば変更はできないです

物件を気に入っているのであればその辺を含めて値段交渉をし、納得の行く金額なら考えてみるのもいいのでは？

融資以前の問題ですが、売買契約書、重要事項説明書に増築部分の記載、容積率オーバーの可能性による既存不適格物件の記載が無くてはなりません。
いくら融資を受ける為とは言え、その2項が載っていないのはまずいです。ご確認下さい。
大手仲介会社ならその当たりは確実に入りますが、中小の不動産会社の場合利益優先で銀行用の契約書等を作って融資を通したりします。

お礼

回答ありがとうございました。
今回の物件の3階部分はロフトになっており、そのロフトの面積を10平米程度大きくスペースをとっております。
不動産業者が売主さんに確認したところ、ロフト部分の増築は登記上必要ないとのことで、申請などせずに建てたようです。
よって、販売上もこの部分の面積は含まれていませんでした。
ただ、増築したためロフト部分が１０畳近く大きい為、「居室」とみなされるかもしれない、とのことです。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

結論から言いますと「ほぼ大丈夫」でしょう。
勿論、あくまで「ほぼ」という事で、「１００％大丈夫」という事ではありません。念の為。

なぜなら、現在大手都市銀は不動産業者が作成する「契約書類一式」で物件の担保評価を審査するからです。
建前は「物件を実際に見てから判断する」ですが、現実は日々持ち込まれる膨大な量の審査を全て「実際に見て」というほど「人もヒマもない」です。
故に、書類上「違法でない」場合は問題なく審査をとおる可能性が高いと言えます。

ただし、何らかの理由で銀行が不信感を持った場合は実際に物件を確認しますので、その際「確認済証」と差異が確認されれば当然「融資否決」の可能性が高まります。

そのリスクを含めて後の判断はご自由です。

お礼

回答ありがとうございました。
まず不動産会社に相談をしてみます。
一生の買い物なので、出来れば黙っておくのは心情的に心苦しいと思いますので。。。