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建ぺい率や土地面積がちがう売り家

そろそろ定年後を考え,こぢんまりした家を買おう(または建てよう)としている者です。持ち家は初めてなので,いろいろ教えてください。 先日,不動産業者に案内された物件で,腑に落ちないことがありました。なお,一目で「不可」と判断しましたので,「買おうかどうしようか」という質問意図ではなく,今後のために数値の見方を教えていただきたいのです。業者に聞いても正直に答えるかどうかわからないと思い,ここに質問するしだいです。 業者のウェブページでは,下記のように記載されていました(物件が特定できるといけないので,数値はわずかに変えてあります)。  建物面積 33平米  土地面積 72平米(公簿)---私道負担は記載なし  都市計画 市街化区域  用途地域 2種中高  建ぺい率 60%  容積率 200%  間取り 1階6+6+DK 6 2階6+4.5 実際は,ほとんど敷地いっぱいに建物がありました。間取りの1階6畳間は,あとで庭をつぶして建て増ししたとのことでした。 疑問1.建ぺい率に問題はないのでしょうか? 疑問2.間取りからみて建物面積33平米は正しいかもしれませんが,残りの39平米はどこにいったのでしょうか? なお,駐車スペースと称する浄化槽は戸外にありましたが,へたくそな運転では車をぶつけそうな感じです。 よろしくお願いいたします。

noname#232424

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質問者が選んだベストアンサー

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  • abacabu
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見習い大工のマサルです。 まず色々な基礎知識を書きます。 大体ですが3.3m2=1坪です(畳2枚分で1坪です) その結果敷地面積が72m2ですので 21、818坪です。 次に役所の都市計画で敷地面積に対する建築面積が60%ですので 敷地面積が72m2とした場合0.6掛けて43.2m2となります。 建築面積とは簡単に言うと土地の面積に対する1階の床面積をここまで作れますよという合計です。 (厳密には1,5m以上(数値の記憶が曖昧ですが)はね出した庇(ひさし:昔良く有った外壁についた窓上の子屋根) やベランダ部分の面積も算入される) 従って、後から建てた分に関しては違法性が有ります。 建蔽率から言うと1階部分は13坪迄です。 ちなみに中高層地域ですので3階建ては可能と思いますので上に増やす分には良かったのですがね。 あと容積率はその建蔽率から割り出した建築面積(43.2m2)の200%(43.2×2=86.4m2=26.18坪) 簡単に言うと建蔽率も容積率もオーバーした建物となります。 まぁだからと言って取り壊せとかは特にないです。 建ててる最中に役場から指摘された場合は取り壊し等の場合も有りますが、 建てて経年している場合ですとそのままになる事の方が多いです。 特にかなり前の土地取引はお隣同志の口約束等で 農家が沢山ある辺りですと土地びっしり立っているけど現行法令は60%とかもあります。 建ってしまっている物の場合は何も言われないと思います。 一応購入の際は図面上載っていないですので修正して出す必要はあると思いますが(固定資産税がちょっと絡む恐れもあり) あと残り39平米はどこへという話ですが、それは庭や家から境界までの空き地部分として存在します。 その39m2のうち約10m2は6畳スペースで減っています。 39m2(現行約29m2)と聞くと凄い広いスペースが有る様に感じますが、 現行29m2ですので6畳間3個分の空き地部分が存在する形となります。 空き地にすると案外狭く感じるものですが、 写真すらみていないし、敷地図面も見ていないので何とも言えません。 車をぶつけるぶつけないは人それぞれと住んでしまえばそこしか止められないので慣れます。 良く持家で恐ろしい隙間にびっしり止めている方もいますが、誰しも最初からうまいのではなく慣れです。 こんな感じでどうですかね?

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質問者からのお礼

さっそくの詳しいお答えありがとうございます。 たしかに田舎の物件であり,やはり建ぺい率については違法の可能性があるのですね。目安として,おっしゃっている建坪13坪くらいが,老後のつつましい暮らしにいいかなと思っています。いくつかの施工例なども参考にすると。 面積についてですが,ぼくは建て増し後に33平米かと勘違いしていましたが,お答えを拝見すると建て増し前なんだろうと思います。それだとだいぶ計算があってきますが,図面がないので正確なことがわからないです。曖昧な質問ですみませんでした。ぼくもペーパーの測量士補ですから,機材をもちこんでもいいとなれば納得できることができるのですが。

質問者からの補足

「補足」ではなく,みなさまへのお礼です。 貴重なご意見ありがとうございます。 ベストアンサーを選ぶ必要があるようですが,どれも選びがたく,最初のお答えにさせていただきます。

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  • 回答No.3

業者です。 通常の戸建てで、1階の間取りが2DKで33平米というのはかなりぎちぎちな間取りにしない限りはあり得ないのですが、33平米と書かれているのは、増築する前の平米数だったりしませんか? 建蔽率が45%になってしまうので、その場合は敷地いっぱいにと言う印象にはなりませんけどね。 6畳を約10平米とすると、2部屋とDKで30平米、これに玄関とトイレとお風呂が入ると少なくとも40平米にはなりそうですけど。 仮に増築分を10平米ほど足し込んで43平米で建蔽率60%だとすると、極小の駐車場で9平米として残り20平米。8.5mの正方形の土地なら、建物の周りの犬走りが60センチ幅であれば60%になり、いっぱいに建っている印象になる可能性はあります。

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質問者からのお礼

さっそくの詳しいお答えありがとうございます。 >33平米と書かれているのは、増築する前の平米数だったりしませんか? No.1の方のお礼にも書きましたが,増築前の可能性が高いです。じつは,物件を一目みて「だめ」と判断したので,冷静に計算もせずにウェブの数字だけ一人歩きしてしまいました。 >建物の周りの犬走りが60センチ幅であれば60%になり、いっぱいに建っている印象になる可能性はあります。 周囲のようすは,No.2の方のお礼に書いたとおりです。ぼくが担当者に「建ぺい率は大丈夫ですか?」と尋ねたところ明確な答えがなく,図面も用意されていなかったので,いろいろな疑問がわいた次第です。たしかに,素人目では建物周囲の部分まで気がまわらず,「いっぱい」に感じたこともあります。「庭付き」を希望するなら,もっと土地面積が必要だということもよくわかりました。こうしてだんだん家が遠のいていきます 笑。

  • 回答No.2
  • kei1966
  • ベストアンサー率46% (1033/2245)

不動産屋さんは売買する時実測でなく、公簿面積での売買が許されていますので、必ず公簿とあるときは自分で概略測ることをお勧めします。実測で広いならまだいいですが全く違う面積しかないときがありますので。それと境界は明確にしておきましょう。 目安としてはこの規模なら駐車スペースが狭いにしろあり、家のまわりが60Cm位空いていればおおよそ建蔽率は60%くらいです。 一概に違法状態にあるとも言えません。 実質の土地面積と建物面積をちゃんと確認して購入しましょう。 検査済証のない家だと銀行によってはローンがおりません。 土地の評価額だけで買えればいのですが自己資金だけでない場合は違法建築の契約は危険です。 また、再建築が可能でない土地もローンがおりないときがあります。気をつけてください。 道路が基準法上の道路であること 道路に敷地が2m以上接していること 下水、上水、ガス、電気等設備も確認して下さい。 高低差があれば土留めの安全も確認を 1、わかりませんが土地の実際の面積を測ってみることをお勧めします。60%に近いとは想像できます。 2、1階面積が水周り階段を含めて13坪位(43m2くらい)としても駐車場が2.5*5=12.5m2家のまわりが少なくてもだいたい25×0.6=15m2で27,8m2はあります。 これに庭が6畳分あるか敷地延長部分が2m×5mもあれば39m位はあることになりますよ。 後悔しないお買い物を。

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質問者からのお礼

さっそく詳しいお答えありがとうございます。 >公簿とあるときは自分で概略測ることをお勧めします そうでしたか。わかりました。簡単な測量ならできます。 >自己資金だけでない場合は・・・ いちおう自己資金の範囲内でと考えていますが,確実にぼくの死後は売却しなければなりません。だから,やばい物件を買う(または建てる)わけにはいきません。最近になって建ぺい率とか接道などを勉強しはじめたところです。 >下水、上水、ガス、電気等設備も確認して下さい。 田舎なので下水・上水がまだ来ていないのですね。ガスもプロパンボンベです。ぼくは長く東京に住んでいましたので,当然あると思っていたものがなくて「おやおや」と驚くことがあります。 >高低差があれば土留めの安全も確認を 東側は敷地いっぱいに建っていて,壁の横は段差がついて水田です。不動産業者は「地盤は数十年だいじょうぶだった」といいますが,今回のような大地震があるとわからないと思っています。 >1階面積が水周り階段を含めて13坪位(43m2くらい)としても駐車場が2.5*5=12.5m2家のまわりが少なくてもだいたい25×0.6=15m2で27,8m2はあります。 家の回りは,東は上述のようにゼロ。北は入り口で,業者が「駐車できる」とはいっても,現状は植木鉢が置かれた浄化槽です。しかも露地の奥で,本当に敷地内なのかいぶかる土地です。南は,敷地境界から60ゼンチくらいまで建て増し。西が隣と接した細長い空き地でプロバンボンベなどを置くくらいでした。まあ,こまごまと足せば,あんがい面積があるのかもしれませんが,「庭がある」と思いこんでいたぼくは愕然としました。勉強になりました。

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