専任でマンションを売りにだしてるが売れない

質問

新築購入の為、今のマンションを専任で売りにだしています、しかしまったく反響がなく・・築18年の大型マンションです。
当時は2500万ほどしたのですが(この値段で中古で購入)しかし今の相場は800万残債は1600万。
なので新築のローンも800万で売れるであろうと見込んで組んでいます。ところが800万ではまったく反響がなく・・今は760万に値下がっています。反響は業者から数社問い合わせがあったくらいで個人的にはないようです。 買取システムを利用しており、また銀行ローンを開始するにはこのシステムははずせません。三ヶ月でどんどん値下がり最後は買取価格500万になってしまいます。
買取価格だと予定のローンより300万も上乗せになるので支払いがかなり厳しくなります。予定ローン額は通っています。
元々予定が予算よりも大幅増ですので、その300万が用意できない。いきなり生活が苦しくなります。
今の売価で売りたいのですが、このまま手をこまねいてられないので、自分でも何かしたのです。次の値下げまで半月もありません。
売れるためにはどういった事をしたらいいのか具体的な案がありましたらどうぞアドバイスをお願いします。。

回答No.4

noname#89711

悪徳業者に嵌められているのではないでしょうか？

よくあることです

業者を変えてみてはいかがでしょうか？

世の中、業者ほど信用ならんものはございません
金額が張るだけに、慎重に事を進めるべきです。

業者は口八丁手八丁で消費者を食い物にします

3さんの回答（2）がズバリではないかと思います
所詮そういうものですって。

あまり業者を信用し過ぎるとヤケドをしますよ

補足

そうですね。現在検討中です。今日も土地を買った不動産にアドバイスをうけにいきました。悪徳ではないけど、専任の不動産は薄利多売。いろんな不動産がいるんですね・・なかなか素人なもんで見抜けません。今ではどの業者を信用すればいいのか・・日にちだけが無常に過ぎていきます。

回答No.3

noname#184449

元業者営業です

先ず、大前提として業者が普通の販売活動をしているにもかかわらず、リアクションすら無いのであれば、ほぼ１００％原因は「価格が高い」からです。

たとえどんな物件（自殺、事件等）でも安ければ必ず売れますし、どんな人気物件でも「相場より高ければ」売れません。

売り出し価格は本当に妥当ですか？
物件を探している人は自分の予算より少々高くても、興味があれば問合せしてきます。それすら無いとの事ですから理由は以下の２通りです。

１．「少々」どころではなく「お話にならない位」高い
２．業者がサボってる。

原因が１なら値下げすれば売れます。問題は２です。
買取保証をつけているとの事ですが、あまりお勧めできません。
なぜなら、業者が始めから買い取るつもりならそもそもこの価格での仲介販売に真剣になるとは思えません。

何故なら・・・。
５００万で買取り、７００万で売れば２００万の利益です。
それを７６０万円で仲介成約なら
７６０万×３％＋６万＋消費税＝３０２，４００円←仲介手数料
両手仲介になったとしても手数料は６０４，８００円です。

不動産業者にとってどちらが得か一目瞭然ですよね。

勿論、ご質問者様が依頼している業者がこの様な「悪知恵」を働いているかは判りませんが、現実問題この様な業者は多数存在します。残念ですが。

買取保証は一見「安心」ですが、このようなリスクが「表裏一体」です。
買い替えの件もありますので、事情は分かりますが私なら「仲介専門業者」に依頼します。
「業者買取」なんていつでもいいんですよ。
「あなたのマンション買います」なんて業者はそれこそ「よりどりみどり」で選べますから。

ご参考まで。

お礼

ご回答ありがとうございました

補足

ご丁寧なアドバイスありがとうございます。
ご指摘のように差額200万の方がもうけだと思います。それは私も懸念して担当している不動産仲介業者に訊ねました。最終結果が買取保障だと会社としては損だと。差額200万を業者が貰うのではなく、経費を覗いて差額を私達に返してくれるというシステムなのです。
しかし、実際は返してくれるとはいえ、リフォームなど諸経費を含むと大した額ではないそうです。
価格は適正より値下げ感はあるようです。相場よりも100万以上も下がっているので、値下がりした時は業者も「この価格なら売れそうですよ」なんて言っていて、実際に他の業者より多数の問い合わせがあったという事は適正なのかなと。しかし、売れない・・反響がない。
難しいですね。

回答No.2

bunbun8

業者の買取り保証を前提に、次の新築の融資が通っているわけですから、もし「買取り」が現実になった場合でも、hawayさんの懸念されるような生活が苦しくなる状態にはなるかもしれませんが、二重ローンのような最悪の事態にはならないと思います。
ただ、ご時世柄大変なときに買換えを断行されましたね。それも、売却先行ではなく購入先を決めてしまっての買換え作戦はリスクが大きすぎます。
・・・と言っても、進んでいる話に水を差すだけではアドバイスになりませんので、

＞このまま手をこまねいてられないので、自分でも何かしたのです。次の値下げまで半月もありません。

とのお気持があることを確認したうえでご提案です。
ご自身で、チラシを作成してポスティングをしてみて下さい。
チラシのタイトルは「私のマンション売ります！」です。
専任媒介で依頼している業者があっても、ご自身で買い客を探すことは禁じられていませんし、また、自分のマンション１軒だけを一回のみ宣伝広告して売却するのであれば、宅建業の免許は関係ありません。
ただ、業者に無断でやるのではなく、もしそれで買い手がついたら売主からの仲介手数料は払うので、買主からは取らずに仲介に入ってほしい旨を伝えて、ついでにチラシの作成にも協力してもらいましょう。
チラシで注意するのは「買主の仲介手数料不要」などの文言は入れないことです（地元の不動産業者がそれを知ったら、動いてくれなくなりますから）
あくまでも、問い合わせがあったときなどに口頭で「仲介業者には入ってもらいますが、仲介料は当方のみ払うことになってますから」と伝えれば納得されると思います。
個人が不動産広告することなど滅多に無いので、インパクトありますよ。
まずはマンションの半径５００Ｍ以内くらいに半日くらいかけてポスティングしてみて下さい。

お礼

ご回答ありがとうございました

補足

なるほど斬新なアイデアですね。ちょっとは私も考えてみましたが～一度仲介業者に相談してみます
「買主からは取らずに仲介に入ってほしい旨を伝えて、ついでにチラシの作成にも協力してもらいましょう。」いいアピールですよね。それがいけるのか聞きたいと思います。

本当はマンションを売ってから新築を買いたかったのですが主人の歳が35年ローンギリなのです。今から払っても79ですので。のんびりはしたられなかったのです。
低金利というのもありましたが、契約後どんどん経済が悪化して事情も少し変わってきましたが、もう走りだしてるのでどうしようもないのです。

回答No.1

onasususu3

専任契約の期間を延長なさらずに、違う業者さんに話を持っていくのも手じゃないでしょうか？
報酬の関係で、売値と関係なく手が出せない場合がありますので。

現状を詳しくお話になれば、どこの不動産屋さんでも相談に乗ってくれると思います。

お礼

ご回答ありがとうございました

補足

ありがとうございます。
今となっては早くからそうしていればよかったかもと思っています。
しかし、新築引渡しの期限と買取保障システムは三ヶ月と決まってるので今から他業者にあたるのは微妙です。
と、いってもあきらめられないので現在検討中です。