マンション売却に失敗しそう

質問

マンション売却に失敗しそうです。

どなたかお知恵をおかしください。
男32歳年収630万です。
新しく住宅を購入(3500万)しました、その際に以前住んでいた
マンションは売却できていない状況でしたが、
6ヵ月以内に売却できればOKという事で銀行も融資してくれました。

築年数は20年超えているものの、駅近や角部屋、商業地区に近いなどの
理由ですぐ売れると思いこんでいましたが、
今になっても売れません、期限は3月末日です。(検討中の客もいません)

具体的な金額を出すと、1500万で売れればOKの物件なのですが
直接買い取りの業者等に確認すると、900万ほどの提示となり、
600万のマイナスとなります。

購入を済ませたので、当然この金額の手持ちはない状態です。
こういった場合、マンションが売れないとやはり、
マンションと新居ともに差し押さえになってしまうのでしょうか？

また、今専任媒介している不動産経由で、銀行に対して
期間延長はできないか、融資金額を増やしてくれないか、
賃貸に切り替えさせてくれないかを確認してもらってもすべてNGです。
直接自分が銀行にお願いにいってもやはり、結果が変わることは
ないでしょうか？

今できる事、やれる事を教授いただけると幸いです、
よろしくお願い致します。

回答No.4

oyazi2008 · ベストアンサー

#＞最悪、新旧宅ともに差し押さえの可能性もあるでしょうか？
約定通り返済している限り、差し押さえや強制換価はありません。また銀行は別々ですから、弁護士介入等の信用情報記載があっても、受任通知などが届かない限り、一括返済を求められる事もありません。
銀行に正直に話されても銀行も困るのです。銀行側は契約書の定めに従い説明するだけですから、賃貸は駄目という姿勢は崩しませんよ。悪意があるわけではなく、やむなき事情でそうなってしまｓった訳ですから一度銀行に話をしたなら、勝手に賃貸に出すしかないと思います。
但し賃貸に出す以上、売却はむずかしくなります。賃貸契約は1年～2年の定期借家にして売却する場合は、しやすいようにしておいたほうが良いと思います。もしローンの支払が苦しくなった場合ですが、信用情報等の登録は、月末をまたいでの延滞があると延滞暦となります。例えば10日引き落としで残高不足で出来ずに月までに振込みで、支払っても延滞とはなりませんが、月末引き落としで翌月1日に支払っても延滞暦は記載されます。そうならないとは思いますが。
開き直ってやるしかないでしょう。銀行は延滞無く支払ってさえいれば文句は言いませんから。

お礼

昨日、銀行に確認しました。
やはり、売却前提の融資なので賃貸はNGとの事でした。
ただ、6ヶ月は過ぎてしまっても返済が止まるような事がなければ
延長は可能との事でした。
ちょっと安心したのと、専任の不動産からかなりプレッシャーを
かけられていた事を知り、自分の無知を恥じるばかりです。
今回は、oyazi2008様はじめ、皆様に御助言いただき大変たすかりました。
本当にありがとうございました。

回答No.3

name9999

このご時世で新築でも1千万は当たり前の大幅値引きですからね、築年数の古い物件はかなり安くしても厳しい現状です。

白紙解除の停止条件がなく、既に新居の融資実行済みなのであれば、
今できることといったら、
(1)とにかく売れる値段まで下げて売却し、差額は親類を頼ってでも現金で用意する。
(2)そのままダブルでローンを払い続ける。
このどちらかになるのではないでしょうか？
新居も旧居も合わせて差し押さえたところで、合計の融資額には満たないでしょうから、銀行としても(2)のほうが回収できますからね。
6ヶ月の期限付きとはいえ、売却の目処が立ってない物件があるのに新居の融資を実行したことから見ても、ダブルのローンが払い続けられると判断されるだけの支払能力があるのではないですか？
最悪、3月までに売れなかった場合はどうなるのか、ダブルローンでＯＫなのか、銀行に聞いてみるのが良いと思います。
「6ヶ月で売れない場合は○○する」といった契約になっているかもしれないし。

お礼

ご回答ありがとうございました。
今のところ6ヶ月で売れなかったらどうなるか書面では確認
できなかった事、また現状でもそうであるように
両方ローンでも返済はなんとか可能な状態でありますので
あわせて銀金に確認とお願いをしてみるつもりです。

回答No.2

oyazi2008

＞購入を済ませたので、当然この金額の手持ちはない状態です。
既に決済が終わっていると解釈しますが。現実の問題として600万の損きりは避けて一般の方に安く売却する、1200万ぐらいなら直ぐ買い手が付きませんか？諸費用引いて差額が350万。これは無担保のなるべく長期のローンでも組むか？ぐらいしかありません。しかし350万を5％7年での返済を仮定しても毎月5万ちょい、現在のローンと共に7年支払っていけますか？新しいほうの借入額がわかりませんが、630万の年収だと3700～3800万ぐらいが借り入れ限度ですよね。当然1500万を一本化は無理です。万一延滞すれば古い住宅ローンは事故扱いとなり、任意売却か競売での整理となります。ここで弁護士を介入させると現在の住宅ローンも一括返済をせまられる可能性があります。契約書に書いてあるはずです。一番良いのは親族から借りれるだけ借りて、不足分は無担保借り入れし、一般の客に割安感が出る金額での早期の売却をする。
幾ら借り入れできて用意できるかを早急にあたって売却可能額を割り出すのが先決です。
但し既に融資が出ており、古いほうも延滞が無いなら勝手に賃貸に出してもお咎めは無いと思います。事故になるよりは良いですから。
現実的には貸して売却額との差が埋まるまで（手持ちを足して）そのまま我慢するしかありませんかね。
その新しいほうに出した銀行は大したもんです。普通売却できなければ実行しませんがね・・・・返済負担率がオーバーし事故間違いなしの案件ですが、たぶん何かでチェックが抜けたのでしょう。

お礼

はい、ご指摘の通り決済は終わり返済も開始しております。
(つまり、今は新旧の住宅に対して毎月支払いをしていますが遅延もありません)

親族からの援助は不可能に近い状態ですので、
赤にならないような売却が希望です。
契約書等も読み返しましたが、融資の審査結果通知書のみに
条件として、6ヶ月以内のマンションの売却が記載されていました。
これを確認しなかったのが問題ですが、条件を守れないとどうなるか
明日銀行に確認しに行きます。
#最悪、新旧宅ともに差し押さえの可能性もあるでしょうか？
#無知ですみません。

別のケースとして、oyazi2008さまのおっしゃったように賃貸では
だめなのかも確認してみます。
賃貸であれば即入りたいという方はみつかっていますので。

まとまりのない文章ですみません、
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

まずは売買契約書をご確認ください。
「停止条件付き契約」になっていませんか？

「停止条件付き契約」とは「一定の事実 （条件） の発生 （成就） により契約の効力が生じる契約のこと」です。

ご質問者様のケースで言うと「持家の売却（条件）の発生（成就）により契約の効力が生じる契約のこと」です。

つまり、持家が売れなければ契約の効力が生じませんので、それまでは一切の請求に応じる義務もありません。
勿論、無期限でこのような契約を結ぶことはありませんので、通常は期限を区切ります。
例：「●月●日までに持家が売却できなかった場合は白紙解除」と言う様な主旨の記述です。

これなら「持家が売れないのだから」契約は白紙です。

問題はこのような「停止条件が付いていない契約」の場合です。

ご質問文にある「6ヵ月以内に売却できればOKという事で銀行も融資してくれました。」という部分が今一つ不明瞭なのですが・・・。

通常銀行は住宅ローンの融資に「売れたらＯＫ」という理由は認めてくれません。この様な話を持ち込んでも「なら売ってから来て下さい」と言われて「チャンチャン」です。

この様な条件で融資がＯＫになるならいくらでも借りれますからね。
もしかしたら、私が知らないだけでしょうか？（ちょっと不安）。
ご質問文が本当なら私の浅学を恥じ入るばかりですが。

もしも私の回答どおり「融資否決」になれば「ローン特約」が適用されます。
「ローン特約」とは「定められた期日までに融資の承認を得るために最大限の努力をしたにもかかわらず融資否決」になった場合、その契約は「白紙」となり、手付金も変換されます。

ただし、ご質問文のように「融資内定」がでているのなら適用されません。その場合は手付金を放棄して契約を解除するしかありません。のんびりしていると「手付解除期日」を過ぎてしまい「手付放棄」だけではおさまらず「違約」になります。

結論
あまり軽々しく言えることではありませんが、たぶん大丈夫では？

理由
●そもそもこの様なケースでは「停止条件付」で契約するのが通常
●銀行がこのケースで融資を承認することは「通常は」ない。
●仮に承認されていたとしてもその条件の「6ヵ月以内に売却できればOK」という前提が崩れるのでどのみち「融資否決」

故に「ローン特約」により本契約は「白紙解約（初めから無かったものとして）」になり手付金は変換される（ハズ）。

ただし、これはご質問文から読み取れた「私の個人的な見解」ですからご注意を。

あくまで「参考」です。

もう一度言います。
●先ずは契約書に「停止条件」「ローン特約」が付いていないか確認。
●本当にこのケースで融資が承認されるのか（されているのか）。←しつこいですかね？

それと、この回答は決して「マンションが買えるのか？」という主旨に沿った回答ではありません。
あくまで「万一の時、被害がどれくらいになるのか」というご質問に対する回答です。ご了承ください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
「停止条件」はなく「ローン特約」は記載がありました。
ただ、他の方に回答いただいたように新居については
決済も通り、すでに支払いも開始しております。
他の方へ回答させていただきますので、もしよろしければ
そちらに対してもアドバイスいただけないでしょうか。
よろしくお願いいたします。