妻名義の住宅ローン、いくら借りられますか？

質問

現在私（妻）32歳、夫（32歳）で子供一人の我が家なのですが、私（妻）名義で中古一戸建住宅の購入を検討しています。
年収（税込み）は、私700万、夫1000万です。

私（妻）名義で購入しようとしている理由は、以下の二つです。
・夫が実家のローン（建物分）3000万円を既に組んでいる。
・私の会社のほうが住宅ローンの金利優遇など有利な福利厚生がある

私は大手メーカーの専門職でずっと仕事を続けるつもりです。
家は夫の実家の側に買い、夫が住宅ローンを払っているので子供の面倒も気を使うことなくお願いできるので、働き続けることに問題はあまりありません。

それで、このような状況で、4000万円程の中古住宅を購入したいと考えています。貯蓄は恥ずかしいですが、200万程しかありません。

そこで質問なのですが、
・住宅ローンの審査は通りますか？
・私の名義で買うことにデメリットはありますか？
・住宅ローンの組み方に違う方法などありますか？

アドバイス宜しくお願いします。

回答No.2

bunbun8

奥様名義で、４０００万円、３５年返済で借りる場合、審査金利を仮に４．２％で計算すると、年間返済額は２，１８３，２８０円となり、奥様の税込年収７００万円に対する、年間返済比率は約３１％ですから、返済能力の審査としては、そこそこ通るかと思います。あとは担保評価ですが、道路付けとか立地に問題なく、建ぺい率オーバーとか未登記部分などに問題のない築浅物件で、価格も相場であれば、購入額の１００％融資が受けられる物件もあります。それと、もうそろそろ無くなってしまう感がありますが、諸費用分も融資額の１０％を上限で融資（優遇金利は見込めない）してくれる金融機関もあります。
みずほ銀行の場合は、諸費用分も購入融資額に含めますし、りそな銀行なら、購入と諸費用と別々の申込みになります。
実際の返済額の例ですが、変動金利（２．８７５％）で金利優遇－１．５％が適用されたとして、１．３７５％で計算してみると、月々の返済額は、１２０，０３９円
諸費用分、４００万円を変動２．８７５％でだと、月々返済額は、１５，１１６円ですから、購入の融資分と合わせて４４００万円借りた場合、毎月、１３５，１１５円くらいの返済額となります。

ただ、いずれはご実家のほうに住まれる計画では、不動産価格がたとえ緩やかにでも上がってる状況ならいいですが、ローン残債以上で売れなかったり、返済額以上の家賃で貸せなかったりする可能性のほうが高いですから、特に４０００万クラスの中古の家を買うのは危険だと思いますよ。
どの地域にお住まいかはわかりませんが、駅前などで立地が良く、１５年くらいで完済できるような資金計画で検討されてはいかがですか？
例えば、２０００万円くらいの借入で、１５年返済を考えれば、毎月１２３，０００ほどの返済ですから、ご実家に引っ越される時期には完済していて、売るにも貸すにも余裕ができているはずです。

ご検討のご健闘を祈ります(^^)/

お礼

詳細なシミュレーションをしていただきましてありがとうございます。具体的にイメージすることができました。

やはり、その後、売れる・貸せる家かどうかが勝負ですよね。

場所は、首都圏西側の私鉄沿線で、急行停車駅です。そこそこ確立した人気のあるエリアだと思います。

夫の実家から徒歩5分以内、同じ小学校の学区であることを条件に探しているため、なかなか物件が限られております。
そのため、貯金がたまってからではなく、これは！という物件が出た場合（例えば実家の隣など）に、購入可能なのかどうか気になって相談させていただきました。

つい最近まで、周辺の物件は、大体坪120万～130万くらいで広告に出ていたのが、今だと95～100万というところまで下がっています。
バブル崩壊後の最低価格が80万だったということや、その後80～120万を行ったりきたりしていると聞いたので、近いうちが買い時かなと感じております。

実際、売りに出ている物件は大抵7000万以上で手が出せません。
4000万程度だと、小さな家だな（周りと比べて）・・・という感じなのですが、それでもマンションに比べると十分に広く、現在築30年の古家を借りて住んでいる私たちにすると十分だと思っています。

また、私の趣味はDIYなのですが、今の賃貸ですと、棚一つ取り付けることもできず、寝室のあまりの寒さにサッシを取り替えるくらいしたいと思ってもできない状態で、自分の家が欲しいなと思うようになりました。

とりあえず、節約に励み、貯金を増やしつつ、購入のタイミングを伺おうと思います。

回答No.1

tarotaro001

夫がローンを抱えていようと妻単体の名義でローンを組む場合には関係ありません。（夫が連帯保証人にならなければだめな場合は別ですが・・）

あなた（妻）の与信情報に問題がないという前提ですが・・・

・４０００万クラスの場合諸経費が１０％として４００万の現金が必要
　→この時点でアウトです。

・４０００万の借り入れなら年収の６倍近くになるので審査は厳しい
　→妻単体のローンは難しいです。
　　そうなると夫が連帯保証人になる必要がでてくると・・・審査はかなり厳しい

・そもそも中古の場合物件価格の満額を借りるのは多分無理
　→中古の場合、物件価格のせいぜい８０％くらいしか貸してもらえません。
　　この辺は銀行側が物件価格の査定を行い、担保割れしない範囲での貸付になります。
　　築年数によっては５０％くらいということもありえます。

逆の見方をすれば、夫婦の合算年収が１７００万で、住宅ローンの合計が７０００万という風に考えれば・・・
年収の４倍くらいなので・・・あるいは通るかも知れませんが・・・

お礼

ご丁寧な回答をありがとうございます。

中古物件では80％くらいしか貸してもらえないのですね。
逆に、「古家あり」の土地に建っているボロボロの家をリフォームせずに住む場合はどうなのでしょうね？（土地の価格のみのはずなので）

やはり今のまま賃貸のほうが無難なのかもしれませんね。
もしくは、必死に貯金が先決ですね。
半年前に車を現金で購入したり、いろいろ入り用で貯金をかなり使ってしまったので、これから頑張ります。

補足

夫の両親のどちらかが亡くなった際には、夫の家のほうに同居することを想定しているので、せいぜい15年くらい住めればその後は購入した家は、売るか貸すかを考えていました。

今家賃が15万なので、建物価値がほとんどない中古物件を購入したら、土地の分だけは資産で残るからいいかなと思ったのですが。

それから、私の収入も今は育児もあるので、ボーナスがほとんどでない働き方を選択しているのですが、やっぱり家を購入したいなら、ちょっと頑張って一度年収を上げてから検討したほうが良いのかもしれません。