「担保不動産収益執行」について

質問

不動産会社に勤める者です。

私の勤め先が先日、民事再生法適用申立を行いました。
そのあおりを受けて、私が担当しているビルの地方裁判所から連絡があり、
担保不動産収益執行の開始決定がなされた為、賃料を差し押さえるとともに、
建物の管理も裁判所となる。との事でした。
そのビルに根抵当権を設定していた金融機関からの申立によるものでした（ビルを購入時に有志を受けた金融機関）。

そこで、質問ですが、ビルに空き区画があった為、交渉中のテナントがおりまして
賃貸借契約を締結する直前だったのですが、裁判所が管理しているの期間に行う賃貸借契約は、
テナントと所有者（私の勤め先）で締結するのではなく、
テナントは「裁判所と締結する」、と裁判所の担当者から言われました。
さらに、そのテナントと賃貸借契約を締結するかどうかの判断も、
所有者でなく裁判所が行う、との事でした。

遠隔地のビルの為、私が直接聞いたわけではなく、ビルの管理を委託している管理会社の
担当から聞いたので実際はどうなのだろうかと思い、質問いたしました。

恐れ入りますが、是非ご回答のほど、よろしくお願い致します。

回答No.1

17891917 · ベストアンサー

担保不動産収益執行は，不動産担保権（不動産を目的とする担保権）の実行の方法の一つで，不動産から生ずる収益を被担保債権の弁済に充てる方法によるものです(民事訴訟法180条2号)。

　その内容については，強制管理の規定が準用されます(民事訴訟法188条)。

　強制管理とは，金銭債権を満足させるための不動産に対する強制執行の方法の一つで，債務者所有の不動産を差し押さえて債務者からその管理権・収益収受権を取り上げて裁判所が選任した管理人にその不動産の収益を収受させ，これを債権者に配分することによって債権の満足を図る執行方法であり(民事執行法93条以下)，不動産競売によらずに債権を回収するものです。

　管理人は，強制管理の開始決定がされた不動産について，管理並びに収益の収取及び換価をする権限を有します(民事執行法95条1項)。
　管理とは，目的物自体に変更(物理的変更・改変等)を加えない範囲で使用収益することを指します(民法252条，251条参照)。

　そこで，ご質問の「裁判所が管理しているの期間に行う賃貸借契約は，テナントと所有者（私の勤め先）で締結するのではなく，テナントは裁判所と締結する。さらに，そのテナントと賃貸借契約を締結するかどうかの判断も，所有者でなく裁判所が行う」のは事実です。
　そもそも不動産が強制競売されたら，「契約予定者」の賃借権は競落人に対抗できないので，同じ強制執行の方法である不動産収益執行の場合にも，管理人に決定させても不合理とはいえないのです。

【民事執行法】
http://www.houko.com/00/01/S54/004.HTM

【民法】
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM

お礼

早速のご回答有難うございます。
お蔭様で理解が進みました。
そこまでの権限を有する決定なのですね。

契約を締結する予定であったテナントには、民事再生の状況にある勤め先の
現状から、暫く契約締結などは出来ないな（会社がそういった稟議など
を上げれる状態にない）、
と思っておりましたので、逆に良かったとも思っております。

有難うございました。