ミニ開発と建ぺい率について、初歩的な質問

質問

はじめまして。　海外の大学で都市開発の研究をしている方の通訳として働いている者です。　

　今回研究室にて、日本のミニ開発についての研究をしようとしています。　年末に研究室の数人で日本に行き、フィールドスタディーをする事になっていますが、今の所は日本の土地制度の基本の理解などをめざしニュージーランドで作業をしています。　ただ法制度が日本とこちらでかなり違うため、初歩的な部分で理解できていない箇所が多く困っています。　

　今分からなくて困っている事の一つが以下の質問です。　皆様のお知恵をかしていただけましたら大変に助かります。

　船橋市をモデルサイトとし、google mapなどの航空写真などでミニ開発と思われる建築群を探していますと、建ぺい率が低い地域でも密接して住宅がたっているように感じられます。

　現状では開発面積が1000m2以下の場合、市から開発申請と規制の免除を受けると聞きました。　この場合の免除には建ぺい率や容積率は含まれますか？　建ぺい率は原則的な規制として土地のサイズに関わらず適応される法だと理解していましたが、何か大きな勘違いを私たちがしているのではないかと思い始めました。

とても初歩的な質問ではありますが、どうぞよろしくおねがいします。

回答No.3

BBQ38 · ベストアンサー

こんにちは
質問日から日にちも経ってしまっているので見ていただけるかわかりませんが、あまりにユニークな質問なのでコメントしたくなりました。

＞建ぺい率が低い地域でも密接して住宅がたっているように感じられます。

ここについてだけコメントします。
疑問に抱かれている点はもっともで、仮に建蔽率50％といっても決して半分ではないんです。この点だけコメントします。

実感を持っていただくために少し作業をしていただけますか。

１区画10ｃｍ×10ｃｍを4区画、『田』の字に4区画書いてください。
その１区画の中央に7ｃｍ×7ｃｍの四角を書いてください。

これを土地10ｍ×10ｍ＝100m2と仮定すると
建物7ｍ×7ｍ＝49m2で
　49÷100＝49％　となりほぼ50％です。
建物から土地境界まで1.5ｍですからかなりギチギチの感じがしませんか。私は素人ですからパッと見、60％～70％は建っているように見えますが。

次に通常屋根の軒や雨樋は建蔽率に入りませんので、この部分を仮に0.5ｍ分＝0.5cmを建物を広げた四角を書きます。これで10ｃｍ四方の土地に8ｃｍ四方の建物が建ち、境界までは1cmしか余裕がなくなった密集状態になったわけです。

更に、一定のバルコニー、カーポートなども建蔽率の対象外ですので更にグーグルアースのように上空から見た写真は密集地に見えることになります。

建蔽率の低いエリアでも密集地となっているように思えることについてはこんな作業をして頂くと納得していただけるのではないでしょうか。

ご参考になりましたか。

お礼

とてもクリアな回答で参考になりました。　どうもありがとうございます！

なるほど、そういう事なのですね。　「屋根の事やバルコニーなどは建ぺい率に入らない」というのを聞いて、なんだかすっきりしました。

お世話になりました！

回答No.2

dr_suguru

＞現状では開発面積が1000m2以下の場合、市から開発申請と規制の免除を受けると聞きました。
↓
大昔の話で
間違い。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S43/S43HO100.html#1000000000003000000001000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

政令を見ましょう。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S44/S44SE158.html#1000000000003000000001000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

政令では
300m2以上で法29条の市街化開発は可能です。
↓
船橋市宅地課
047-436-2696 船橋市 市街化区域 500m2以上
で可能です。
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/i_tokei/toshikeikaku/07-4-2.html

＞土地のサイズに関わらず適応される法だと理解していましたが

地域地区により建ペイ以外の
制限で目いっぱい
建築できない場合が多いと
言うことを理解しましょう。

＞初歩的な質問ではありますが、

船橋のことなら
上記のTLEで聞きましょう。
ネットで質問しても
タメにはなりません。

回答No.1

walkingdic

＞現状では開発面積が1000m2以下の場合、市から開発申請と規制の免除を受ける
一般的にはそうですね。（１０００ｍ２以下とは限らないことがあります）

>この場合の免除には建ぺい率や容積率は含まれますか？
含まれません。

>建ぺい率は原則的な規制として土地のサイズに関わらず適応される法
そうです。

ただ建蔽率、容積率では色々緩和規定がありますから、それもあわせて考える必要があります。あと容積率はそもそも計算に参入しなくてよいものとかもありますので、そういうことも考える必要があります。
とにかく日本の場合は土地が高価なので、余裕がなくぎりぎりに建築していますから、そういう緩和規定などもフルに使っています。

あと、最近では少なくなりましたが、以前は違法と知りながら建蔽率、容積率を超えて建築したケースも多数あります。

お礼

ご丁寧に教えていただきましてありがとうございます。
とても分かりやすかったです。
緩和規定について、調査対象にしている地域を中心に調べてみますね。

ありがとうございました。