住宅ローンの二重借り入れ

質問

住宅ローンの二重借り入れは可能かどうかの質問です。

5年前に、家族（父、祖母、私）で住むために私名義で中古一戸建てを850万円で購入しました。毎月4.5万円の返済をしております。
この度結婚を期に1500万円の中古マンションを購入し、妻と二人で暮らそうと思っていますが、
一戸建てのローンが残っている状態で新たにマンション購入のためのローンを組むことは可能でしょうか？
現在、35才、勤続年数7年、年収450万円です。住宅ローン以外の借り入れ状況は、車ローン（月2万円）、カードローン（月1万円）です。

アドバイスよろしくお願いします。

回答No.3

oska

＞一戸建てのローンが残っている状態で新たにマンション購入のためのローンを組むことは可能でしょうか？

可能です。
私も、二重住宅ローンを払っていましたよ。
親が住む一戸建てＡ銀行と、私個人のマンションＢ銀行です。
（両物件とも私の名義で、連帯保証人は○○銀信用保証会社）
当然、税金面での優遇はありません。
Ａ銀行返済を優先したので、今はＢ銀行分の住宅ローンを返済中です。

銀行としては、ローン対象物件の担保価値・申込者の返済能力が確かなら融資を実行します。
年齢３５歳の年収４５０万円、住宅ローン合計２３５０万円ですね。
単純計算では、問題ありません。

ただ、銀行によっては住宅ローンは１契約としている場合があります。
この場合は、私のように他銀行に申し込んで下さい。
また、２契約目は「住宅ローンでなく不動産ローン」になる可能性もありますよ。不動産ローンだと、少しばかり金利が高くなります。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

現在の毎月の返済額が、住宅ローン4.5万円、車のローン２万円、カードローン１万円の計7.5万円。
年間返済額は90万円ですね。
住宅ローンの年間返済額を60万円程度までに抑えられれば、『返済負担率』は、計算上では何とかなるんですが…。
住宅ローンの年間返済額を60万円程度、となると、現在35歳であるにもかかわらず返済期間を35年にして（完済時年齢70歳）、結果的に「損」になるかもしれないことを覚悟のうえで固定金利期間の短い金利パターンを選ばないと、1,500万円の借り入れは難しいですね。

固定資産税も２件分になりますし、例え借りられたとしても、実際の返済は相当厳しいと思いますよ。
ローンの『総返済負担率』は、税込み年収で計算しますが、手取り給与はその８割程度ですから。

さて、ご質問の件ですが、これが『住宅ローン』に限定しての話ならば、金融機関次第…になると思います。
多くの金融機関では、『金銭消費貸借契約』などによって、「ローン対象物件に債務者当人が実際に居住すること」を義務付けています。
少なくとも「住民票」がそこになければ、それを以て「契約義務違反」と認識します。
現在借りていらっしゃる『住宅ローン』か、今回利用される予定の『住宅ローン』のいずれかの契約で、そのような義務がなければ、問題はないと思います。

現在『住宅ローン』を借りていらっしゃる金融機関に相談されるのが一番いいと思いますよ。
別の金融機関を考えると、どうしても無理が出ますから…。（特に給与振り込みが『金利優遇』の条件になっている場合）

あと、中古住宅（戸建て・マンションとも）の場合は、担保となる住宅ローン対象物件の売買価格と担保評価額に差が出る場合があるので、100％融資は難しいことが多いです。

債務が残った状態での「買い替え」ならば話は簡単ですし、一戸建ての『住宅ローン』について「自己居住しなくなり、親族のみの居住になるので、『住宅ローン』から『住宅ローン（親族居住型）』や『セカンドハウスローン』に切り替えてもらう」ということができればいいのですが。
ただ、『住宅ローン（親族居住型）』、『セカンドハウスローン』は、一般的に『住宅ローン（自己居住型）』よりも金利が高く設定されているんですよね。

一番いいのは、「無条件に住宅ローン２本」を認めてもらえることだと思いますけれど、場合によっては『追加保証・担保』を入れることで、認めてもらえるかもしれません。
「父と祖母が引き続き居住して、父が住宅ローンの連帯保証人になる」とか、「父が自己所有の不動産を担保に差し入れる」とか…。

回答No.1

nitto3

抵当が出来、収入があれば出来ます。