住宅ローン審査について

質問

３１００万の中古マンションの購入を考えています。諸費用全て込みで３３００万位です。不動産屋を通し頭金ナシで全額借り入れの予定です。
共同購入で３５年ローンの予定
(1)勤続年数５ヶ月（転職の為）、年収（前３ヶ月の平均×１２ヶ月で計算すると）約３３０万円（ボーナスは現時点では含めないので入れてません）、クレジットカードなし、借金は１８０万程ありましたが（延滞等はなし）、昨年１０月に完済してます。
(2)勤続年数３年、年収３００万、クレジットカード数枚あり。他借金等なし。
月々の返済は、管理費、駐車場等含め１１万円くらいになります。
金利の事なのですが、ローンを払い終わるまで１．２％の金利を不動産屋が持ってくれるそうです。不動産屋には、『合わせて６００万の年収があれば、大丈夫でしょう』といわれたのですが、本当に２人合わせて６００万の年収で３３００万も借り入れできるのか、それに(1)の過去に借金があった事実と、勤続年数の短さが心配で質問しました。どうか、お詳しい方ご意見お願い致します。

回答No.4

growuplife

過去の借金については半年以上が経過しているのでおそらく問題なしかと。
返済履歴は残ります。過去の借金は全て分かります。
いつ、いくらの借り入れをして枠がいくらあって、現在の残高はいくらかといった詳細な情報が分かります。
ただし、申し込まれる金融期間によって紹介される信用情報機関が違うので全部が発覚するとは限りません。
よく、失敗するのが申し込みの事前に借金を返済させる、という方法。
これでは、住宅ローンを通すために返済したとみなされ、悪意に取れらることもありNGとなることも。
あと、より慎重にするなら、返済　＝　解約
とはならないので、使う予定のないカードでもその、その枠が返済比率に参入される可能性も捨てきれない。
５０万円のカード枠で、その残高がいくらであってもおおよそ２００万程度は借り入れ可能額から減額されます。
申し込む銀行がどこの信用情報を取るのかをしり、その照会される会社の加盟するカードは解約しておく。
もしくは申告して、解約すべきかどうか判断を仰ぐ。
分かってしまう事は必ず告知しておく。
でないと、金融機関が得た信用情報を元に、ああだ、こうだ、と言う話にはならないし、金融機関もしてはいけない。
貴方の告知したことに対してなら、こういうことは可能ですか？とアドバイスを受けることが出来ます。もちろん審査を通していただけるように。
しかし、闇雲に申告　＝　告知すれば、相手の知らないことまで言ってしまい、やぶへびになることも。
あと、不動産屋が金利を負担するなんてことはありますか？
つぶれたらどうなるのですか？その不動産会社が
ありえません。
おそらく、銀行が金利優遇と称して、金利を下げているだけです。
怪しい不動産会社のような気がします。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

そうですね。
やはり、「自己資金ゼロで諸費用分も借り入れする」という点がネックになると思います。
対象物件が『中古物件』なので。
ただ、不動産屋さんが住宅ローンに介在されているなら、おそらくどんな無理も通ると思いますよ（そんなものです）。
おっしゃるとおり、予想外の『事態』に備えて、多少の余裕資金（年収の半分程度）は残されておいた方が無難だと、私は思いますので。

勤続年数５か月については、金融機関によっても基準が違いますので、絶対不可とは言い切れません。
確かに難しいとは思いますが、現在は『雇用形態』が変化してきていまして、大企業でも１年毎に契約更新…という方法を採っている企業も増えており、『勤続年数』を一括りに見ることはできないんです（このことは、最近、別の方への回答にも書かせていただきましたが）。

大変申し訳ないのですが…。
このようなパターンで、不動産屋さんの『甘い言葉』を信じきって、購入後１年程度で破綻された案件を少なからず拝見しております。
こちらがどれだけ「これでは現実に返済していけませんよ。無理です。」と申し上げても、聞く耳を持たれず、後日「こんなはずではなかった…。」となるパターンがほとんどです（リストラによる退職や急な収入減が原因というパターンは少ないです）。

合算年収が600万円ならば、おそらく3,300万円は借入可能だと思います。
返済についても生涯夫婦２人の生活ならば何とかなるかと思います（２人の責任ではじめたことなので、お互いがそれぞれに限界まで我慢をすれば済みますから）。

> 勿論２人共働き続けます。出産、育児等ありますが、働きつづける事ができる職場ですので。
これまた申し訳ないのですが、職場として許されるとしても、さまざまな『事情』により叶わなくなるなることもあります。
こちらもそういう事例を何件も拝見してきましたので…。

ですから、住宅ローンの原則は「夫１人の収入で、現在の平均的な定年年齢である60才までに完済すること」を条件にして、返済負担率をシミュレートされるとよろしいのです。
現在27才とのことですから、返済期間は35年ではなく33年で計算してください。

過去の借金につきましては、返済遅延や延滞などなく完済していれば殆ど問題にはなりません。
ただ、消費者金融会社からの借金に限っては、銀行ではなく、保証会社が難色を示す場合があるようです。
(1)さんについて、クレジットカードを持っていらっしゃらないのが引っかかるとは思いますが、過去に借金があったとのことなので、その借金の契約・返済方法によって『信用情報』が存在すると思いますので、まあ、大丈夫ではないかと。
(2)さんは、複数あるというクレジットカードの、作り方や利用の仕方が判断材料になると思います。

> 金利はおっしゃる通り、変動で今現在、１．７％と言われましたので（不動産屋が１．２％持ってくれるのでです）
変動金利型で適用金利が1.7％ならば、『当初借り入れ』としてはごく普通の優遇ですね（変動金利型の店頭表示金利が2.875％という金融機関が多いので、そこから1.20％程度優遇というパターン）。
「『当初優遇金利』適用で、店頭表示金利よりも1.20％マイナス」は、普通に銀行で対応してくれる程度の優遇です。
全期間1.20％優遇も、ごく普通にあります。
ご質問者さまについては、ご質問者さまの『条件』があまりよくない（物件が中古マンションであること、自己資金ゼロで諸費用もローン利用される、勤続年数が短いetc.）ので、銀行がその優遇を適用してくれないため、どうしても物件を売りたい不動産屋がその『差』を負担してくれる…というだけではないかと思います。
これもよくあるパターンです。

また、現在の金利情勢から考えて、当初『変動金利型』にしなければ、返済能力の面で審査に通らない…という可能性も考えられます（現在の住宅ローンの店頭表示金利は、変動金利型の金利が一番低いので。その低い金利で返済負担率を計算しなければ、審査をクリアできないということです）。

> その後、固定に切り替えたいと思えばいつでも切り替えられるそうなので（３年、５年、１０年と、選べるそうですので）切り替えようと思います。
えっと…。
それは、『固定』ではないです。
３年、５年、１０年という機関の定めがあるものは、『固定金利選択型』といいまして、契約は『変動金利型』のままです。
それに、別途「約束した一定期間は、金利の見直しをしません」という『固定金利期間』を設定する『特約』を結ぶものです。
ですから、住宅ローンにおける『固定』（正確には『固定金利型』と言います）とは、条件が異なります（こちらは、返済期間ずーっと、借入から完済まで同一金利が適用されるもののみを指します）。
場合によっては、『特約』を締結するたびに、「特約手数料」を徴求する金融機関もありますよ。

結論として、おそらく、ご心配なさらなくても「この住宅ローンは不動産屋がどのようにしてでも通すでしょう。」

もし、先々のことまでお考えでしたら、不動産屋の言を鵜呑みにせず、１件はご自身で別の金融機関へ相談してみてください。
そちらでＯＫが出なければ、「普通に考えれば無理ということだな。」と、マンション購入を再考されるきっかけになるかと思いますので。
「住宅ローン審査に通れば、完済まで資金的には問題ないということ。」と考えるのは、大きな間違いです。

回答No.2

oska

＞過去に借金があった事実と、勤続年数の短さが心配で質問しました。

頭金なしで、勤続年数が五ヶ月では審査基準に達していません。

＞ローンを払い終わるまで１．２％の金利を不動産屋が持ってくれるそうです。

話が上手すぎますが、信用出来る不動産屋なのでしようか？
多分、不動産屋に金融機関からバックマージンがあるのでしようね。

二人合わせて６００万円の年収だと、金融機関標準の住宅ローン返済額は年間１８０万円前後です。
条件として、ご夫婦とも「正社員として働き続ける」のが必須です。
過去の借金ですが、完済していれば借金額が１０００万円でも問題ありません。

まぁ、勤続年数が１年以上になるまで「少しでも頭金」を蓄える事をお勧めします。
登記費用などは、現金で払った方が良いですよ。
住宅ローン審査も、各個人信用情報機関に登録されます。
Ａ銀行が駄目ならＢ銀行。Ｂ銀行が駄目なら・・・を繰り返すと、徐々に信用が悪化します。

お礼

過去の借金は、完済していれば、問題ないのですか。
色々と調べると過去に借金していれば、審査のマイナス対象になると見たものですから心配になりまして。
やはり、転職して、間もないですから、本当に厳しいですよね。
勿論２人共働き続けます。出産、育児等ありますが、働きつづける事ができる職場ですので。
頭金になるような貯金はあるのですが、マンション購入は全額ローンし、貯金は別においておこうかと考えまして。
本当に有難う御座いました。

回答No.1

86tarou

勤続年数の短さは気になりますね。3300万円を年３％で35年返済で借りると127,000円になります。不動産屋が1.2％持ってくれることは通常考えられない（返済期間と金利が不明ですがかなり高額）ので何かトリックがありそうです（銀行の優遇金利か物件価格に上乗せ等）。それでも11万円は安いので、当初支払い金額を抑えるため変動金利か数年固定金利で計算されてるのではないでしょうか？
毎月の支払額は年収の25％、定年までのローン、金利は３～４％の全期間固定で計算することをお勧めします。ローン審査が通るのと、無理なく払えるローンとでは意味が全然違うので注意してください。

PS．年齢や金利（固定か変動も）も書く方がアドバイスし易いですよ。

補足

早速ご意見有難う御座います。
年齢は、二人とも２７歳です。
金利はおっしゃる通り、変動で今現在、１．７％と言われましたので（不動産屋が１．２％持ってくれるのでです）初めは変動にする予定です。その後、固定に切り替えたいと思えばいつでも切り替えられるそうなので（３年、５年、１０年と、選べるそうですので）切り替えようと思います。金利を１．２％持ってくれるという話しは驚いたのですが、本当にローン返済が終わるまでかわらないそうです。勿論、大きな不動産屋ですので、信用はしています。
やはり、勤続年数、短いですよね。
それと、過去の借金の事に関して、何も触れられていらっしゃらないのですが、ここは、審査に関わってこないのでしょうか？